豪宅助攻 旧金山十月份房价回升

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-11-30 美房帮



 传统上美国房市在秋季是一年中的第二次高峰,今年也不例外。而且令人讶异的是,旧金山房市面临今年以来走软、下滑的态势,这波秋季销售竟然很给力,据Paragon地产公司调查,平均销售价比一年前上涨6%,但是与2015、2016年的春季高峰中位数房价持平,约落在127万美元附近(见图表A)。


旧金山豪宅与公寓的两样情


 

从九月中旬到万圣节,这六个星期的时间是秋季的旺季;从感恩节到隔年的一月中旬,就会进入先眠期。但是这休眠期仍会有销售活动,而且一般愿意在这时候进行买房的人,价格往往会有较大的商谈余地,竞争也会比较少。

今年十月份,旧金山房市整体上的销售数量仍是有下降,主要体现在接受买家报价的数量不多,上市房的数量也下降,然而上市期却往后拉长。最受影响的是公寓房型,一方面是建商不断在兴建住宅大楼,但需求却持续软化,造成价格难有上涨的主动权。

在图表1中能看到,房屋行物业的上市数量这三年来一直下跌,但是公寓型物业却一直攀升,销售数量却没有跟上步伐,说明需求陷入疲态。

 


图表1:旧金山近三年房屋、公寓上市与销售比较。(Paragon地产)

反观,旧金山市内的房屋型物业仍是很有竞争力,但市面上的库存一直在下降,在部分实惠的社区还很抢手,连高价的豪宅行房产在10月都出现销售价格上涨的情况,走出今年以来豪宅房市的低迷氛围。

 


豪宅领军 拉抬平均房价


在豪宅房市的带动下,旧金山10月份平均房屋销售价来到140万。相较之下,公寓房型仅有115万。在图表2中我们能看到,300万以上的豪宅销售数量突然暴涨,公寓豪宅也有极大升幅,不过尚未超过春季的销售量。要留意这个统计数据并没有把新建的公寓豪宅计入,因为MLS不计入新屋销售。

 


图表2:旧金山近年豪宅房型的销售变化曲线。(Paragon地产)

在另一张图表3中显示,旧金山的高端房产仍旧集中在几个区域,例如太平洋高地(Pacific Heights)、码头区(Marina)、牛谷区(Cow Hollow)、诺布山(Nob Hills)等地。尤其从码头区到太平洋高地,还有Presidio Heights一带,这里是全市最高房价与最多豪宅销售的地区。

 


图表3:旧金山今年豪宅市场分区销售数量图。

来看另一组数据:销售价超过开价的百分比。在图表4中公寓房型(绿线)在这个指标显著下降,从2015年的76%直落到今年的54%,说明买家需求和竞争的显著下降;豪华型公寓(黄线)也面临同样窘境;房屋型(蓝线)位在顶端,保持非常高的百分比,只是今年稍有回落;豪宅房屋(红线)的百分比虽然一直都不高,但是今年比去年10月份更为强势。

 


图表4:旧金山房市销售价超过要价的百分比变化图。(Paragon地产)

 


湾区房市仍稳定


附带一提,湾区其他城市的高端房产在10月份也开出不错的成绩,例如Cupertino最高售价为339.8万、Palo Alto卖出575万、Menlo Park甚至卖出775万、Foster City也卖出多间两、三百万的房子。

过去的14个月里,世界局势能说是一片混屯,看到中国股市暴跌、油价不振、美国金融市场高度波动、欧洲动乱频发、湾区高科技热潮的放缓,以及美国大选的波动⋯⋯等等。这些因素加总,很难准确地告诉投资人这些事件如何影响房地产市场。

然而很幸运地说,但到目前为止,我们还没有看到任何迹象表明旧金山以致整个湾区的房市有即将崩盘的危机。这里的房市库存量仍然不足,人们仍然热衷在此投资,即便会有稍回的回落迹象,但仍然没有足够的冲击来打倒现在的高房价。




本文由资深经纪 Amy 褚   提供,内容及图片转载自美国生活。


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