北京时间11月10日，美国荣富地产邀请拥有超过15年从业经验的会计师臧晔莅临线上讲座，帮助大家了解美国房地产税务，从而更加顺利投资美国房产，完成美国购房梦想。如果您有关于在美国购房的任何问题，都可以咨询我们，我们会帮您详细解答！

主讲人：臧晔

臧晔，超过十五年会计从业经验，在美国大华府地区、哥伦比亚特区、弗吉尼亚州及马里兰州做税务会计，美国北伊立诺大学会计信息双硕士，具有丰富的美国会计从业经验。

美国税法历史简述：

1862年，美国联邦政府首次开征个人所得税，作为为南北战争筹款的一项紧急措施。

1943年，政府开始强制从工资单上扣除个人所得税，大大方便了所得税管理。到了1945年，边际税率在23%到94%之间。1965年，最高边际税率下降到70%。

1980年代，里根总统任期内，颁布了里程碑的《1986年税收改革法案》，直至今日，以里根总统任期内的税法为基础，每年都有新的改动，那么会计师每年都会学习相关税法变动以便于服务我们的客人。

目前的美国税法大概有9000节，达到几千页，可想而知税务系统非常庞大。

美国的税法是全世界公认较为复杂的。税种也是多种多样的，例如所得税、销售税、遗产税、地产税等等，地产税是我们每年要交给州政府或者地区的税；销售税在马里兰是6%，DC为10%，遗产税与赠与税是连在一起的，大概五百万美元以内是不用交税的。另外还有高速公路税和烟酒税也占很小的一部分。但是美国最主要的联邦政府和州政府的收入都是所得税，还有一些郡也有一些课税，在美国不仅要交联邦政府的税还要交州政府的税。目前在华盛顿地区收入所得税占个人收入的10%，大概是40000美元起征税。每个州都不一样，在马里兰地区的个人所得税占个人收入的8%，州政府与郡政府各一半，郡政府的税收用于学校补贴，老师的工资以及一些社会基础设施的维修保护等费用都是来自于个人所得税收入。

美国国税局-IRS

美国国税局大概有10万雇员，是美国政府机构最多的雇员了，是FBI和CIA的总和的两倍。税务局在各地都有分支机构。

美国税务居民与非美国税务居民

美国税务税收系统分为绿卡持有者、公民和签证持有者在美国逗留超过一定天数的外国人。两套税务系统是并行同时运行的，我们今天主要讲的美国在国内的税务居民的缴税问题。

美国的税务系统已经发展了一百多年是非常完善的，可以说并没有什么漏洞存在，在2009年左右，美国对非税务居民比较重视，因为对于海外的投资者开始重视起来，所以产生了非税务居民的税务系统。

美国税务居民与美国非税务居民

我们建议，为了避免缴税，通常没有收入的一方，作为美国绿卡持有者在美国居住。在家庭中，夫妇中有一方的收入比较多，我们建议保持原国籍。另外美国税务居民是全世界所有的收入都要缴税，在全世界国家中这种情况较少，另外一种情况是在美国签证持有者，在美国逗留的天数超过一定数量，也是需要缴税的。一般情况下，今年在美国逗留的全部天数加上前一年逗留时常的三分之一再加上前两年在美国逗留时常的六分之一的全部天数加起来超过183天，就算是美国税务居民。但是签证类型不一样，税收的情形不一样。例如学生签证是五年之内都可以做美国非税务居民，其他签证的情况也都是不一样的，具体情况您可以咨询我们，我们会为您提供帮助。

美国税法对不同人适用不同条款，各有利弊。一个非美国税务居民的收入只有在美国国土上产生的收入才需要交税。例如在美国银行拿到的利息、或者公司分红等是需要缴税的。且交的税点与美国税务居民也是有区别的。

作为美国非税务居民，在美国买房如果是自住或者是给子女留学使用的话，基本上没有影响。但如果是投资房，就我们刚才的讲解，通常您投资房产的收入是需要缴税的，通常来说，帮您管理房产的人要扣30%的收入缴税就无需上交个人收入的税表了。例如您出租的房子一年收入12000， 30%为3600美元上交税务局，之后您就无需上交个人收入税表了。

您也可以选择申请作为美国人来纳税，我们可以帮您申请税号。申请税号之后，您交的税表中就可以将房屋修理费、折旧费等其他项目减掉之后，也就无需交太多的税。在房屋投资过程中，很多人都是亏损的，在通常情况下，租金的收入都是会涨的，您的房屋如果在贷款的情况下，每年按照利息可以抵税，贷款的利息每年是要减少的，在租金增加以及房屋利息减少的情况下，亏损会将会补回来。另外一种情况是您将房屋出售，房价涨的这部分收入属于净收入，也是需要缴税的。

非美国税务居民在美国买卖房产

通常情况下，在美国非常高的税收才有2%的资本利得，如果您购买房产自住两年以上升值后就无需缴税，出租是需要交15%的联邦税率，州税各州是不一样的。华盛顿10% 马里兰8%，非美国居民在卖房产的时候，房产中介会代理提前是自动扣税。非税务居民通常为10%，售房款在三十万美元以下是不用扣的，30万-100万美元为10%，超过100万是15%。交了税表之后，因为扣得很多，之后联邦和州政府都会退税，而且会退很大一部分。需要注意的是，卖房产时被提前扣的税税表一定要很好的保留，才能在之后获得退税，不然会很麻烦。

如果您有关于美国房产的任何问题，都可以加入美国荣富地产线上咨询群，我们有专业的老师即时为您解答，公众号主页回复“讲座”获取讲座邀请卡！