【澳洲地税如何计算】维州地税知多少?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-11-28 澳洲智慧置业


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      拥有多块土地的业主可能有过这样的困惑:为什么一块同样价值的土地,别人只需交几百澳币的土地税,而我要交几千澳币?也有很多人不清楚针对海外买家和长期不居住在澳洲的业主所额外增加的1.5%到底是如何计算的。今天就此问题一起来了解一下针对不同买家和业主的土地税计算方法吧。 


土地税 Land Tax


  对“土地价值”所征收的税,每年征收一次。

     每年12月31日或6月30日(根据各州安排,略有不同),政府会按照土地所有人所持有的投资用地自身的总价值进行核算并缴税,无论该土地是空置还是上面已经有建筑。征收方是州税局(State Revenue Office)。各州对个人自住用地和农业用地等土地税是豁免的。



如何征收

  除澳大利亚北领地没有土地税外,每个州对“应纳税土地价值(Taxable Land Value)”的征缴幅度和税率是不一样的,且土地税的起征额也是不一样的。

       州税局以市政厅(Council)所提供的“土地价值(Site Value)”为基础计算土地税。该“土地价值”通常被记录在物业的市政费通知单(Council Rate Notice)上。如某物业的投资价值是120万澳元,但其真正的土地价值可能是80万澳元。对于这种情况,政府会根据市场进行地价调节,然后以市政费通知单的形式通知业主。



维多利亚州土地税
1
土地在个人名下

详情请见下表(单位为澳元):

土地税税率(个人)

个人名下土地税的计算公式为:

总地税= 固定金额+浮动百分比×每层价格区间差值

EXAMPLE: $250,000至$600,000档位中,固定金额$275+浮动百分比0.2%×每层价格区间差值($600,000 - $250,000)=总地税$975


2
土地在信托机构名下


土地税税率(信托机构) 信托机构名下土地税的计算公式为:

    总地税= 固定金额+浮动百分比×每层价格区间差值

    EXAMPLE:$250,000至$600,000档位中,固定金额$926+浮动百分比0.575%×每层 价格区间 差值($600,000 - $250,000)=总地税$2,983



由此可见

       无论是以个人名义还是信托机构名义,土地税的固定金额和浮动百分比均逐层升高,直接影响了总地税的金额逐层增长。尤其投资人同时拥有很多块地的时候,每块地所需要交的税会比只拥有一块地所交的税多很多,甚至是10多倍!! 


EXAMPLE:

房产房产价值土地价值需交总土地税
1  80万澳币
50万澳币

  9,375澳币+(290万澳币-180万澳币)*1.3%=23,675澳币     


四块土地在某君个人名下,总土地价值290万澳币介于180万-300万澳币之间,税率为1.3%。

2100万澳币60万澳币
3120万澳币80万澳币
4150万澳币100万澳币
总额450万澳币290万澳币


房产所占土地总价值比例相应的土地税若单独拥有所交地税
1 50万/290万=17.24%
23,675*17.24%=4,081澳元775澳元
260万/290万=20.69%23,675*20.69%=4,898澳元975澳元
380万/290万=27.59%23,675*27.59%=6,532澳元1,975澳元
4100万/290万=34.48%23,675*34.48%=8.163澳元2,975澳元

      如果只拥有第一个土地价值50万的房产,在2016年只需要交$775的土地税。但拥有四套房产后,这块土地所对应的土地税就飙升至$4,081澳元,足足高出了将近6倍。


      2016年开始,对海外人士或者长期不居住澳洲的业主,维州政府开始在现土地税的基础上增收0.5%的地税。2016年7月1日起,该土地税从0.5%上升至1.5%。这对于多块土地拥有者来说,无疑意味着要缴纳一笔巨额土地税。



如何定义海外购房人士


海外自然人

  除澳洲公民,永久居住权居民以及持有444类签证新西兰公民以外的任何人士

海外公司

 在澳洲以外的国家注册的所有公司;或者公司注册地点在澳洲,但控股的个人、公司或者信托公司是海外人士


海外信托

   由海外人士、海外公司或者海外信托公司享有主要利益的信托公司

     为帮助省税务局(State Revenue Office)管理购房人士的额外印花税务,政府要求所有物业类地产购买者填写一个62号表格,无论购买者是否是海外人士。省税务局即可根据此表格判断买房人士是否为海外购房人士。


临时居民


《澳洲海外投资政策》将“临时居民”定义为居住在澳洲并且符合以下条件的人士:

• 持有允许在澳持续逗留12 个月以上的临时签证(无论签证的剩余有效期为多长时间);

• 已递交永久居留申请并持有允许在澳洲逗留到申请得到最后决定为止的过渡性签证。

所以持有临时签证的也都算是海外人士。


如何定义长期不居住澳洲业主

不是澳洲公民或者永久居住权居民

•  该财年度的12月31日不在澳洲的人士

•  该财年度中有6个月不在澳洲的人士

 

因此,合理规划所拥有的土地总价值是相当必要的。 




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