2016年度悉尼5个我最不喜欢区域盘点 I 看房日记特刊 【下】

2016年12月04日 澳洲房产大全



上周,向大家盘点了2016年度悉尼我最喜欢的10个区域2016年度悉尼10个我大爱的区域盘点 I 看房日记特刊【上】


本周,我就和大家聊聊今年我悉尼最不喜欢的5个区域。

2016年度悉尼5个我最不喜欢区域盘点

看房日记特刊【下】

作者:大悟


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前言

以下排名只根据我自己2016年亲身走过的上百区域的所看所感所想作出的排名。而2015年之前以及还未到访的部分区域不在排名范围之列。


写负面东西的难度比正面的要高很多。但是区域看多了,总有喜欢不喜欢的。因此,此文的题目为“2016年度悉尼5个我最不喜欢区域盘点”。


该喜欢你的喜欢你的,没啥影响。除非,你特别看得起我。


最后,喜欢不喜欢并不一定代表与未来增值高低挂钩。入手价也很重要。

05

West Pymble 


所在位置

悉尼上北部 距离CBD20公里

上榜理由

交通闭塞/自然环境一般/商业基础差

大悟点评

作为上北区,居然还能上榜,还有没有天理了?


那你还没看一会儿排名第3的区域呢!


悉尼上北部,被当地人戏称为山区,商业基础普遍都不高,独立屋地大安静,人口密度稀疏,学区不错,还有火车线。但到了West Pymble, 安静还有,学区没了,火车也没了。指望个公路交通吧,沿着那拥堵的3号公路,从Pacifice Hway右拐下来,想拐进West Pymble,又岂是件容易的事?


想必节假日从西部出悉尼到北部游玩的朋友在拥堵之时,对于此区或许才有所了解。


尽管从版图上看,West Pymble距离Macquaire Park和Macquarie Uni都很近,但你最好有个直升机,否则就别废话,老老实实绕吧。


从对应大区中位价排名来讲,隶属于Kuringai Council的West Pymble, 独立屋中位价在大区中,排名倒数第二,仅落后于South Turramurra, 当然,对手也大都很强,如Killara, Lindfied,以及其余上北火车沿线。


论过去1年涨幅,其依然没有凭借价位低的优势排名靠前,独立屋涨幅位于大区内中下游,但区域内缺乏亮点的因素,注定其受众面有限。


目前West Pymble中位价为$1.5M,算是传统北部的最低点了,人家倒也没玩赖。

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我的看房日记45┃悉尼上北区Pymble/West Pymble(平台原创)


04

Belmore

所在位置

悉尼西南部 距离CBD16公里

上榜理由

在建公寓普遍质量较差

大悟点评

其实Belmore这个区,作为3号公路东侧的区域里还是可以的,至少比Lakemba强太多,尽管区域内也有一定的阿拉伯人存在,但很少听说这里发生太多的案件。也许这是体育的力量吧,西南区著名橄榄球队Bulldog的主场就在这里。


可是,无论是区域内Burwood Road(与内西Burwood区域的同名不同街)沿线上,还是Canterbury Road沿线上的公寓都让人很难入手,它们都算是小型项目,价格也没很高,可就是质量不太好,小作坊的感觉十分强烈。


从涨幅来讲,一般中低价位的物业当开发量增多,区域的房价涨幅短期内是有跳幅的,可Belmore没有,过去1年涨幅,独立屋11%,公寓甚至低于5%。


Belmore的邻居就是Campsie, 无论是商业还是受众度,在价位雷同的前提下,Belmore短期内都很难称王。

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我的看房日记36┃悉尼西南区之Belmore(大悟原创)


03

Riverview


所在位置

悉尼下北部 距离CBD13公里

上榜理由

白人结构为主,包容性差

大悟点评

Riverview目前独立屋的中位价已经过200万澳币了。可我还是决绝地把她放到此榜单里。


房价到了这个位置,基本和传统上北多半区域一个水平,瞅这名起的,Riverview, 说明人靠水,所以个别物业价格更高,因此区域的好我就不说了,说点不好的。


过往看的房子太多太多,让我想起某套房子,不容易,但让我想起某种情感,就不难了。


澳洲是一个多民族融合的国家,对于不同民族的包容性是十分强的,一个住在Eastwood和一个住在Riverview的白人,他们眼中的世界一定大相径庭。


走在这里的街上,街上人们给予我的目光是让我很不舒服的,而且不止一个。


Riverview区域占地不大,交易量也十分有限,可见诸如这样区域的人口组成有多么稳定,和东区比,这里连个景点区都不算,所以,包容度差也在情理之中了。


房价这么贵的区域,我想,这并不是收入所决定的素质,而是骨子里的问题。


而这种人类特有的情感,不是房子的好坏所决定的,因为我不喜欢。


还是我常说的那句话:房子没有好与坏,只有适合与否。


这里并不适合大多数华人。


最后,从房价角度来讲,区域内面对人群太窄,水景优势不明显,也造就了悉尼靠水区域中,Riverview的独立屋涨幅很低,过去1年,低于10%。

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我的看房日记37┃悉尼北偏西南区Linley Point/Riverview/Northwood/Longueville


02

 Mascot


所在位置

悉尼东南部 距离CBD7公里

上榜理由

混凝土下的产物,区域缺魂 / 典型高密度住宅区

大悟点评

我居然把这样的“好项目”放进来,你肯定觉得我是在搞笑。


按照部分国内人的推导公式,Mascot妥妥的入了,我也懒得和你废话,等你啥时付我咨询费,我再掏心掏肺地和你掰扯。


以O'riordan St为界,Mascot的西部全部为全新公寓群,东边倒还好。


作为距离悉尼机场最近的一个区域,Mascot的噪声问题我就不强调说了,周边的St Peters, Tempe, Sydenham也没好到哪去。


另外,悉尼机场作为货运客运一体的机场,很多货物集散地多位于此,大型货车必过Mascot,有多吵,你自己想象吧。


以下内容摘取当时撰写对应区域看房日记部分内容:


澳房大全⑩要素排名


交通指数★★★★☆

购物指数★★★☆☆

人口密度指数★★★★☆

学区指数★☆☆☆☆

大学指数★★★★☆

医疗指数★★☆☆☆

人口分布指数★★☆☆☆

人口收入指数★★☆☆☆

投资指数★★☆☆☆

基建指数★★★☆☆


Mascot因为是悉尼机场的所在地,所以区域内的仓储区很多,至今,他的发展是惊人的,很多原本仓库所在地已经被推倒兴建了公寓。


如果我们一定要说未来3公里的Green Square那88亿澳币的Town Centre计划, 稍微有些牵强。


大量公寓的入驻,最好的现象就是大量新需求的产生。相信它未来会和Rhodes很像,从生活角度而言,会慢慢变得越来越舒服。


“大型规划类公寓项目,第一期买入就对了。”


这句话,我说了很多遍。


可惜很多人在一个坑的时候,并未都有勇气买入。


从贷款角度来讨论,Mascot目前公寓低估现象挺严重,银行估价回来90多万占多数。


目前Mascot区域二手公寓的售价以80--95万澳币居多。卖相都还不错。


“房子总归要涨的。”


这点无可厚非,我也同意。


对投资人而言,随着这片区域公寓越来越多,而区域内的变化显然已经发生很多,以同样的预算,我个人觉得,花100万澳币以上,买在这里?


从出租前景,并不乐观,因为未来太多的供应量。其无论从可复制性还是入市时间,都毫无优势。


已盖好的公寓将整个Mascot西部填得满满当当。此为供应。


如果同样的价位,我不会选择这里,同预算在悉尼,可选择的更好的更接地气的区域项目并非没有。


个人认为,对于Mascot,不管谁来开发,投资于此最好的时机已然过去。


如果把一个大型规划类公寓项目比喻成一个“小循环”,整个房产市场的变化称为“大循环。” 


大循环运转时,小循环则加速运转。当小循环运转结束,那么其未来只能依靠大循环了。


目前Mascot的小循环已经接近尾声。


... ...


我很难想象一对父母推着婴儿车在这里居住散步的景象... ...


我说Mascot缺魂,并不是购物中心的问题,形而上的东西,你只有去了,住了,才会有所体会。

看房日记链接

Meriton项目大盘点03┃悉尼东南区Mascot之Mascot Central


01

 Parramatta


所在位置

悉尼西部 距离CBD18公里

上榜理由

区域人口收入低 / 在租房屋最多 / 区域太大/高层公寓太多/并持续加盖中

大悟点评

小心!不要把唾沫喷到手机屏幕上!那样会臭臭的。


Parramatta被叫成悉尼第二个CBD距今已经有20多年了吧。忽悠国内人还行,大型火车站,大开发商,大型商场,大型就业带,字字珠玑的,然后2房卖80多万?


我去年买了个表。


以下内容摘取当时撰写对应区域看房日记部分内容:


澳房大全⑩要素排名


交通指数★★★☆☆

购物指数★★★★☆

人口密度指数★★★☆☆

学区指数★★☆☆☆

大学指数★★☆☆☆

医疗指数★★★★☆

人口分布指数★★☆☆☆

人口收入指数★★☆☆☆

投资指数★★☆☆☆

基建指数★★★★☆


当初写Parramatta时,我对于区域的评判是相对温和的,这点建立在物业价格低泡沫的前提下,也就是价格别太离谱,对于任何区域,价格不离谱,我心里也会不喜欢。


但投资人问我建议,我还是客观去评判,比如西南Punchbowl, 比如Wiley Park等名声虽不好,但涨幅也很好。对于Parramatta,价位要是太贵,我就骂他,因为是广告所致,都是虚的。


有一点不容否认,Parramatta区域内的独立屋呈井喷式增长,得益于区域内公寓开工量的的大幅增加,但是公寓后劲差的不是一星半点,为什么?人口收入太差。


有时间去Parramatta的大型购物中心Westfield转转,你会发现,澳洲真是大农村,根本谈不上什么购物天堂,这里卖的服装土得掉渣,但是换别的区域的Westfield, 则完全不同。


读者可以上realestate.com.au上搜一下目前Parramatta在租公寓量,逾300个,是悉尼所有高密度公寓住宅区最多的,未来还有。




哎,一说投资房产是中长线的,都点头,一说胡克定律也都记得。


你这皮筋超过弹性形变了,侬晓得伐?


以后,要么现金流断裂,要么弹回,绷回自己疼一疼。


到时咱再谈疼后感哈。

看房日记链接

Meriton项目大盘点02┃悉尼西区Parramatta之Altitude


上周,我们平台曾发布了一篇关于悉尼未来五年的建房规划,其中就有提到Parramatta辖区将新增2.145万套住宅,届时其将成为全市最高的新增住宅区域。有兴趣的朋友可以点击如下链接:


未来五年 悉尼将迎史上最大一次建房潮



结语


“妈妈,什么叫辣?”


“孩子,你尝尝这个辣椒。”


“妈呀,你想辣死我啊。”


“这就是辣。”


最后,孩子记住了。


写正面的东西,大家都像领导似的,纷纷表示赞许:“择个小同字得蛮好得唻!” ,但凡写点负面的,就换成:“瞧摘孙贼,丫懂不懂房产啊,瞅丫那C性!”


玩笑说玩笑。


假设全澳洲所有区域的房价现在完全一样,Bankstown和Tamarama2房公寓,4房独立屋完全价格一样。你敢确定所有人的选择都位于悉尼东部和北部么?


这还真不一定。


我昨天在想,为什么有人愿意花300万澳币住在内西的Leichhardt,这个预算在下北部也完全可以了。这和家庭脉络,生活习惯,个人成长经历等都有很大关系。所以,以上说得无论对与错,都是从我大悟的个人眼中和经历的,看到悟到后,所作出的描绘,切勿把它当真理看。如果一定要当真理,请加我微信。


2016年度【我的看房日记】特刊到这就全部结束了。


明年的征途依然继续,我坚信,人对这个社会先有贡献,才谈得上索取,希望过往的文字对大家有所帮助。


谢谢大家,明年看房日记再见!


---大悟   







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