对于这个问题，我想说一个最基本的实情：国内房产大多没有土地，但从来不妨碍其增长；澳洲房产以带地别墅为主，但也并不是所有带地的房产都会升值，关键要看买家的初始购房原因以及风险承担意愿。现如今不管用来自住还是投资，土地情结是任何一个海外买家尤其是中国买家无法回避的心病。海外投资到底公寓好还是别墅好，这一被讨论了很多年的话题一次次被反复拿出来讨论。而最终深究下去往往发现各家其实不过是在卖什么就说什么好，很少简单客观公正的评价。我感觉评价这个问题需要从两个要素来说：一是风险承担意愿，二是房产用于投资还是自住。

从大的环境来说，澳洲的房产本身相对于国内市场，属于较为稳定和健康透明的。得益于政府的有效管控，整个市场稳定增长并无大起大落。而中国国内房产行情受政策导向明显，高回报势必高风险。细分澳洲市场，个人认为别墅属于中风险中-高回报，而公寓属于低风险中回报。一个房产甚至说任何一种投资的回报无论在哪通常都需要和其带来的风险挂钩，买家基本上不可能找到回报超高而不需承担什么风险的项目。

先说别墅，在澳洲别墅的地位其实相当于公寓在国内的地位，是居住的传统选择。不过碍于海外购房的政策，非澳洲居民无法购买二手房，这限制了澳洲别墅的增长潜力但同时也降低了其投资风险。如果选择得当，最近一两年投资别墅的年资本回报率基本上都能达到70%-80%，远高于大多数公寓项目；但非热门区域，别墅升值不如公寓甚至还略有下跌的也并非没有。因为租金回报不如公寓，别墅的回报相比更类似于国内房子，即更依赖升值。于是乎如果没有选择对位置，别墅也可以亏的很大，简单点换用数学术语来说，别墅的投资回报方差更大。那么愿意承担什么样的风险将在作出投资别墅还是公寓是起到很大作用。

再说公寓，因为人口及市场容量原因，澳洲公寓房产的自住与投资一向是需要区别对待的，其实这一点也适用于别墅，只不过在公寓上体现更为明显。我们都知道国内一二线城市的房产热点地区至少拥有学校，交通，就业及购物中心三大要素其中一点。举个简单的例子一个地方新建了一个地铁站，可能很快周边四五个大型楼盘就起来了。如何保证在这么多项目中脱颖而出？配套设施，设计语言和品牌效益就变得异常重要，这些因素甚至通常会决定今后的升值潜力。那么回到澳洲，一个升值和租金回报等同重要的市场，结果就大大不一样了。纯粹就投资而言，过多的溢价支付给了配套设施，高档设计及品牌价值最终导致就是租金回报率的大大降低。道理不难懂，因为这是一个很残酷的现实：你的租客住的越享受，作为业主的你回报势必越低。那么问题关键来了，作为买家，你到底打算自住还是投资呢？

对于本地人以及刚刚移民的人来说，相比纯海外买家多了二手房这一选项。我想说的是是房子即有其存在意义以及其所匹配的价值，挑选得当无论新旧不过是殊途同归，绝对没有说谁绝对好过谁的说法。

从升值的角度来讲，两者并无明显区别，位置和供需关系相比较而言比新旧程度更重要。中国国内的房子大多数人喜欢购买后自己装修或事翻新，但在澳洲，很多旧房包括别墅和公寓，业主在翻新后依旧可以卖出很不错的价格。同时，得益于出租管理机制的健全，澳洲房产即便是常年出租，对业主而言的维护成本也主要是自然老化。受文化影响澳洲租房的人很多，无论租还是买，大多数人都会把这个房子当作是自己的家，比较爱护。

新房比旧房租金回报高？错误，从回报率的角度，新房和二手房并没有太大区别。新的卖的贵租金高，旧的虽然租金低可卖的也便宜。租金的多少反映了有多少人愿意居住在这个区域或是这栋房子，而租金回报率也就是租售比是用来衡量一个区域市场健康度的指标之一。打个比方，布里斯班市中心的两房平均租金在580-600澳币一周左右，那么如果房价在60万左有，你便可以获得大约5%的回报率。那么想获得同样的回报率，70万的房子你每周将需要收到大概680左右的租金。从这一点上来看，有些新房供给过量的区域其实他们的租金回报率甚至比很多二手房还要要低。

最后再从税务角度来分析两者，新房以其折旧额度高的优势，是好过二手房的。而由于土地不可以折旧，所以公寓的折旧效果好于别墅。这也是为什么很多高收入人群几乎每过两三年都愿意，甚至需要去买全新的公寓来帮忙抵税。根据税法division40以及43的allowance，房产可以进行每年折旧，为期40年。如果是余额递减折旧法，头几年获得的折旧额度还是很可观的，拿80万的房产来说，按照平均2.5%的折旧率，如果你的年收入为10万，那么这套房产给你带来的税务好处就是大概7000澳币左右。也就意味着单是折旧这一项带来的资本回报率就超过了4%。