从苦逼留学生到苦守PR的矛盾与坚持

从懵懂无知到学会投资

如何才能在投资中既能赚钱，又提高生活质量？

如何选择适合自己的投资房？

如何才能轻装上阵，行得更远？

在上一篇文章中，我与大家分享了漂在墨尔本八五、九零后买房大难题之现金流的重要性！

详情请戳👉 ： [漂在墨尔本] 八五九零后的买房大难题

那么今天，小刘就再跟大家讲讲八五、九零后买房大难题之二。

新房如果细分的话，还有一个叫期房。期房的优势在于节省印花税，户型灵活，选择较多。有充足的时间准备贷款。而这些优势往往就能帮助我们

节省现金。

比如能够节省5.5%的印花税；

比如今天买到喜欢的户型，然而如果等到一两年后再去选择同样的户型，肯定要比原来的价格高，甚至还有可能买不到；

再比如，支付方式，期房首付需要10%，盖房期间就不用交任何费用，到快交房前准备贷款，然后根据贷款额度准备剩余首付。如此以来，我们手里的现金就不用那么紧张，可以准备更充分。

站在一个二手房买家的角度。如今每周末的拍卖清空率都在70%-80%左右。我们现在年薪5万甚至还有可能不到的情况下，在二手房的拍卖市场

十分没有竞争力。

这时候大家很有可能选择私下售卖。可是在private sale 的时候，作为一个买家会担心其他人比自己出价高，所以私下售卖的时候出价应该是自己所能承受的最高价格，这样才不会后悔。 

但是往往比我们能出得起价格的人太多了，因为年薪大于5万的人太多了，所以无形中价格又上去了。

不排除一部分朋友存在捡漏的心态，想要在今天这个市场中淘到一个没那么多人抢的房子。所以很多人想到了Mortgage Sale。

什么是Mortagge Sale呢？大多数人以为的Mortgage Sale一般都是房东还不起贷款了，银行把房子收回来然后以低价销售还贷款。

其实不然，法律规定银行在售卖过程中应该为

房东利益最大化。

这样一来，房东即可以还了银行贷款，又可以赚到钱，下次还会选择这个银行。 所以说，Mortgage Sale并不是我们以为的捡漏，而恰恰是一个卖点，很多人觉得自己是去捡漏，成交的价格就算很高，最后还以为自己捡到便宜了。

总的来说，天下没有白捡的便宜，更没有免费的午餐。

说到二手房，不得不提一个产品，UNIT，有点像我们今天的联排别墅，又有点像公寓。其实这种产品流行于上个世纪居多，距离今天已经20，30年。优点是

价格便宜，

面积较大。

但从自住的角度来说，房子新旧暂且不说。设计的风格是上世纪当时的流行风格，而今天我们的居住方式已经大大不通。不仅需要冷暖气，还需要各种配套设施，要宜居。

所以一个时间久远的UNIT买来如果翻新自住的话又是一笔不小的支出。UNIT的院子确实很大，可是目前我们的生活状态，哪里允许我们有多余的时间或者闲情雅致来打理自己的花园？对于我更愿意有个阳台或者有个小院子买几盆花草放上去，浇浇水我还是可以做到的。

从投资的角度来说，UNIT租金会比公寓要低，加上平时对二手UNIT的维护，很有可能成为我们的负担。

从税务的角度来说，如果年薪5万，本来我们就要交大概8千左右的个人所得税，二手UNIT的折旧就没有什么优势了，而多缴税就等于少赚钱。

UNIT资本升值也许要比公寓快，可是现阶段，我们

追求的是现金流。

当现金流充足了，再去追求资本升值更大的别墅。

目前现阶段，我们需要的是现金流，而现真正能帮助我们现金流的是

精品小户型公寓

Boutique Apartment

我推荐两个区给大家，Caulfiled 和 Carnegie。这两个区都在东南区。这两个区有共同点，也有不同点。

我们先说共同点，很多Monash Universiy毕业的朋友非常熟悉。这两个区附近的

生活设施非常齐全。

上学的时候租房子经常是一房难求。Monash的 Caulfiled校区在校学生加职工15,000多人，而Caulfiled校区没有一个学生宿舍或者公寓。Monash已经把旧的Plaza准备回收，扩建，预计增加6,000个学生。而重新升级扩建后的Chadtone购物中心也已经重新开门。所以这两个区的

租赁市场非常强劲。

因为有着几乎一样的地理位置优势，离市区10公里左右。三条高速路直达city，5分钟车程到Chadstone。电车火车公交车都有。

所以这两个区不光有学生的租赁市场，还有上班族的需求，更有老年人选择Downsize（大屋换小屋）的需求，基本上覆盖了整个租赁市场和购买市场的需求。

我们再来说说不同点，Caulfield这个区更像是一个

      文化，教育中心。

比如Caulfield跑马场，赛马活动对墨尔本人来说必不可少，每年的赛马节也是一个非常隆重和传统的节日。

教育是因为这个区犹太人很多，整个墨尔本的犹太人有70%都住在这个区。而犹太人和我们中国有一点很像，非常注重下一代的教育。

所以这里不仅仅有Monash University，周围还有很多私校，很多东南区好的私校都集中在这附近。比如Shelford Girls' Grammar,  Lauriston Girls' School, Christ Church Grammar School等等。

Carnegie，给我个人的感觉，更像是一个

宜居的家。

我自己之前住过Glen Huntly, Bentleigh, Ormond。我在这些区住的时候，去吃饭，聚餐约朋友都选择在Carnegie见面，因为这里的Koornang Rd 聚集了马来，韩餐，泰餐，中餐，日本餐，意大利餐，俄罗斯餐等世界各地的餐馆。超市，面包店，四大银行，邮局也都在步行的范围内。

Caulfield的文化教育，运动，Carnegie的宜居，这两个区，三个点聚集了墨尔本城市的最精华的部分。

免责申明：本文案由客户提供