美国购房通 | 安大略&奇诺:南加州投资你忽略了谁?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-11-16 美国房地产


当前全球面临着的人口老龄化、青年人口增长乏力问题已经非常普遍,所有的发展都是以人为本的,若无人口增长力,所有的生产力和资本都缺乏发展的最核心根基,可以说,下一阶段的城市发展和竞争,人口是根本和关键。有人,有未来;无人,谈何未来?

对于美国而言,同样面临着普遍人口增长趋势下降的危机。然而也不乏有乐观的地方,有些城市的人口增长趋势反而逆势上扬,未来形势飘红。



南加州安大略&奇诺

预计在2025年成为高密度人口城市

据政府数据,据2015年人口普查数据统计,安大略市共有人口17.1万人,当年人口增长率4.4%,超过全美平均水平。

另外,据专家预测,南加州由西向东从海边直至棕榈泉人口将更为密集,内陆城市里弗塞德和圣贝纳迪诺这两个城市到2050年人口加起来可称为“内陆帝国”,排名会超过全美其他45州的人口。而安大略正是这个人口密集带的中心点,人口增长迅速,预计2025年将成为高密度人口带的中心城市。奇诺市也表现突出,人口增长率高达7.8%,趋势十分强劲。

 

南加州安大略&奇诺

人口增长背后的故事:南加州新晋城市中心

安大略、奇诺为洛杉矶东部接壤的两大南加州城市,近年来经济发展迅速,从早期农牧业城市转型成为以交通物流、工商业为主的复合型新兴城市,超具成长潜力。未来随着安大略国际机场发展,将以安大略为核心带动南加州内陆发展,成为大洛杉矶地区新的重心。

其中,安大略市建于1882年,位于美国加利福尼亚州洛杉矶市东面约64公里,总面积约130平方公里。安大略市过去主要以农牧业为主,近年来大力发展工商业。目前共拥有各类企业和商行逾10万家,是南加州地区蓬勃发展、充满活力的城市,也是近来发展最迅速的城市之一。

其中,奇诺市位于洛杉矶东边37里,圣伯纳汀诺县的峡谷西侧。早期,奇诺市着重于农牧业发展,包括水果、蔬菜和牛乳、肉制品等。由于和安大略相邻,奇诺和安大略基本上有点“绑定发展”的成分。



这两座城市早期都是以农牧业为主,供应洛杉矶及南加州地区。近年来,随着洛杉矶地区的发展、南加州交通干线的不断向外扩展,安大略&奇诺市的交通运输资源得到有效的利用,物流产业发展迅速,同时两个城市也开始大力发展工商业,吸引了一批大规模的工商企业逐步向该地区迁移,使城市产业结构由单一向多样性复合型发展,带动了区域经济的发展。复合型的产业结果使得这两个城市即使是在加州经济不景气的时期也能保持持续的增长。

在全球人口增长乏力的大时代背景下,安大略-奇诺两个城市的人口却因为城市产业转型、经济升级发展的红利而逆势增长,也保证了这两个城市未来的发展动力和竞争优势。


南加州安大略&奇诺

全美最繁忙机场之一和四通八达的交通网络

安大略国际机场位于位于安大略东南侧,距离洛杉矶市56 公里,为南加州地区第二大国际机场。

安大略机场有42家航空公司,是阿拉斯加航空公司,美国西部航空公司,达美航空公司,环球航空公司等航空公司的基地,每天提供250个全美及全球航班服务,年吞吐量达500万人次,预计到2025年,将超过3000万人次,是全美最繁忙机场之一。

同时,安大略机场还是洛杉矶地区重要的航空货运中心,八家美国最大的货运或快递航空公司都在此提供服务,其中联合包裹(UPS)的市场份额最大,是UPS货运航班往返中国的国际门户,也是UPS在美西地区的枢纽。随着货物容量的不断增长,到2030年,安大略机场预计处理货物230万吨。


配套机场客运和货运,安大略机场附近还扩建了5个高速公路立交枢纽、4条高速铁路公路级的独立下穿交叉通道,以及机场四周辐射式的主要公路干线30多公里,拥有10号洲际公路、I-15号、60、83号等主要的公路。机场附近约有大面积的物流、仓储、办公区及备用土地,周边有UPS、联邦快递公司、康城货运公司等大型的货运快递公司,同时也是这些公司的主要合作机场。

另外,贯通整个大洛杉矶地区的伯灵顿北方圣达菲铁路、联合太平洋铁路在安大略经过并在安大略设立火车站。由此,安大略形成了一条依托国际机场结合公路、铁路的货运产业带,同时也为入驻安大略的企业提供了广泛的物流运输渠道。

而奇诺市的交通也是十分便利的,美国60、71号高速公路贯通整个奇诺市,同时奇诺机场本身也覆盖有可通达全美各地的航线。

花边:

2013年习近平访美专机就在安大略机场落地。据世界新闻网报导,美国南加州圣伯纳汀诺郡郡政委员 Curt Hagman在3月底透露,当地政府正在和几家中国航空公司讨论安大略机场(Ontario International Airport,ONT)到中国大陆的直飞航线,2016年底安大略机场可能会开通有一条新航线,一旦开通中美航线将对附近的华人有直接利好。安大略机场的落地费比洛杉矶便宜,票价格相对会更加优惠,安大略的交通状况好于洛杉矶地区,对于生活在周边华人来说是“离家更近”、最便利的机场。




南加州安大略&奇诺印象小贴士

tip 1:安大略市拥有大量的公园和娱乐设施,除了拥有19个占地80公顷的公园外,还有10公顷大的城市公园、50公顷的城市绿化带和122公顷的体育设施,每一个公园都设有野餐区、慢跑区和骑马区。完善的生活配套、较高的人口素质、较低的失业率使安大略市拥有良好的治安,犯罪率低。

tip 2:安大略市就业情况十分良好,美国加州就业发展局(EDD)公布的最新统计数据,截至2016年6月安大略市就业人口77300人次,失业人口5300人次,失业率仅6.5%,且失业率逐年下降,预计2035年将达到最低点。

tip 3:由于地处南加州中心的位置,无论是到世界著名的圣莫妮卡海滩、好莱坞,迪士尼乐园、乐高乐园、环球影城、圣地亚哥动物园等著名景点都在2小时车程以内。从安大略出发坐车45分钟,可达加州有名的赛车场,也可到三本纳定努山上登山和滑雪。

tip 4:奇诺市内有48所教堂、一个公共图书馆、儿童博物馆(Youth Museum)与百年学堂博物馆(Old School HouseMuseum)各一。奇诺境内,有13所社区公园,曾在洛杉矶奥运担任靶场的Prado Tiro Shooting Range等,位于中央大道(CentralAve.)的Ayala Park是奇诺最大公园,拥有140英亩腹地,可供市民野餐、各项户外休闲、举办活动等。

tip 5:奇诺市境内的部分地区属于奇诺谷联合学区(Chino Unified School District)有20所小学、五所中学、三所高中,和一所大学附设的高中,Chaffey Community College社区大学在奇诺市有100英亩的分校。奇诺市周边有著名的克莱蒙大学、波莫那加州工艺大学、波莫那州大学、河滨加大和圣伯纳汀诺州大学等。

tip 6:金融新闻杂志针对全美500个人口6万5000人以上的城市比较,细项包括犯罪率、经济、教育、环境、卫生、住宅、公共建设、休闲生活等,奇诺市入选全美百大最友善年轻人的社区,全美宜居城市第26名,未来名次还可能上升。

tip 7:安大略米尔斯购物中心,是加州最大的出口和价值零售购物中心,拥有超过200家一线品牌门店,还有各式的餐馆、咖啡厅,消费者在购物之余在即兴喜剧俱乐部、AMC院线享受欣赏搞笑剧和电影。

tip8:安大略会议中心,位于安大略市中心,距安大略国际机场仅两个街区,交通便利,地理位置优越,是美国技术上最先进的会议中心。安大略和圣贝纳迪诺正在努力吸引中国的企业,因为这里很适合建设仓库、工厂、社区等工程项目。据了解目前已经有中国的投资者来到安大略机场附近修建酒店。

tip 9:安大略市截至2014年全市家庭收入中位数约5.4万美元,平均家庭收入约6.6万美元,在南加州内陆地区48个市(镇)中名列第5。奇诺市年家庭收入中位数约7.2万美元,平均家庭收入约9.2万美元。2012到2014年就业率成长6.3%令人印象深刻,9.4%的贫穷率亦低于美国全国平均值15.5%。



南加州内陆中部成“黑马” 安大略-奇诺市首当其冲


话说洛杉矶西部城市诸如蒙特利公园市、圣盖博、罗兰岗、钻石吧等地区,城市开发较早,成熟的生活配套、便捷的出行条件、优质的学区规划和较好的治安环境,使之在华人市场广受欢迎。如今这些城市房产市场趋于饱和,房价水平也进入成熟平稳期。想要在南加州获得更为优质的投资机会,地处南加州内陆中部的安大略、奇诺市目前正处于可以低总价入市的黄金时期,并以三大原因被公认为当前最有实力的“黑马”。


一是产业变革加速推动城市进程。安大略不仅因为拥有国际化的繁忙机场促使物流行业发展迅速,工商业的逐渐发达也在革新着城市面貌,未来会进一步提高城市环境的品质;二是因多元产业带来的人口激增。经济和就业将为一个城市注入大大人口活力。如果保持目前的增速,作为一个人口高增长的大城市,无疑会引发房地产市场新一轮旺盛租住需求;三是全新社区正在规划大刀阔斧地规划建造中。如Lennar等美国知名开发商择址新企业密集进驻的区位,开发的全新社区和更高品质的居住环境,将满足众多中国客户的喜好。根据当地房地产经纪人统计,“以前十个人看房子,会有一、两人表示要看安大略、奇诺市、东谷市或库卡蒙加牧场等内陆地区房产,现在十人中,至少四、五人有此要求”。可见安大略和奇诺市成为市场投资热点已逐步成为共识,越早入市越有升值空间。

新房固然会吸引一部分热衷于高品质居住的买房客户,而开发较早的成熟区域也会因为交通、配套的利好吸引资深投资客。本文就将分别针对新老两类板块进行对比分析。


安大略:房价不到尔湾一半,现在抄底未来可期
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安大略规划完善,交通十分发达,但目前该片区房价仍处于较低地位, 平均40万美金即可购置一处3房的舒适住所,仅为尔湾、钻石吧等城市房价的一半不到,入市门槛很低。随着洛杉矶城市重心的东移,居住需求不断增多,房价上涨也只是时间问题。

目前,安大略独立屋房价中位数达到37.2万美元,在过去一年时间内上涨了5.0%,预计未来一年内将上涨5.4%,租金中位数达到1864美金/月。


安大略房价走势


安大略租金走势



A.
成熟城区:安大略西南侧


该板块位于安大略国际机场西南面, 拥有DVD产量世界第一的公司APEX、世界最大的货运公司康城、世界最大的手电筒生产厂家MAX、UPS等企业云集。成熟配套及到达机场的便利位置,吸引了许多在安大略国际机场和这些大型企业的上班族居住需求。

板块内房屋房龄普遍较高,公立学校有Liberty小学(7分)、 Ranch View小学(7分)等。因开发较早,这里道路密集,交通十分便利,生活机能各方面也发展成熟,但整体环境比较陈旧。

该板块的房价大多为30-55万,房源普遍建造于70-90年代,成熟配套及到达机场的便利位置,吸引了许多经验丰富的投资客。



B.
新兴发展区:安大略东南侧


随着城市发展,目前安大略东南侧迅速进入全新的规划,周边企业和机场工作的就业需求,同时辐射该板块触发旺盛租住需求,全新规划的社区在近几年内开始在此布局。有消息称,这里将扩建5个高速公路立交枢纽、4条高速铁路公路级的独立下穿交叉通道,以及机场四周辐射式的主要公路干线30多公里,周边房价或因此收益。

Lennar、Brookfield等多家知名开发商在此规划新兴社区,社区均拥有泳池、儿童娱乐中心、中心花园、生活购物等配套设施,以开放明亮的空间设计为主,打造愉悦舒适的生活品质。新房起步价大多在40-60万美元,将大幅提升环境及居住品质,更加符合当下住户对社区配套的需求,受到众多华人的欢迎。




奇诺:同样涨势上还有学区和房龄优势
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奇诺市独立屋房价中位数达到45.1万美元,在过去一年时间内上涨了6.3%,预计未来一年内将上涨5.6%,租金中位数达到2110美金/月。综合之前zillow统计的数据来看,安大略和奇诺市的房价及租金均在稳步上涨中,且走势线几乎是一致的。奇诺市整体因学区和房龄优势,房价和租金略高于安大略。

奇诺市房产市场的发展趋势可参考相邻城市奇诺岗,奇诺岗以前同样以农场居多,但在农场撤离后城市面貌改造一新,房价暴涨。目前奇诺市正处于奇诺岗之前的城市改造阶段,房价尚在低谷,随着学区质量的提升和城市面貌、社区生活环境的改善,房价增长指日可待,促使当前奇诺市形成了显著的投资机会。


奇诺市房价走势


奇诺市租金走势



A.
热门华人区:奇诺市西北侧


奇诺市因接壤奇诺岗,部分板块受益于奇诺谷联合校区,可以享受优秀的公立学校教育配套,该市西北侧地区正是典型代表。该板块属于Lyle S. Briggs Fundamental School、DonAntonio Lugo High School(7分)院校学区等学区,人文素质较高,60、71号高速途径这里,且临近位于奇诺岗市的99大华超市,是华人喜爱聚居的地区,也因此房价较整个奇诺市地区更高。

这里大多数房龄为30-50年,主流房价在50-80万美金之间,居住面积140-280平米,占地较大,平均2000平米,少数可达到6000平米以上;50万美金以下的房源不但面积偏小,占地面积明显比50万以上的少了一半;而80万美金以上可以买到5房的房源。




B.
奇诺市新建社区:奇诺市东侧


奇诺市东部新建社区较多,从学区来看,以奇诺机场为界限,南部地区属于Chino Hills高中(10分)学区,北部属于Cal AeroPreserve Academy(9分)、EdwinRhodes小学(9分)等优质学区,吸引了不少低预算但对学区有一定要求的家庭。

版块内的新建社区由一系列的两层独立屋群组成,多以高档豪华的生活配套为主,社区内配有健身会所、会所、公园、操场、游泳池、散布小径、网络、燃气、电话系统、家庭报警系统等一应俱全,安全性和隐蔽性较高。

这里新房售价以40万美金起步,CollegePark社区因对口Chino Hills满分高中,价格比The Preserve社区高出10万美金左右,有孩子的家庭可以根据学区的优劣挑选适合自己的房源。




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