如何在澳洲贷款买房能让你的投资成本更低!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-11-24 澳洲购房网


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如果你资金充裕,合理利用贷款政策优势,首付20万,买一座价值200万的澳洲房产将成为可能。



1

对冲账户

如何用对冲账户节省房贷利息?

对冲帐户与单纯的还款帐户有些相似,它是客户购买澳洲房产时自动开通的,既是储蓄帐户又是还款帐户。鉴于对冲帐户的存款利率与房贷利率完全相同,这样我们要付的房贷利息就相对减少了。


对冲账户如何运作?

以一套价值100万,可贷款80%的澳洲房产为例:房屋价值100万,可贷得得款项是80万,在购房时会自动开通两个账户,一个是贷款账户,一个是对冲账户。贷款账户计算需要偿还的房贷产生的利息,也就是80万产生的利息;对冲账户相当于给客户开通的储蓄账户,客户可往对冲账户里存款,此“存款利息”与贷款利息是相同的,所以存款利息正好可以与贷款利息相抵消,客户无需再另外偿还房贷利息。


比如,客户在对冲账户里存入80万,那么这80万产生的利息则抵消房贷80万的利息;如果对冲账户里存入40万,这40万存款产生的利息则抵消贷款账户里40万的利息,剩余40万的贷款利息需要客户另外偿还。


此外,对冲账户里面的钱是客户可以随意存取的,没有时间、金额上的限制,对冲账户里面的资金只会影响每个月/周要付的贷款利息。


另一方面,大家都知道利息收入必须缴纳相应的税款。单纯的还款账户中的利息收入需要申报,并且缴税。而对冲账户,是为了冲抵贷款利息而存在的,所以并不构成收入的一部分,因此也不必缴纳税款。


使用对冲账户的诀窍:

1、我们可以把工资等收入直接打到到这个对冲账户,这样打进去的当天就开始抵消贷款利息,从而最大化的抵消利息。


2、对冲账户里面的资金能随时存取,要用的时候就拿出来,有多余就可以放进去抵消利息,可以使你的资金分配更加自由。而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和商业贷款便宜不少,所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者做生意。



2

只还息不还本

还款周期:

澳洲房贷一般分三种还款周期,每一周,二周或四周还一次。主要原因是澳洲的工资是按周发放,所以还款周期相对灵活,由于是按日计息,所以大家不用担心利息的问题。


还款方式:

两种:只还息不还本与 本息连还

自住:建议本息一起偿还。

投资:建议先与贷款经纪人沟通,采取前5年只还息,之后再本息一起偿还的方式。如果购买的房产是用于投资的,可以将租金收入账户与还款账户绑定,租金收入直接用来偿还贷款利息,实现以租养贷。



3

贴现政策

不是补贴现金!而是补贴贷款。周期为“三年一次”。澳洲房产的价值是由房贷所在银行进行评估的,比如你2013年1月买了一栋价值43万澳币的公寓,银行评估为40万澳币。而三年后如果你需要贷款去投资别的项目,或者是投资房产,那你就可以利用“贴现”政策。


首先让银行再次帮你评估,如果评估后为50万澳币,那么,你就可以将房屋的升值部分(50-40=10)办理贷款。也就是说,你可以贷款10万澳币!这10万澳币,你可以用来投资任何项目,比如下一套房产,“一套变多套”就是这么来的。


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