最近，一篇题为《存款已经不多了！中国人拿什么撑住房价？》的文章在朋友圈广为流传。在微信号的后台，我也收到了多位读者的留言，希望给予分析。

这篇文章的主要观点是：

央行公布的“住户存款余额”（相当于居民储蓄存款）减去“住户贷款余额”（居民家庭贷款），是所谓的“居民净存款”。过去几年，随着楼市火爆，“住户贷款”大幅增长，“居民净存款”不断下滑，到2017年5月末为26.25万亿元。

 

26.25万亿元的储蓄存款，相对于国内楼市数百万亿的总市值（比较流行的说法是270万亿），显得岌岌可危。此外，2016年国内新房成交11.7万亿，二手房成交超过5万亿，总成交额接近17万亿。也就是说，如果没有贷款支撑，国内楼市不到两年的销售额就可以耗尽现在的“居民净存款”。

 

总之，国内楼市很麻烦。

看完上面这笔“糊涂账”，我只能对作者感慨一句：你的金融知识，是体育老师教的吗？

首先，“居民净存款”就是一个伪造的概念，基本上没有多少意义，拿它来跟楼市成交量放在一起分析，更是“失之毫厘、谬以千里”。

其实，这个事情很好想明白。比如有一个迷你小国，国家只有3个家庭：甲、乙、丙，每家的储蓄存款都是500万元，都没有负债。这时候，住户存款余额是1500万元，住户贷款余额是零元。

 

然后，甲这个家庭买了一套1000万元的房子，首付500万元、贷款500万元。于是，住户存款余额变成了1000万，住户贷款余额变成了500万，“住户净存款”只有500万元了。

 

这时候，你能说乙、丙两家的购买力只剩下500万元了吗？当然不是，事实上这时候乙、丙两家每家都还有500万元的存款，他们也都可以买总价1000万元的房子。

 

更重要的是：乙可能还有300万元的股票、200万元的基金，他可以卖了这些金融产品套现（如果你钻牛角尖问我，谁来接盘，我告诉你是机构），加上500万现金，他就可以买总价2000万元的房子。

 

丙是一个企业主，他私人储蓄存款是500万，但他企业账上还有500万利润没有分配，他可以通过分红套现出一批资金，比如是200万，这时候他就有700万，可以购买总价1400万的房产。

所以，26.25万亿“净存款”太少不足以支撑房价，这个说法是错误的。

下面，让我们看看最近四个重要时间节点的住户存款、住户贷款和所谓的“净存款”（人民币）数据，你就会发现很多好玩的现象

由上述表格可以看出，2015年末以来，居民家庭的“净存款”的确在减少，但减少的幅度并不大，一年半左右的时间里（2015年12月到2017年5月）只减少了1.35万亿。而这期间，基本上涵盖了这一轮从中心城市到三四线城市的房地产大牛市。

换句话说，由于资金的复杂性、流动性，以及房价上涨、房屋频繁换手刺激M2不断衍生，最终的结果让我们瞠目结舌：全国居民的“净存款”只减少了1.35万亿，就支撑了一轮波澜壮阔、史无前例的房地产大牛市，让很多城市的房价接近翻倍！

我们再看一下2016年这一年，虽然楼市成交了17万亿，但居民“净存款”只减少了1.18万亿。

为什么会这样？其实我在前文里已经给予了解释：有一些购房资金来自居民家庭的资产转换、分红、收入增长等。此外，楼市的买卖其实不会锁定资金，只能衍生出更多的M2，和新的住户存款。

比如二手房买卖，你买了一套500万的房子，首付200万，贷款300万。你的200万储蓄没有了，锁定了，但卖家获得了500万的现金，其中多出的300万可能来自其他人的住户存款，也可能来自机构、企业的存款。如果这笔贷款的资金来自一家企业的存款，那么全社会的住户存款反而因为这次二手房交易增加了300万元。

即便是新房交易，看起来买家的存款被消耗了，但这些钱加上银行贷款给了开发商，开发商要发工资，支付承建商的费用，承建商也要发工资、购买建筑材料等。这样，相当一部分购房款又通过发工资、奖金的方式变成了住户存款。

而且，有相当一批的新房成交，来自换房。也就是说，很多人先卖旧房，然后又买新房。这里面情况就更加复杂。而且在三四线城市的棚改中，政府其实是拿现金、购房券置换的棚户区居民的旧房，这些人随后买了新房。

所以，房屋买卖中资金的流动是个非常复杂的问题，一般来说房地产牛市会刺激广义货币M2的衍生，而不是锁定M2。

1.35万亿的“居民净存款”的消耗，就可以支撑一轮时间长达一年半的、房价史无前例大涨的全国性大牛市，你说现在26.25万亿的“居民净存款”里，到底蕴藏了多大的能量？

所以，在外汇管制没有放松的情况下，中国楼市的调控绝对不能盲目乐观，更不能放松。

也许有人会问：当前中国楼市的总市值是270万亿，居民存款是63万亿，M2总共也才160万亿，如果大家一起卖房子，这楼市不就崩溃了。

其实，这同样是个伪问题，是骗财商低的人的。股市上，如果所有的人都卖股票，股市是不是就崩溃了？但股市一定会在某个点止跌，即便没有“国家队”的托市。因为只要价格便宜，就会有人抄底，多空是随时转变的。

如果你还想不清楚，那么我反问你一个问题：人民币是纸印的，在支付宝、银行卡里甚至只是个数字，现在有160万亿的M2，大家如果都去抢购东西，要把纸币和电脑里的人民币数字兑现为实物，那么物价会怎样飞涨？

天哪！现金这么危险，你现在是不是应该放下手机，赶快去抢购柴米油盐呢？