最近，全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球 Cushman & Wakefield指出，房地产投资者的策略需要反映世界变化的进程，并且紧跟新兴的社会发展趋势。据此，该研究界定了投资者应该关注的几类替代型资产。其中包括学生公寓、退休和医疗卫生的设施、数据中心、储存综合体和停车场。

新西兰最大的房地产咨询服务公司Bayleys与Cushman and Wakefield建立国际伙伴关系。John Church 在Bayleys担任全国商业地产总监一职。John Church指出，除了早教中心、食物和饮料等新兴领域的发展，上述这些领域是新西兰商业地产中一直处于增长的细分市场。这些类型的商业地产应该进入新西兰投资者的考虑范围内。

图片: 商业地产投资者往往会把目光聚焦在写字楼和零售等传统商业地产。  /Credit:commercialbay

全球房地产服务提供商Savills报告指出，全球过去15年中，传统商业地产（写字楼、零售、工业物业）以外领域的投资以平均每年25%的速率增长。

这些可替代性资产能够提供强大的投资基础。比起一些更主流的投资领域，这些可替代性资产的租约更长。但是，促成这些可替代性资产表现优异的真正驱动力是一系列因素，包括全球经济的不确定性和人口老龄化和健康问题。

Church强调，现在的市场情况也鼓励投资者审视自己：配置资产的方式能否更有创意？

Church针对不同的可替代资产类型，总结了投资时需要考量的几个因素。

图片: 尽管学生公寓在商业地产里仍属于年轻的资产类别，但是在全球范围内的交易量正逐年上升。  /warrenandmahoney

人口结构

85%的年轻人在经济合作发展组织(OECD)的国家里完成高等教育。国际留学生的体量一直在不断上升。有利的人口条件也刺激了新西兰国内的学生数量。

政府的影响力

灵活的移民政策吸引了不少国际学生来到新西兰。同时，相比英国和美国等国家，新西兰的学费较低。这种优势也大大增加了国内和国际学生的数量。

发展中的生活方式

由于中产阶级的兴起，亚洲现在已经是国际留学生的主要来源市场。中产阶级的学生喜欢更高质量的居住条件。他们整体对居住的要求也越来越复杂。随着该细分市场的持续变化，进入专建学生公寓(purpose built student accommodation)领域的投资机会也将越来越多。

学生公寓，也就是俗称的大学学区房(Student Housing)被认为是海外房地产市场中拥有最为稳定可靠的现金流收益的细分市场之一。全球房地产服务提供商第一太平戴维斯（Savills）报告指出，由于国际投资者寻求多元化投资，过去三年的全球学生公寓投资交易中有40%属于跨境投资。

图片: 随着品质养老需求的提升，养老地产也被视为商业地产的新兴增长点。 /Credit:bupa

人口结构

老龄化人口刺激了退休看护的市场需求。

城市化和发展

在过去10年，经济合作与发展组织的34个市场经济国家里，医疗健康的支出在GDP的占比以8%至9%的均速上升。随着收入的持续增加，人们对养老看护的质量的要求也提升了，自然推高了支出。

科技和移动消费

以创新和新产品为手段，新兴技术改善了医疗保健的质量。这一趋势，将使押注在养老领域的投资者获得医疗保健领域的收益。

发展中的生活方式

随着人口老龄化与新兴市场增长，慢性病正成为全球流行病，同时人们对高品质看护需求的增多，三者共同促使医疗保健成本上升至不可持续的水平。因此，健康、生命科学领域和养老院领域都将获得了强劲的增长。

养老地产同时也是投资者实现投资多元化的一个途径。其特有的非周期性本质，能够有效实现投资组合的均衡。全球房地产服务提供商Savills报告指出，养老地产收益率根据国家、地段以及资产自身品质而不同，目前整体区间为4.4%~7.5%。养老地产的竞争不断升级，将继续推高价格。

图片:  电力不足和成本等因素正引领大公司将办公大楼内的数据中心迁往专用数据中心。 /Credit:CTO Informer

人口结构

无论是生于1980年代至2000年代初的千禧世代，还是生于二战后的婴儿潮一代，他们的生活中运用了大量的科技产品。无处不在的数据需要被储存和分析。

城市化和发展

数据中心通常设立在发达地区。因为数据中心通常需要稳定的物理、经济和政治环境，同时还需要活跃的客户基础。其地理位置往往靠近金融中心。尽管数据中心的有些位置因素存在矛盾，未来会有更多符合数据中心选址标准的位置出现。

科技和移动消费

目前有35亿人口使用互联网，人们对科技设备和宽带的依附性将刺激带宽的需求，包括数据中心、家庭和办公室的需求。

图片: 随着新西兰人均汽车拥有率大幅提高，停车场这一配套设施在商业地产项目中的地位也越来越重要。  /Credit:pexels

人口结构

富裕的婴儿潮一代是车辆普及率最高的一群人。由于人类生命周期的延长和其他社会变化，婴儿潮这一群体可能会比前面几代人活得更长久。

政府的影响力

低利率的市场环境加快了经济发展的速度。越来越多人能够买得起汽车。尽管，大部分的政府试图限制停车空间，以倒逼居民转向使用公共交通。但是在可预见的这几年，CBD的停车场依然是能带来丰厚利润。

科技和移动消费

随着科技的进步，停车场的商业模式正在被颠覆。电动汽车进入市场后，停车场也需要做一些改变，如需要有充电桩。此外，无人驾驶的汽车将持续推动停车场领域向前发展。这里面，会诞生赢家，也必将有失败者。

图片:一些商业公司也已经开始把储存仓作为仓库的替代品。  /Credit:decometre

人口结构

该资产类型的投资价值主要受生活事情的影响。当人们离婚、搬家或是外出上大学时，需要使用储存仓保管他们的财产。婴儿潮一代在这方面的需求很有可能被进一步激发。因为，现在，这一年龄的群体正在缩减自己住房的大小。

城市化和发展

在减小平均的住房面积后，消费者逐渐寻求储存仓。与此同时，一些商业公司也已经开始把储存仓作为仓库的替代品。一些需求尚未完全被开发，投资者未来仍有机会进入。

发展中的生活方式

最近的统计数据显示，人们开始长时间使用储存仓。