这两天，一则源于英国《星期日邮报》的采访文章，在房地产业内和投资圈被刷屏。

这篇文章采访引述伦敦政治经济学院(LSE)经济地理学教授保罗•切希尔(Paul Cheshire)的观点称，英国房价正处于重大的调整期，可能出现类似于1990年代的房产危机，房价可能会暴跌近40%。该文章还引述保罗•切希尔教授的观点称，英国面临住房价格的一次重大调整，以及“负资产(房价下跌到低于按揭贷款额)”现象的回归。

此文章一经中国国内包括《参考消息》等媒体编译转发，迅速引起轩然大波。短短的三四天里，我每天都会收到十几、二十个询问，咨询我对这个消息的分析看法。

这么多人关心的问题，我干脆用这篇稿子，来分享几个要点。

目前的确是房价调整期

首先需要强调的是，面对这些消息，根本没必要“震惊”。因为一个健康的房地产市场，自由买卖市场调节，房价不可能只升不降。英国楼市当前确确实实处于房价的调整期。

英国房地产市场从2008年金融危机中恢复至今，已经连续上涨了近9年。随着2014年底的印花税调整、出租房或二套房3%额外印花税政策实施、去年6月23日公投脱欧，以及今年6月大选的意外结果等影响，英国房地产市场一步步受到负面影响。

从2015年底开始，英国房地产市场已经进入一个价格调整期。虽然英国平均房价的年度同比变化仍然处于上涨趋势，但年度涨幅越来越低(最新的年涨幅已经下滑到2.6%，Halifax指数)，月度环比已经开始出现下滑。

从当前的行情看，英国楼市还存在几个负面的不确定因素，首当其冲的是脱欧谈判的不确定性，其次还有英国本国人首付款攒钱速度极慢、央行按揭政策进一步收紧、人均收入增长缓慢等。

英国楼市当前的价格调整期，对于英国国内市场而言最直接的表现有：无价无市、本地买家持币观望；不是迫于财务压力的业主，不会急着卖房；急需买房子的人很难找到合适的房子、按揭贷款过于严格贷不到足够款；等等。

但是，正是上面说列举的负面因素，英镑汇率和按揭利率，给海外买家，提供了一个历史上少有的、明显的汇率优势、按揭利率优势、以及议价优势。

其实，早在三年前，我们房产周刊就有一篇分析已经指出目前的市场调整期，只是脱欧等因素，加剧了调整期的房价波动，并且可能延长房价调整期的长度。

“40%降幅说”没有任何意义

第二大要点是，由于房地产的属地性极强，不同城市、不同区域、不同街区、甚至不同小区的房产行情，都可能天壤之别。“平均房价”的说法，几乎没有任何意义。

在英国这样一个完全开放、自由、透明的房地产市场，某一个短暂时期、个别区域、个别项目，因为定价虚高、市场极不活跃等情况而下调价格，实属正常，根本不需要大惊小怪。“楼市崩溃、暴跌40%”的说法，实在是混淆视听。

众所周知的，英国房地产市场南北差异明显，简直是严重分化。从历史数据看，伦敦为主的南部区域，房价涨幅相对高、租金收益相对低；反之，北部城市，租金收益率平均而言，明显高于英国南部，但北部房价的历史涨幅根本没办法跟南部城镇比。

在2008年金融危机期间，伦敦房价几乎没受什么影响，并且行情在短短一两年内迅速恢复，并超过2007年的峰值水平、开始新一轮上涨。再看北部城镇房价，金融危机期间平均下滑三分之一是不争的事实，而且恢复的较缓慢。北部个别区域的房价直到2015年底才恢复到2007年的平均水平。

投资者真正需要关心的是如何选择投资区域和项目。

英国楼市供不应求

基本面不可能改变

第三大要点，回到房地产市场的基本面。众所周知，在英国这样一个自由、开放、透明的市场，楼市的决定性要素就是——供需关系。

英国全国来看，中央政府的社区和地方事务部(DCLG)2016年底的一个专项统计报告显示，在未来25年里，伦敦之外的整个英格兰的住房短缺约为52万套，而大伦敦市的住房短缺数字将高达625,000套。伦敦的33个行政区中，14个行政区在过去一年的房屋供应仅能满足该区域内房屋需求的50%。

伦敦总体上严重供不应求的局面，在可预期的将来，根本看不到改观。跟国内房地产市场有本质差别的是，伦敦市场几乎不存在房产空置状况。按照伦敦市政府2015年4月份的官方统计，大伦敦地区所有房产的空置率仅为0.6%(每年居住不超过8周的均被统计为空置)。这些极少量的空置房产绝大部分是国际千万亿万富豪们买来用于度假的豪宅，根本不存在楼市“空城泡沫”的可能。至于说伦敦局部区域、个别项目在短期内的定价虚高，那是另外的话题。

另据英国最大的房地产网站Rightmove于2016年11月统计的数据，伦敦地区出租房的满租率为98.5%。只要房东不要求空档期用于修整房产什么的，中介能够几乎一天不空地将房产出租出去。

目前伦敦市场的房产，每月租金能够轻轻松松还上按揭月供。这是不争的事实。如果不是遇到其它的严重财务危机，业主根本不需要卖房子的。何来降价40%卖房子一说呢？

图说：伦敦市场每年的新建房产供应几乎不到需求量的一半。

《星期日邮报》认为楼价暴跌的其中一个论据是：英国房地产代理商协会最新发布的数据显示，5月份低于挂牌价格售出的住宅比例上升到77%。这类现象大部分情况的真相是：买房的业主通常会按照中介对房产评估的价格决定自己挂牌的要价。

很多情况下，卖家会报出一个比估值高的要价，然后在跟买家谈价的过程中，适当地按照要价下调一定比例达成交易价格。这样买家开心，卖家实际更加开心。比如一套房产的中介评估价格是80万英镑，卖家以高于80万的价格，比如85万或90万的价格挂牌销售，就算卖家最终以低于挂牌价格5到10万的80万成交，也是一个满意的结果。

越是在市场调整期，买家持币观望，卖家更是谨慎从事。谨记市场规律：全天下的买卖，买家没有卖家精。

英国楼市在短期内的调整期房价如何波动？具体城市房价如何变化？我不能武断地预测。但是从英国尤其是伦敦严重供不应求的局面看，房价上涨的大趋势无人能改变。单单通货膨胀、全世界普遍货币超发等因素，也能支撑推动英国房价上涨。

英央行严控金融风险

次贷危机在英几乎不会重现

保罗•切希尔教授论述房价暴跌的唯一论据是将会有大量的“负资产”业主，并且用1990年代的房地产危机来类比。

我作为在英国伦敦亲身经历过2008年次贷危机，并且经历过危机之前英国疯狂按揭(0首付，甚至房价120%按揭)的行情。本文的第四个要点，我可以非常明确地说，英国央行是真真正正吸取了此前次贷危机的教训，房地产行业的次贷危机在英几乎没有重现的可能。

英国央行在过去几年一直在严格控制房地产信贷风险，不断地进行压力测试。对自住或投资房产的按揭还款能力进行极为严格的测试。比如，央行从去年就开始要求，所有出租房的按揭，必须首先符合一个标准——每个月的租金收入必须达到或超过月供还款额的125%，个税40%税率的买家必须达到145%，平均需要达到135%的要求。这个压力测试意味着，银行按揭利率即使上调到5%左右，业主单靠房租收入，都能供养房产，不需要另外的资金补贴房产。

假设来说，一套房产每个月的租金收入是1350英镑，那么按揭银行在最初贷款的时候，必须按照央行的规定，所贷按揭的月还款额一定不会超过1000英镑。这就意味着，投资者只要能够贷到按揭，房子出租后就一定能够还上月供。

目前，英国央行还在不断地收紧按揭政策，给将来按揭利率上涨留出更多缓冲空间。英国央行对按揭金融机构的风控，就是给投资者的风险控制。如果遇到不好的行情，因为租金能够绰绰有余地还贷款，根本不需要降价贱卖房产。 

大机构巨额投资英国

他们不可能让楼市崩盘

第五个要点是，英国房地产行业正在发生巨大的变化，由于大量的机构投资者携巨资投入英国房地产市场，因此当前市场，根本不存在卖不出去的房子——已经有大机构投资者整批整批地购买伦敦不少项目的大户型尾盘单元。

比如，今年3月初，美国最大的公寓资产投资和运营商Greystar联合Henderson Park，从英国大型开发商Barratt公司以1.405亿英镑的价格，购买了位于伦敦市中心多个楼盘的172套住房。其中包括Aldgate Place(Barratt和British Land合资楼盘)的29套、Fulham Riverside的25套、Nine Elms Point(Barratt和L&Q合资楼盘)中高楼项目的118套。详情可点击蓝色标题，深度阅读：【主编看房】大势所趋,中国投资者却毫无准备,正在错失英国楼市这轮战略布局(附:大型机构选投项目秘笈)。

由于机构投资者巨资投资英国住宅市场，意味着房产市场格局将产生巨大变化，对个人投资者的依赖程度将逐步减弱，市场的购买力因素受个人收入、居民购买能力等的制约会进一步减弱。

这些大机构批量购买的议价能力，当然要高过个人投资者，这是另外的议题。

在上面的要点之外，决定英国楼市的其它因素还有房地产行业的可建房土地供应、规划审批、建筑技工等因素，以及宏观经济的人口变化、就业形势、人均收入等因素影响。这些因素，目前看不到对房价下跌的助推趋势，反而不少因素还会继续推高房价。

总体来看，英国楼市的发展是良性、稳健、保值增值的优势在国际市场非常明显。无论英国脱欧谈判的结果如何，英国作为一个基础厚重坚实、高度自由开放、法制健全完善、社会包容稳健、经济可持续发展、政策灵活空间巨大的国家，都能够应势而变，适应国际发展趋势，并确保稳定增长的。

最后，只要保罗•切希尔教授不会因为他自己的“房价暴跌”说而抛售自家的房产，我是根本不会相信他“楼市崩盘”、“暴跌40%”的说法的。

与这个新闻相对应的还有另外一个和国人相关的新闻：

中国人成伦敦楼市最大买家，华人更是占到6成！

最新公布的数据更劲爆，买下伦敦楼盘的海外买家中，6成是华人

这是约克大学做的独立调查。

海外投资者在伦敦新盘中扮演了什么角色？

伦敦政治经济学院（LSE）研究了半年，终于弄出一份报告。

LSE统计3家国际地产中介的销售数据发现，越靠近伦敦市中心，海外壕的投资比例越高，例如伦敦市中心达到了53%，外伦敦则是30%。

海外投资者算起来买了伦敦38%的新宅，其中61%是中国/亚太地区投资者买的；光是伦敦市中心这一圈，海外投资者买到的53%新宅中，就有45%的新房落入中国/亚太地区的买家手里。紧跟其后的是传统的中东买家以及北非人。

海外壕不仅买豪宅，连普通住宅也不放过。

英国土著们头一次买房的平均房屋总价是40.5万英镑，根据约克大学（University of York ）2014年4月到2016年3月的独立调查，海外投资客买走了伦敦50.5%价值50万英镑以下的房产。

在伦敦房产的海外投资者中，61%的人来自东南亚（目测主要是华人），中国占33.4%，其中香港28%，内地5.4%；新加坡占20.1%；马来西亚占7.5%； 

分析指，这是因为香港投资者在英国深耕几十年，更熟知伦敦房产规则，当然因为外汇方面的原因，内地买家也会穿上香港或者离岸公司的“马甲”在伦敦购房。

对于这些海外客买下的房，英国人一直认为都被他们空置了，搞得本地人没房，所以墙裂要求收空置税，然后这次调查之后，被妥妥打脸。

海外买家投资的英国房地产几乎没有空置。

LSE的实地调查显示：在豪宅扎堆的Lambeth，1/3的楼盘被海外投资者买走，亚洲人占大部分，104间豪宅中只有2间被空置，其中一间正挂在市场上出租；

在新兴金融区金丝雀码头（Canary Wharf）、海外买家比例为25%，绝大多数是中国人，50%的房子被出租出去，没有一间被空置；

在文艺之地东伦敦，接受访问的物业表示绝大多数公寓被亚洲买家所持有，也没有一间被空置。

英国对海外买家没有任何税收或者购房资格上的限制，伦敦房产的印花税政策到现在为止对待本地和海外买家还是一视同仁，这让海外投资者有了更稳妥的竞争优势。

招行与贝恩公司联合发布的报告显示，中国拥有至少1000万元人民币可投资资产的人已从十年前的18万人攀升至158万人，全国个人可投资资产总体规模达到165万亿元人民币，这些人群的海外投资需求很难被抑制。

不吹不黑，仅最近十来天，中国人在英频传重大地产交易。

6月28日，中国富豪陈红天斥4.1亿英镑买下了伦敦金丝雀码头地标写字楼20 Canada Square，刷新了该区三年来成交记录。

陈红天曾被《福布斯》称为冉冉升起的地产之星，他击败了沙特财团Sidra Capital、汇丰另类投资部门、香港南丰集团、中国建滔化工，完成了华丽的英国地产投资首秀。

6月28日，由中国开发商总部基地ABP 、中信集团、正大集团牵头，总投资约17亿英镑的伦敦皇家阿尔伯特码头项目正式全面开工，这被誉为伦敦第三金融城。

6月21日，万达集团斥资4.7亿英镑（5.333亿欧元）买下Nine Elms Square地块，占地10.2英亩（约合4万平方米），将供应1900套住宅，位于Vauxhall，紧挨着2013年他们拿下的第一个伦敦项目One Nine Elms。

英国本地买家竞争不过海外投资者，买不起就租吧，PWC预测到2025年“租房一代”将把伦敦变成一个租房者之城，这也预示着伦敦的租房需求将维持在较高水平。

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最后，再来看一看，为什么中国高净值人群热衷于海外置业？

近日，研究中国高净值人群的权威机构胡润研究院首次发布关于2017中国高净值人群投资置业特别报告，深度解读中国高净值人群海外需求与海外置业现状。

/ 中国高净值人群 /

/ 海外需求与海外置业现状 /

88%的高净值人群表示对全球金融环境非常关心，其中超过五成的人最为关心的是货币贬值问题，其次他们对美元汇率、海外理财和M2人民币货币供应量三方面也有一定的关注度。

52.8%的高净值人群海外资产配置，以分散风险为目的;其次是子女海外教育居住使用，占比47.8%，45岁以上的高净值人群购置海外房产最大的用途是子女海外教育居住使用;选择在海外“乐退养老”的人群正在逐步增加，占比14.3%。

61.5%的高净值人群在海外购置房产决策中最关注的是房产本身的投资价值;其次是性价比和地段，考虑比例达到39.3%和33.8%;而永久产权和自然生态环境是排名第四、第五的考虑因素，占比分别为30.8%和28.2%。

46%的高净值人群未来考虑海外置业，随着财富等级的增加，其对海外置业的倾向也不断提升，资产在1,000万~1亿元之间的高净值人群，未来海外置业需求比例为43%，而资产在1亿元以上的人群，该比例则达到59%。

/ 中国高净值人群海外置业特征 / 

截止2016年5月，中国大陆地区总资产千万以上的高净值人群数量约134万，比2015年增加13万人，增长率达到10.7%。总资产亿万以上的超高净值人群人数约8.9万，比2015年增加1.1万人，增长率高达14.1%。此外，他们当中的“炒房者”人数较2015年相比均有了明显的上升。值得一提的是，广东省取代北京成为2016年千万总资产人群数量最多且增幅最高的省份，其千万总资产人群数量达到24万人，增幅为17.7%。其中重要的原因是得益于深圳的房价在近年涨势迅猛而造成的。

有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要标的，他们平均拥有2.3套海外房产，且拥有4套及以上海外房产的人群占比为15.6%。从购置房产类型来看，公寓和别墅以明显的优势成为高净值人群购置最多的海外房产类型。商业型地产因受投资门槛、政策风险、投资回报波动大以及投资者对当地的经济环境不熟悉等原因的影响，在海外置业房产类型所占比例较低。

/ 渠道与趋势 / 

早期中国高净值人群对于海外置业投资知之甚少，主要依靠一些个人的渠道来搜集信息或直接与房地产开发商打交道。随着海外置业市场的不断发展，高净值人群的需求以及购买习惯也在发生着变化。

数据显示，更多的高净值人群将中介机构作为他们海外置业的主要渠道。高净值人群选择进行海外置业交易渠道的Top 3，均属于“中介”类型的机构。可见，当前中介机构的作用及其专业性，正受到更多高净值人群的认可。此外，未来高净值人群最期望获得房产投资咨询和海外房产市场制度、定价规则、租赁市场、交易流程等信息提供。这也表明他们逐步意识到房产中介提供的服务内容与质量，并不是国外当地房地产开发商所能够比拟的。

美国、英国和加拿大是最适合中国高净值人群投资的国家，其次是澳大利亚和新加坡。胡润表示：“伦敦投资回报率才2%。我认为英国是被低估了，在最适合中国高净值人群投资移民的国家中，英国排第二，未来英国的投资机会还在。”

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