2017贷款风云大戏落幕,2018请开始你的表演(附西太银行今天破纪录新低利率)| 财神专栏 87(原创)

2017年12月12日 澳洲房产大全


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主编寄语

悉尼财神是我在澳10多年的朋友。华人贷款行业淘汰率之高如同房产,大浪淘沙后,能如悉尼财神这般专业和志同道合的,我还未曾遇到第二位。


每周二的【财神专栏】以澳洲贷款行业为主背景,文章由悉尼财神团队撰稿提供。






这是澳洲房产大全

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在本年度第一篇文章(点击查看)的结尾处,我曾写到


“我认为地产市场在2017年是一个稳定发展年份,持续的低息环境,较低的开工量,经过洗礼与调整的地产市场会更加健康的向前前行。”


时光飞逝,2017年已渐渐进入尾声。如今看来,今年的地产市场也算是回归于理性,没有15年那样疯狂的涨幅,也没有16年贷款市场的那样惊心动魄。


今天这篇文章,我想从四个与贷款相关的角度,来总结一下今年的地产市场。



利息



澳洲央行在今年一直保持在1.5% Cash rate的低息水平,商业银行的贷款利息也一直保持了较高的稳定度。


由于澳洲银行监管部门的压力,澳洲商业银行根据不同的购房“目的”和“贷款还款方式”在利息上进行了微调。


从这个角度分析来看,稳定的利息给整个澳洲房产市场提供了一种相对稳定的调整环境,宏观上非常有效的抑制住“大买””大卖”的现象。


但是银行对于本息同还贷款方式的偏爱也给投资者提了个醒:


由于整体租赁市场疲软,租金收入下降,而本息同还会直接导致还贷压力大幅上升,投资者的现金流将在近两年受到极大的考验;那么在今后的投资策略中,现金流因素将被投资者纳入重点考虑因素。



政策



对于海外投资者来说2017年真是艰辛的一年,先是澳洲本土银行纷纷停止海外人士贷款申请,所有的重担都压在汇丰银行的肩上;由于压力实在过大,汇丰在一年之内数次调整贷款政策,终于在年底,最新出炉的贷款条件也令这一产品几乎处于实际关闭的状态。


至此,澳洲银行结束了海外贷款时代,而这一重任将在2018年被基金产品担起。由于基金种类五花八门,运营流程,服务系统,审批条例都是处于初始阶段,未来能否扛住成交大年的压力也存在一定的不确定性。


我个人认为,2018年的新房违约率会高于往年,很多的抛售都来自于海外投资者,一些他们比较偏爱的区域会造成短期供应过剩的局面,价格也会受到影响,投资者要尽量避开海外房东扎堆的区域。



审批




说到贷款审批,我就用一个“紧”字就可以概括全年,由于APRA(澳洲银监会)的压力,澳洲本土所有银行对贷款审查力度达到历史最高水准。


年初,银行开始调整借款能力计算器,同样的收入在以往可以借到100万,如今也就能借到80万,投资人的借款能力大大缩水。


除此之外,银行对已有债务的Assessment Rate的提高,已有债务的申报,日常花费的申报都给贷款人的借款能力设置了层层障碍。


从这个角度来看,我认为2018年将是首次置业者最有机会的一年,银行已经成功的用政策帮你阻击住来势汹汹的投资者,还出台了最好的优惠政策、和最好的利息政策,给首次置业者开辟一条绿色通道。


对于已有多套物业的投资者来说,2018年应该重新审核一下自己的投资组合,可以适当剥离一些不良资产,集中火力投资优质资产。



抵押物



抵押物在2017年被银行重点关注,Nab, ANZ, AMP, Wespac, CBA在今年陆续的推出自己认为的“区域黑名单”。


我在上周的文章(银行贷款区域黑名单到底意味着什么?)也提及过,银行就像“当铺”一样,所有的房产就是“典当物“,当有些属性类似或相同”典当物“太多的时候,当铺就会减少借款的额度,借款额度不足投资者就需要从自己的口袋里掏钱进行补充,如果银行估价和购买价格存在较大差异时,违约的风险就会加大。


今年,首府城市的一些供应过剩的高密度区是银行估价不足的重灾区。


而2018年,可以预见银行对于物业的估价会更加偏向于保守态势,想要通过物业升值进行套钱的投资方式会被银行或多或少的限制,而首付充足还款能力强的投资者会将会获得更多的投资机会。



感谢阅读,明年见!







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悉尼财神

《财神专栏》作者,澳通国际信贷联合创始人,优秀的贷款经纪人,发表贷款投资类文章百余篇,累计超过10万字,经手贷款案例过千,擅长从真实案例中提炼精华,为置业者量身打造投资方案。


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