新西兰国民拥房率下降,怪来怪去的人都没看到这个根子

2017年12月12日 新西兰微财经


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前不久看了一部电视三台的纪实专题片,<who owns New Zealand now> (现在谁拥有新西兰),挺有感触的。


借着这个时间,自己总结一下我看完这个片子的一些观后感和对现在市场的感悟。



片子一开头提到一些数据,摘录一下:


—— 25年前,74%的新西兰人住在自住房里;

—— 今天跌到了64%,而且继续下降;

—— 去年无家可归者4100人。


的确,有自住房的百分比的确是在减少,房价上升的速度远远超过工资增长的速度 (1963年以来工资实际增长59%,房价实际增长280%)。



为什么?海外买家的错?华人买家的错?还是其他原因?片子没有直接给出答案,而是给了一个真实例子:


(片子)主持人的父母,两人都是普通工人:母亲是工厂员工,爸爸是邮局的。当时凭着5%的首付,买了地,自己盖了新房住。这就是当时60年代的情况。


为什么能做到呢?因为当时还是姓公的银行(新西兰邮政银行)给了3%的利率,40年超长的贷款年限。帮助作者的父母完成了他们的住房梦。



然后,片子说到了七八十年代开始,房价飙升的速度远远超过工资增长的速度。然后,片子又列了两个数据:


-    1979年的时候,一个普通老师的工资$17,360, 一个议员的工资 $18,000可以说是相同级别的。


-   2017年,一个普通老师的工资,大概在 $78,000,一个普通议员,大概是 $160,024,差距变大。

 

什么原因造就了两个本来收入相当的行业,现在一下子拉开了差距?


自由市场经济(Neoliberalism)兴起——并导致一个“资产阶层”的兴起。



时间回到 1984年,新当选的总理跟(米国)风,开始提倡减少政府干预 (Neoliberalism),提倡开放市场。



从那个时候开始,按照片中话来说,新西兰也跟随着这股“小政府、大市场”的风潮,经济系统从一个高度监管的情况,开始改变。


最先“去监管”的行业,就是整个新西兰银行系统


各个澳资银行开始不断进驻本地,瓜分房贷市场。



外国银行来了以后,首先热衷的就是用国外的钱放贷给本地,当时的电视广告,宣传普通人可以通过贷款买房、建生意、甚至找女友结婚(相当于现在的穷人翻身走上人生巅峰、迎娶白富美的套路):


这一切都靠借贷实现。从那时候开始,房价就进入了上升期,然后再到近代的一两次暴涨。片中都有曲线图。大家都可以看看。


自由的市场进一步吸引自由的海外资金。


随着国门的打开,市场自由经济的发展,在加上新西兰本土的自身优势。自然而然的就吸引了海外资金,留学生以及移民的涌入。


到现在为止,有没有具体的数据显示这些因素对房价的影响呢?


答案是有和没有。各个不同的机构都有不同的数据,当然解读也不一样。所以最简单的答案,到现在为止就是:影响肯定有,但到什么程度,不知道。


(财政部提供的可参考的一种解释是,当移民人口提高1%,房价上升10%)


总结了一大堆房价上涨的原因和问题,片子后面也提到了各种解决方案,也引用了意大利和德国的一些例子。


片中有一部分是在意大利的都灵采访其中一个设计师,这位设计师的回答和我之前一些文章说的很相似:所谓的住房问题,其实是人们的意识形态/心态的问题:什么是“住房“,什么是又”家“



长期以来我都有一个观点:那些所谓几百一千平的地上盖个房子的”kiwidream” 已经不切实际了,让国家的整个经济系统开倒车回到以前的那个年代已经不实际


作为整个经济系统里面的非常微小的一份子,普通大众,甚至政府能做的就是改变想法,想出新办法来适应。

 

到这里,根据片子的一些观点,加上自己这几年有限的知识,小小的总结一下目前的情况:


-       房价在过去几十年的时间内(比起收入)的确是暴涨,特别最近这一轮涨幅里面。


-       房价的暴涨,原因是综合性的。最大的原因不能单纯归咎在海外资金或者是炒房人身上。归根究底,当时政府选择了自由经济市场的路子,给各行各业带来了不少好处。现在的状况是一个不可逆转的结果。往前走的方法是大家找出方案应对,而不是一味指责是哪方的责任。


-       在收入增长率远远不及房价增长率,加上建筑成本不断上涨的前提下,盲目增大房屋供应量结果未必会对homeownership有重大改观。因为房子还是买不起。


      片中提到一些提议我感觉挺有建设性的,这里提一下,再加上我自己一直都坚持的解决方案包括:


-       政府是时候着手建立一套健全体制去管制,监控,测量海外资金对房市的影响 (这个从上一届政府就开始着手做了)。


-       通过各种手段,包括媒体,政策干预,改变人们对“家“对所谓”kiwidream”的观念的改变。家,不再是一个房子在一片几百一千平米大地上。让大家接受高密度住宅和公寓式住房。


-       建立机制提高公寓质量。


-    私人投资商/政府/ 私政联合,推出共同拥有机制(德国的Cooperativehousing,或者类似rentto buy),建立超长期租约机制

 

结语:


这部片子,从不同角度看,或许会看出不同的结论。个人感觉片子从始至终没有指名道姓把问题推到任何一方。看完整部片子之后会让人很受启发,对新西兰本地房市有更加深刻的思考。我觉得如果大家对房市有研究的习惯的话,一定要看。



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专栏作者:Robbi


任职本地贷款中介公司宏硕资本 (Everbright Finance),注册金融顾问。同时也在房地产上有一些小投资。作者博客地址:https://nzloanpolicy.blogspot.co.nz/



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