两个指标,考核你的房产投资是否及格了 | 创富实战05

2018年07月05日 澳洲房产大全





这是澳洲房产大全

第 666 篇原创文章



踏入新的财政年度,大家也许开始忙于整理资料进行年度报税了。不妨趁这个时候,对你的房产组合(property portfolio)的表现进行一个大检阅。


房产就像你的员工,他们是为你赚钱的,你是他们的老板。如果你的员工的工作表现不佳,你给他们的工资大于他们给公司创造的效益,你会怎么办?


你也许先看看他们有没有可以改进的空间,跟他们开会谈谈问题,让他们参加些培训,调整一下岗位等等;但如果你的员工实在无药可救,则应该尽早开除,以免影响整个团队的表现。


同理,房产也是一样,你得坐下来,理性地分析每一套房产的表现如何,判断整个“房产团队”里有没有可以改进的地方,看需不需要开除某些成员,从而招聘更好的成员。


面对你已经拥有的房产,你得问自己:“如果今天让我对这房产重新再做一次选择,我会以今天的价值再次购入吗?” 


要有质量地回答这个问题,你得看这两个关键绩效指标:


“综合投资回报率”  “现金回报率”



第一个指标,综合投资回报率


对于长期持有的房产,有两种回报方式,一个是资本增值,另一个是现金流。要衡量一项投资的表现,必须同时考虑这两种回报方式。


许多投资者所犯的错误是,要么只看房子涨了多少,要么只看租金回报多少,而没有把二者综合来看。


通过计算每一项投资的综合投资回报率,你便可以进行横向比较,看看你的投资组合理哪套房表现好,哪套房表现不佳。



综合投资回报率 = ( 年度总收入 − 年度总支出 + 房产价值 × 平均年度资本增长率 ) ÷ 总投资 × 100%


总投资这里指的是你在这房产上所作出的全部投资,包括购房价格、印花税、律师费、房屋与害虫检查报告、交通费、贷款相关费用(如申请费、房屋贷款保险)、装修、建筑(如加建、推倒重建)、其他投资成本等。


年度总收入租金收入、其他杂项收入(如由房客报销的水费消耗部分)


年度总支出利息、租房中介佣金与管理费、广告、保险(其中包括房屋保险与房东保险)、地税、市政厅费、水费、物业管理费、维修费、会计费等。


* 这里要注意的是,如果你的贷款是利息与本金同还,你得只算利息部分为支出。


房产价值房产目前的价值,这个数据可以从估价师或者中介那里得到。很多贷款经纪人可以免费为你提供估价师的估值报告。


平均年度资本增长率在过去10年内该区同类房产的价值平均每年比上一年增长的比例,这个数据需要在一些专业数据供应商那里得到,如CoreLogic和PriceFinder。


如果你不想花钱买数据,也可以到Your Investment Property Magazine网站去得到来自CoreLogic的数据:


登陆https://www.yourinvestmentpropertymag.com.au/top-suburbs/,然后输入你要查询的地区,再找到Average Annual Growth这一项。


举个例子,下图为新南威尔士州Liverpool区的数据,house平均年度资本增长率为9.47%,unit为8.44%。




怎么样?算出来了吧?是正数吗?如果不是正数,那么你就是彻彻底底地在亏钱了。


如果是正数,是0-10%,还是10-20%,甚至20%以上?


这个综合投资回报率,就是你每年在这项投资上所得到的回报比例。


不过,综合投资回报率这个指标的一个缺陷,就是无法比较不同贷款比例的投资产品。


同样的现金,定期存款得到4%的综合投资回报率,与贷款90%去买投资房得到4%的综合投资回报率,其结果是完全不一样的。


因此,综合投资回报率只适用于比较贷款比例相同的投资选择。



帐面上的投资回报(即房产在帐面上显示出来的增值),对你没有实际意义。只有当它变成现金,才算是真正属于你的,才能让你真正支配。


如果想把帐面上的投资回报变为现金,你要么把房产卖掉,要么从银行那里把升值部分转化为新增贷款,从而获得现金。


第二个指标是现金回报率


它看的是这套房有多少现金进去,有多少现金出来,它们的比例如何。通过现金回报率,你可以看到你的现金在这房产上每年给你带来的现金回报比例。



现金回报率 = ( 年度总收入 − 年度总支出 + 累计新增贷款额度 ÷ 房产持有年数 ) ÷ 总现金投入 × 100%


总现金投入你在这房产上所作出的全部投资里的现金部分。比如说,你买了50万的房产,首付20%(即10万现金),贷款80%(即贷款40万),其他购房费用为2.5万现金,装修花了3万现金,那么你的“总现金投入”则为15.5万。


年度总收入:租金收入、其他杂项收入(如由房客报销的水费消耗部分)。


年度总支出利息、租房中介佣金与管理费、广告、保险(其中包括房屋保险与房东保险)、地税、市政厅费、水费、物业管理费、维修费、会计费等。这里要注意的是,如果你的贷款是利息与本金同还,你得只算利息部分为支出。


累计新增贷款额度在你购房时的贷款额度的基础上累计新增的贷款额度。


比如说,你买了50万的房产,首付20%(即10万现金),贷款80%(即贷款40万),当你的房产价值上升到60万,并且你的收入满足银行的要求,那么银行可以把这套房的贷款额度从40万提升到48万(即60万的80%),你的累计新增贷款额度则为8万(即新贷款额度48万减去原始贷款额度40万)。


这个新增贷款额度,虽然是从银行那里新借的钱,但它是实实在在的现金,代表着你的投资回报的大部分,可用于再次投资。


房产持有年数你所持有该房产的年数,精确到月份。比如说,你持有了3年6个月,那么年数则为3.5。


现在就算一下,看看你每套房的现金回报率有多少。



在房产投资领域里,多少的现金回报率是最好的?


答案是,无限大。


“啊?Richard,怎么可能无限大?” ——你也许正在这么问。


事实上,现金回报率无限大是完全可以做到的,也是我投资房地产的目标和原则。


当“总现金投入”变为零,即分母为零,结果就是无限大。


“总现金投入”为零,意味着你在一项投资上,通过累计现金流和累计新增贷款额度,把先前投入的全部现金都收回来了,并且这项投资还继续给你带来正现金流以及(或者)持续的资本增值。


当“总现金投入”变为零,你的整个房产投资组合就很容易像滚雪球一样,越滚越大。



“Richard,先别说那么远,现在我的房产组合的综合回报率和现金回报率都不理想,该怎么办?”——有些读者也许正在这么想。


正如我之前所说的,你的房产就像你的员工,如果员工表现不佳,你必须有所行动。


对于表现不佳的房产,你要先想办法增加该房产的收入,提升它的价值,具体的操作我将会在未来的专栏文章里分享,敬请期待。


如果你发现表现不佳的房产实在没办法增加收入和提升价值了,那么你应该考虑是否出售该房产,让资本回笼,从而投资到更有潜力的房产上去。








作者简介


从留学生到专业房地产投资者和开发商,Richard走了一条不寻常的路。他打过9块钱一小时的工,也曾经满足于一份安稳而普通的工作,但最终,他从一个低起点建立起自己的房地产投资与开发事业。短短4年时间,就创造了一个拥有正现金流的房地产投资组合,市值近四百万澳元,净值一百多万澳元。他的学习与成长故事,将向澳房大全的读者朋友们,娓娓道来。




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