【我的看房日记05】《悉尼CBD东南篇---Green Square周边》

2015年07月09日 澳洲房产大全



【我的看房日记】系列是一档新的房产专栏系列。是生活在澳洲当地的房产专业人士把周末在澳洲看房(二手房拍卖为主)过程中所看到的,听到的,用文字的形式和国内外投资人分享。


旨在希望让大家能通过澳当地二手房市场上交易来更好的了解澳洲房产,这也是国内靠忽悠的房产“顾问”所不具备的优势。--- 大悟


下文为作者阿料原创,转载注明出处,请尊重他人的知识产权,谢谢。


文/阿料Cotto


2015年7月4日 阴


应大家的要求,这个周末看了悉尼CBD东南的Alexandra,Waterloo和Zetland的拍卖,总共3个,其中2个Apt,1个house,三个都顺利成交。

第一个是在Alexandra的一个复试2房2卫1车位的Apt,04年建成。步行到GreenSquareStation 只要5分钟。房子的户型还不错,客厅朝北,卧室朝南,都有阳台。来看房的人不多,主要是年轻的中国人。小区有Gym,游泳池,物业费1800+/季度。奇怪的是今天并没有拍卖,只是给了个价格—$750K,如果价格可以接受卖家就出手。虽然没有拍卖,但最后以770K成交。




第二个在Waterloo,是一个在顶层,朝东北方向,2房2卫1车位的Apt。由于是顶层,ceiling特别高,估计有3.5m左右(澳洲一般棚顶距离为2.7米),再加上朝东南方向的大阳台被阳光一照,给人感觉特别舒服。

参加拍卖的没有亚洲人面孔,主要是家庭为主的澳洲白人,而且人也非常多,大概有30左右。起拍价1M,成交价1.055M。这个拍卖师个人感觉很专业,第一,到场的时间非常早,到了以后和大家一一问好;第二,介绍房屋的时候也非常详细。包括房屋的设计师,当时这里的情况,周围的设施,以及过去几周周围同类型房屋的拍卖情况等等,可以看出来做了很多的准备。

第二张图片是从阳台往北拍的,楼下那一排House还是非常漂亮的。拍卖开始后,有人很干脆的第一口叫价1M,随后有另一位竞拍者加价5K,随后这两个人彼此5k的相互叫价。最后1.055M被首先叫价的竞拍者成功购入。



第三个就是在Zetland,是一个只有150平,3房2卫1车位的小house。房子看起来比较旧,具体多少年的房龄,中介都不知道。

参加拍卖的人非常多,不过很多都是周围的邻居,可能是过来看看自己的房子能值多少钱吧。起拍价1.375M,成交价1.498M。真正参加竞拍的是一个中国女士和一个亚洲面孔的男士,彼此叫价的幅度从开始的5k,到最后的2k,3k甚至出现过500。这位女士在我身边,在拍卖的过程中一直通着电话,每次都非常淡定的出价,但那位男士扭扭捏捏,每次都感觉是憋出来的,也正是因为他的存在,这场拍卖持续的将近30分钟,但价格增长的幅度并不高,只有10%。



阿料总结:



在我决定做《我的看房日记》系列后,也看到很多其他平台也纷纷效仿我们。我个人觉得,单纯的写看房子,看拍卖,看热闹真的是很缺乏营养很无意义的事情。


作为专业房产人,我希望在跟大家分享区域拍卖情况的同时,也能用一些较为合理的数据让读者朋友更好的了解以上区域今天的新房价格与二手房价格之间的差异,区域之间的比较等等方面。关于数据,这也的确是我个人颇为擅长的领域。


这三个区的中位价,涨幅,租金,回报率,以及出租需求量和现金流我列了一个表,方便大家比较,但切记这里的数据主要是二手房的,不要拿楼花进行比较。



楼花的数据我也简单的给大家罗列了一下,选择了每个区最高的房价和租金,并大概的算了一下现金流。按照70%贷款,租金和每周的还息基本持平,但如果是80%的贷款呢,再加上Council,Statra等每周大概150-200的费用,现金流就不多说了。


三个区域的人口密度,Waterloo最高,对于人口密度大家可能没有太多的概念。在这里我给大家列出几个数据,悉尼人口密度最高的区是Elizabeth Bay,每平方公里2万人,前十名每平方公里的人口都在1万以上,第一百名人口密度4500人/平方公里,第二百名人口密度3700人/平方公里。


最后,今天的三个拍卖步行到Green Square Station 最远的也只有11分钟。虽然只看了三个拍卖,但给我的第一感觉是叫价幅度都不高,价格也叫不上去,非常吃力。


另外,前两个房子离的很近,但因为区不同,参加拍卖的人群也不尽相同。第一个物业,看房的以年轻国人为主;第二个物业却一个国人没有,而且这三个区鲜有老华侨来参加拍卖,这也是在意料之中吧。在参加第二个拍卖的时候,楼下的车堵了好几个红绿灯,我顺手看了一下地图,可以看出来,周六时,整个悉尼这个地方红线是最多的,还好离市中心不算远,可这里的交通真是一塌糊涂。



不过话又说回来,周六的悉尼,又有哪里不堵呢?周六的你,要么在家里,要么在路上吧。


感谢阅读!


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