投资 vs 自住 澳洲买房精打细算之优劣全面对比分析!

2015年03月31日 澳大利亚房产


大家都认为买房不是一件简单的事情,特别是第一次买房,纠结真让人难受,因为不清楚自己到底要的是什么?就算知道自己要什么了,也会有太多其它因素的干扰。导致难以抉择,而错失良机,很多人甚至会有这样的感慨:世界上最艰难的抉择不是生与死,而是我有钱却不知道我到底要买什么样的房子?而这现象也是很普遍的,因为买房这个决定非常大,如果不小心冲动买错了,可能会很长一段时间生活在懊恼中。


大家都在纠结:那如何能够把钱都花在刀刃上,如何能够寻找到一个完美的房子呢?



我们看到的完美房子只有在过去出现过,但有些人抓住了,有些人没抓住。任何时候我们买房子都会觉得:“呀~~房价还是比我预想的贵呢”。那为什么我们任何时候买房子都会觉得房子贵呢?

我想给大家讲我亲身经历后的感想…..09年通过家里的支持在CITY买了一个1房+study的房子,后面通过自身对市场了解,投资与refinance,现在手里已经是佣有几套房子了。我想挑一个大家比较熟悉的地区-----ZETLAND来给大家分析一下。

那时候,也就是前年年初那段,ZETLAND地区好的2房才70万出头,而当时2房70房对于市场来讲也是不便宜的。有不少人觉得我还是等等吧……但是等到现在ZETLAND好的2房已经是近百万的了…..其实,我也不敢担保到现在这地区竟然会涨这么多,会成为完美的房子之一,可能是有点运气成分的存在吧。但是其实这些运气成分是可以有理由猜出来的。我当时的观点很简单:“价格是市场价中价位,开发商有名气,学区房与CBD性质,还有就是政府规划”。 那我还有什么好担心的?




有买过几套房子之后的人很多都会发现,买增值的房子其实是很简单的,只要选择3种房源,房源里面坚持2个原则,就能达到这1个目标。

3种房源包括:CBD,水边,学区的房子(这些房子既能保证稳定的租金回报,又有强劲的升涨空间与理由)

2个原则:只买大开发商的(市场承认与品牌价值,既能保证贷款,还能保证租金与市场卖价),另外一个就是政府规划(政府要做的事情,任何团体与个人都是无法阻挡的)

1个目标:房子好(住的舒服与升值)




而如何选房?让我们换句话说就是:“我们挑选房子一定要找到理由,一定要知道切合自身情况,最后分析为什么我们要买这个房子”。

海外很多家长,都有一种责任感,特别希望能给孩子买一个自住房,帮助孩子找个属于自己遮风挡雨的地方,不用总是寄人篱下。

你现在的情况是特别具有代表性的。书读完了,工作找到了,身份也快下来了,家长给个首付帮忙买个房子,以后自己努力供房子,后面自己组织家庭,幸幸福福过一辈子,父母的责任做的很到位,问心无愧,即对得起孩子,也对得起列祖列宗。




但是这是否是最聪明,最理智,最务实的方式呢?到底是买一个自住房还是投资房呢?咱们用下面的数据来分析一下………



首先咱们来看一下自住房:大多数买自住房而言:我想离city近一点,区好一点的,有升值空间的,80万预算,周围居住的人素质也是不错的:)我觉得咱们可以再拿Zetland做个例子,这个预算是可以买到一个还不错的21卫的现房,

接下俩咱们来算一下买这个现房,咱们一共得花多少钱?之后一房出租320,每月供多少钱?


现房金额

$800,000

(假设贷款没问题)百分之20%

$160,000

印花税

$31,811

律师费

$900

杂费

$2,000

家具

$5,000

二手房的房子一开始投入的总金额

$199,711



然后咱们再来算一下这个房子的年支出是多少?


贷款额度80%

$800,000*0.8=$640,000

每年供的利息(按现利率4.79%

$640,000*0.0479=$30,656

Strata (一年有4个季度,每季度按$900)

$900*4=$3,600

Water(一年有4个季度,每季度按$200)

$200*4=$800

City Council (1年交一次)

$1,000

电费+煤气费($200/C

$200*4=$800

网费($60/M)

$60*12=$720

房子的年支出

$37,576


最后咱们来算一下最的情况下你每供房支出将会是多少?


年支出/一年52

$37576/52=$722.61

房子收入(假设没有空置)

$320

每周供房

$400.61

咱们得出的结论就是:一开始你的投入就是$200,000还有每周的支出是$400



而相对于投资房,就比较简单了,房子它是个赚钱工具,我们需要考虑的就是它的租金回报率(租金回报率的算法:房租的年收入除以年贷款利息),以及更为重要的升值空间与升值率。换句话说就是:如何用最小的投入在最短的时间获得最大的利益。




我选择它是为了赚钱,而很多人更多的想法是为了防止以后房价越来越高,毕竟以后肯定是要有自住房的,现在买个投资房赚钱,以后找到适合的自住房了,再把投资房卖了换成自住房。那供一个投资房的支出跟上面自住房的支出有多大区别呢?咱们就把现阶段非常火LENDLEASE一个$600,000房子当例子.


前期投入金额,首付百分之十+律师费

$60,000+$900=$60,600

房子是2年半的楼花

咱们按每年百分之7的升涨率算(经济学里面房子的平均值是每十年翻一翻的,而布里斯班远远不止,但为保守情况,咱们以每年百分之7算。)

也就是说在交房的时候,按房子最低的升涨率是达到了

$600000的价格2年半的时间

$600,000*1.07*1.07*1.035=$710,982.9


投资了$60,600,而增值了$110382.9


那之后咱们再交多少钱呢?

房子的另外百分之10%

$60,000

印花税

$21,500

律师费

$600

杂费

$2,000

总金额

$84,100

2年半时间总投入

前期投入+后期投入

$60,600 +$84,100=$144,700


这房子的房租是有最低百分之5($600,000*5%=$30,000)的租金保证的,咱们来算一下这个房子的年支出是多少?


贷款额度80%

$600,000*0.8=$480,000

每年供的利息(按现利率4.79%

$480,000*0.0479=$22,992

Strata (一年有4个季度,每季度按$900)

$900*4=$3,600

Water(一年有4个季度,每季度按$200)

$200*4=$800

City Council (1年交一次)

$1,000

中介管理费(最低房租$30,0008.8%

$30,000*0.088=$2640

房子的年支出

$31032


咱们来算一下最的情况下你每供房支出将会是多少?


年支出

$31032

房子年收入(最低百分之5有租金保证)

$600,000*5%=$30,000

空置(每年最多2周空置)

$31032/52*2=$1,193.54

每年供房金额=年支出-年收入+空置

$31032-$30,000+$1,193.54=$2225.54

咱们得出的结论就是:2年半你的总投入就是$144,700还有每年养房最多的支出是$2225.54

但是实际咱们真正赚的钱包括:

房子每年升值7%

$42,382.9

避税(个人年收入-房子折旧,所交的税)

根据你收入而定,假设5万年薪,可省$2,500

房子年总收入

$44882.9

上面是数字是每年最低的保守估计,而且房子的升值是每年按百分比不停的上涨的,之后的升涨情况下面有更好的解释

(楼花到建好后5年的时间里面,这段时间是房子黄金升涨时间。)


咱们再算一下投资房$600,000每年百分之7升涨率到若干年后是一种什么情况

第一年后

$600,000*1.07=$64,2000

第二年后

$642,000*1.07=$686,940

第三年后

$686,940*1.07=$735,025.8

第四年后

$735,025.8*1.07=$786,477.61

第五年后

$786,477.61*1.07=$841,531.03

第六年后

$841,531.03*1.07=$900,438.21

第七年后

$900,438.21*1.07=$963,468.88

第八年后

$963,468.88*1.07=$1,030,911.71

………

……….


如果中间再做refinance,那增值效果非常之大。这也是为什么我说投资房真正赚钱的原因:)其实算到后面,我也是吓到了,而我结合我本身的实际情况,增值的数字其实是远远比上面的数字大的多的。

而买自住房,是不会去做refinance的,因为你不可能自己给自己加租,而你每周的工资也多用于还自住房的贷款。





Ps:作为一个房产投资而言,最好的房子升涨时间是楼花到建后5年.买楼花是利用银行贷款杠杆与我们的时间成本去赚的钱。房子是但我们在睡觉的时候,它还在帮我们升值呢。

作为一个80的建议,看到很多朋友买了自住房后,生活过的及其拮据,没办法,要养房!换句话说:我想要住的好,同时我也要房子升值。

那么一个最好的解决方案就是:找一个好的投资地点,而你想住哪就租哪!

以80万为例,能买在哪里?是否务实?而买投资房是一种2手准备,即能保证赶上房价,也能积累资产,之后就算生活环境改变了,也不会有多大影响。自住房可以等之后稳定下来后再考虑,让投资房以后赚的钱再去购买之后喜欢的自住房:)



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