【若晨分析】全面解析2016澳洲房地产趋势

2015年09月10日 澳洲若晨集团


上一财年澳洲房价差不多增长了10%,而首府城市悉尼的房产市场再次名列前茅。


CoreLogic RP Data最新发布的房价指数表明,在第二季度,澳洲所有首府城市的房价都上涨了2%;而2014和2015财年则上涨了9.8%。此增长率仅次于之前一财年的10.1%。


在所有首府城市中,悉尼仍是房价最高的城市,房价中值为$772,000澳元。霍巴特则是房价最为实惠的首府城市,房价中值为$315,000澳元。在上个财年的下半年,澳洲房产市场的资本增值率为5.1% ,随着2月和5月利率的下调,澳洲房产市场也开始迎来了强烈的增长势头。而澳大利亚央行的现金利率为2%,创下了历史新低。


澳房产市场因央行新政回暖

Tim Lawless是CoreLogic RP Data调查部的负责人,他说:“较低的利率推动市场回暖,尤其是悉尼和墨尔本的房产市场。”他还说:“从去年4月到2015年1月底,增长情况已趋于平缓。”

“由于澳洲央行在2月份下调了现金利率,因此悉尼和墨尔本房产市场的买家明显增多,拍卖清除率也创下了自2009年之后的新高,资本收益再次加速增长,目前是悉尼和墨尔本房产的鼎盛销售期。悉尼的房产在26天内就能售出,墨尔本的房产也只需32天就可售出。”


在这一财年内,悉尼和墨尔本房价的增长率都高出了平均指数,分别为16.2% 和10.2% 。澳国内其余地区的市场相对平稳,首府城市阿德莱德房价的增长率紧随其后,为4.5%,布里斯班的增长率为3.4%,堪培拉的增长率为2.4%,而霍巴特则为0.9%。

与之前的财年相比,珀斯和达尔文的房价则分别下降了0.9% 和2.9% 。Lawless说:“澳洲房产市场发展的3个阶段完全取决于经济和人口因素,这并非巧合,新南威尔士州和维多利亚州是经济最发达且迁移率最高的城市,这便大大增加了购房需求。”“这些州未受矿业衰退的影响,且得益于多重有利的因素,包括住房建设和出色的金融服务业。“由于资源短缺,基础设施的投资不到位且迁移率急速下降,珀斯和达尔文的房产市场整体衰退。”

“与悉尼和墨尔本相比,布里斯班、阿德莱德、堪培拉和霍巴特的经济状况较为萧条,人口增长率也较低。然而,这些地方的房价也有一定程度的增长。”


然而,达尔文市的房产市场也表现出好的方面,在这一财年内,这个北部首府城市拥有最高的租金收益增长率,为5.8%。布里斯班单元房的租金增长率紧随其后,为5.4%,高于澳国内其它城市。


墨尔本住宅和单元房的租金收益率则居于榜尾,毛收益率分别为3.2% 和4.3%。


100万澳元会成为房价新常态吗?


上一财年的增长数据作为一项新的调研结果表明:四分之一的澳洲人将100万澳元视为所住城市的房产均价。然而,多数受访者(63.9%)认为100万澳元的房价较为昂贵。25.9%的人认为此价格是合理的。还有5%的受访者认为,在其所住城市,100万澳元的房价相对实惠。

Slater & Gordon律师事务所对2000人展开了调查,结果表明:在房价中值较高的州内的受访者将100万澳元视为均价。新南威尔士州的居民最有可能将7位数的金额视为房产均价,紧随其后的是维多利亚州、西澳大利亚和昆士兰州。

Robert Kern是Slater & Gordon负责产权交易的律师,他提醒买家:应认真考虑预算底限,因为房价在不断攀升。他说:“如考虑购买一套上百万澳元的澳洲房产,那么银行或许会收取保证金或贷款保险,这就有可能增加额外的还款。”

“越来越多的人或许会将100万澳元视为房产均价,但不一定要跟风效仿,也可考虑其他房产。”


澳2016财年的房价走势如何?


业界专家希望贷款利率持续走低,市场持续增长,尤其是在东海岸地区。

Cameron Kusher 是CoreLogic RP Data的调查分析员,他说道:“墨尔本和悉尼的房价将持续增长,但在一年内有可能增长放缓。”

Kusher说:“国内其他地区的房价已有增长的趋势,尤其是紧邻悉尼的Newcastle和Wollongong,还有布里斯班和黄金海岸的某些地区。”

“我们期望悉尼和墨尔本这些地区的房产可调至实惠的价格,这样会吸引更多的澳洲房产买家。”他说:“由于能源行业的衰退,珀斯和达尔文房产市场有可能持续低迷。”


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