最强攻略:墨尔本买地建房程序及潜力楼盘推荐

2015年09月09日 墨尔本房产资讯


《全强攻略》
House & Land Package
1. House & Land Package是神马?

House & Land Package(下文简称 H&L)的概念有两种。


一种是买家直接去土地开发商处买地,拿到地后自行寻找Builder,Builder根据客户情况提出一个建设方案再行建造。另一种,是一次性和销售方拿连地带房的打包服务,但是土地与房屋的合同分开单独签署。


对于大多数买家来说,盖房子涉及到规划批准,设计,建造批准,建造,施工等多个方面,过于复杂,所以销售方会提供打包服务来方便买家。买家可以选择好心仪的地块,然后根据销售方提出的建造方案进行参考提议直至达成一致。


土地分为两种,一种是带title的,开发商已经开发好了相应的基础设施,地块已经划分,马路已通,下水管道等市政都已铺设完毕。这种地通常会较贵,但买家可以对土地甚至这片区域都有亲身考察的可能。另一种是untitle的地,表示这片地还未开发,不过开发计划已经递交政府审批,所以合同中会有一项title设立的预测时间。这个时间最长可达3年,但3-6个月比较主流。

土地交付之后,就需要支付土地余款,也就是说这时开始买家就要还土地贷款的利息了。但由于节省了印花税,又可以拿到更加定制化的房子,许多买家也宁愿选择这种方式。

房子建造工程要分五个stage:Base (打地基,占全部工程款的20%), Frame(立架构,占全部工程款的25%), Lockup(安装各种设施,占全部工程款的20%), Fixing (装修,占全部工程款的20%), Completion (完工,占整个工程款的10%)。

每一个stage完成后builder就会发给买家一个invoice,买家就要去验收,验收合格后就可以通知银行去付清这部份的工程款了。这个过程对买家来讲是一个考验,因为大多数人对盖房子都是外行,但是每一个stage都请专业的inspector去验收的话开销又很大。很多买家会委托信得过的专业人士或机构帮忙监管,可以省下许多麻烦。
2. 购买H&L的好处有哪些?
1. 节省大量的印花税。买地再选房仅按土地价值来交印花税,不征收房屋部分价值的印花税;而买一样总价位的现房是按总价来交印花税。举例土地买进价是30万澳元,房屋造价30万澳元,那么先买地再造房需要交的印花税是$8990,而直接买60万的现房最终要交的印花税是$22490(投资名义购买可免5千块印花税)。

2. 自己选地造房可灵活选择自己心仪的户型及装修标准,而购买现房往往是开发商直接给业主定好交房户型及标准。

3. 可灵活跟建筑商确认造房开始时间及交房时间。

4. 资金准备时间比较充裕。可分期交房款,购买现房则需要马上付全款。



3. 购买H&L需要注意哪些方面?
1. 选择你所心仪的区域,地段,地块,朝向,附近配套设施的规划。H&L往往是成片开发,以住宅区的形式呈现。如果用来投资,则要同购买其它物业一样考虑其发展潜力。目前墨尔本西区正值高速发展的阶段,政府引导下许多公共设施日趋完善,也会吸引大量的居民来此,是值得考虑的区域之一。

2. 如果自住,要选择适合自己未来5-10年的户型,考虑到家庭成员结构的变化。由此,也要了解清楚户型结构是否还可以进行调整,可以如何调整。因为通常结构是经过政府审核的,通常不可以大幅度更改。

3. 要仔细核对装修细节甚至建筑用材的清单。如果参观过建筑商的样板房,要问清自己的房子和样板房用材有何不同。通常材料的不同选择会带来不小的价格差距。
4. 购买H&L的具体付款流程?
1. 首先买家签土地合同时需要支付土地价格的10%,签建筑合同时需要支付建筑价格的5%作为首付款。

2. 到土地交割时,买家需要支付剩下土地价格的90%(含贷款部分)。

3. 土地交割后,建筑商收到政府的建筑许可(Building Permit)后开始动工建房,整个建筑过程分为五个阶段来完成,即:地基,框架,封顶,装修和完工阶段。

土地交割后付款方式如下

1.买家首先支付5%的定金。

2.房屋地基做好后,买家需要支付建筑价格的20%给建筑商。

3.框架做好后,买家需要支付建筑价格的25% .

4.封顶做好后,买家需要支付建筑价格的20% .

5.装修完工后,买家需要支付建筑价格的20% .

6.完工交房时,买家需要支付建筑价格的10%.

买家只需支付20%首付,剩余80%可向银行贷款,每笔费用都在买家核查了施工进度后由银行直接拨给建筑商。



我们澳洲高盛房产专家深度研究了上至维州政府的50年发展规划、下至墨尔本各大社区总体设计配套对比,总结出最新墨尔本既适合投资、更适合自住的东南区两大全新澳式别墅小区。


它们在哪儿?


两大新兴小区位于墨尔本东南区,靠近M1高速和火车站,属于墨尔本近年来快速发展的明星地区。这里漂亮的街道上有很多全新的别墅群,在保留地区自然特色的同时也形成了独特的风景。该区域属于墨尔本房产市场之“葵花宝典”《墨尔本规划》里提到的政府砸270亿澳币做基建规划的地区之一,是维州政府在接下来的20年里发展的重点。




为何选它们?


小区内住宅多为现代风格,无论是别墅还是街道都非常宽敞,原汁原味地保留了澳式乡村情调,但是也不缺时尚范。很多成年家庭在该区刚刚发展的时候就搬了进来,这里的居民非常满意这里的生活环境,而且该区域的房产增值飞速,租金回报率也相当可观。


绿树成荫的大街上有商店、咖啡馆和餐厅,您可以在这里随便逛逛、或者享受一杯咖啡、下午茶,附近还有大型超市方便您的Shopping。




其中,在CIRCA小区旁,就是建于1886年、有着珍贵历史价值的贵族住宅——Eyrecourt Homestead",经过时间的洗礼,让她变得更加优雅、唯美。小区的开发完整地保留了这一切的美好,并且重新修建了CIRCA公园,带给您一座沉淀了历史而又崭新的东南区“皇家植物园”!



LAKELAND小区位于Pakenham,步行即可到达火车站,距离CIRCA小区约10分钟车程。Pakenham是澳大利亚最受欢迎的别墅所在地,在过去的12个月里,这里有806套别墅交易;紧随其后的是新南威尔士州的Port Macquarie,那里有792套别墅易手。


看点


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名校校区

莫纳什大学

BERWICK校区


澳大利亚莫纳什大学(Monash University)位于澳大利亚墨尔本,建于1958年。莫纳什大学是一个年轻、有活力、朝气蓬勃的高等教育机构,也是世界排名前百分之一的大学。莫纳什大学还是澳洲八校集团(Groupo Eight)的创始成员之一,该联盟是由澳大利亚公认的教学和科研实力顶尖的大学组成。在最近的优秀大学指南中,莫纳什大学在优秀毕业生成就、文化多样性、学生需求、师生比例、科研经费等方面获得了五颗星的评价。



莫纳什大学规模很大,是澳大利亚最大的大学之一,在澳大利亚有六个校区,分别是:Berwick校区(Berwick校区是莫纳什大学最新的校区,建在墨尔本发展迅速的东南区,距墨尔本有40公里路程)、Gippsland校区、Caulfield校区、Parkville校区、Clayton校区、Peninsula校区。


墨尔本四大公立精英中学之

Nossal High School


这所中学是政府重点中学,只能通过考试进入的学校,只有成绩远在普通学生之上的佼佼者,才有机会通过每个学校的考试,就读精英中学。向学业优异的学生提供充实的教育条件,在2013年,排名第三。


这所学校,VCE成绩都是最好的,要超过所有的私校。如果您的小孩子能通过考试进入这所学校就读,一定是父母的骄傲。从各方面讲精英学校肯定比去私校要好很多。



周边其他学校包括:


  • Berwick Chase Primary School

  • St Catherine’s Primary School

  • St Francis Xavier College

  • Hillcrest Christian College

  • Rivercrest Christian College

  • St Margaret’s School

  • Berwick Grammar

  • Haileybury College


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周边购物、娱乐

Eden Rise Village

Westfield Fountain Gate

在Fountain Gate,有大型电影院(墨尔本有电影院的购物中心都是附近区域的中心),有所有的政府部门(CENTRELINK,MEDICARE,TAX OFFICE, CASEY CITY, LIBRARY等等),所有的银行(ANZ, COMMONWEALTH, NAB, WESTPAC, ST GEORGE, BANK OF MELBOURNE等等),所有的大型超市和市场(ALDI,COLES,WOOLWORTH,BIG W, T TARGET, BUNNINGS也在隔壁,OFFICE WORKS, HARVEY NORMAN, MYER, ),也有亚洲人的商店,饭店,还有所有的网络,电讯公司(APPLE, TELSTRA,VODAFONE, OPTUS, ALL PHONE,DODO等等),你可以步行去办理,不用专门去各个不同的政府部门办事,省交通费,省时间,省精力。所有的事情都可以在这里完成而无需去City。


其他购物中心还有:


  • Cranbourne Homemaker Centre

  • Berwick Village

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房屋价格对比优势

最后,我们看看现在市场上这两个区的房子到底卖到多少银子

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