【澳洲房产】日落条款太坑爹?到手房子一夜泡汤?澳洲终于放大招了!

2015年09月11日 凌宇澳洲移民


据《Domain》报道,因开发商撤销合同将即将完工的房产以更高价出售牟利而身处困境的期房公寓购买者们马上就可以得到保护了。




革新和法规厅厅长Victor Dominello。


什么是日落条款(Sunset Clause)

日落条款是一种形象的说法,寓意为法律有一定的制度周期,会象太阳一样“下山”,它是保障买卖双方的法律条文。


它是一个很老的法律文件,可以追溯到古罗马帝国时期。


当一个交易的签约时间与履约时间间隔较长的时候,日落条款为一方或者双方在无过错、无违约的情况下提供了免责解约的机会。其适用范围不仅限于楼花销售合同中,也适用于复杂的公司并购、融资投资、合作经营等交易中。


如果用于房地产市场,就是指,在某一特定时间后,如果一些先决条件没有得到满足,则双方都有权利终止合同。


先决条件有可能是DA没批,或者是水灾或地震等致使开发商无法按时交房。



日落条款允许开发商在工程延期时合法解除购房合同,该条款本来是用来保护交房日期被无限期延长的购房者但现在开发商在房产完工延时超过一年时公然利用该条款侵害消费者的利益。


从去年开始,悉尼就发生过多起疑似开发商滥用日落条款,随意解除合约以谋取暴利的事件。


由于目前悉尼的房价一直处于上升状态,开发商当初卖楼花的时候,虽然已经把未来几年的升值空间算在价格内,但没想到悉尼房价的攀升已经远远超过预期估计的升值。


因此开发商希望利用日落条款,与已经购买楼花的买家终止合同,再以目前的市场价卖给第三方或回卖给曾经买楼花的买家,以此来赚取更多的利益。




East Central期房公寓。


在East Central的Surry Hills期房公寓购买者交房前失去房产的事情被曝光后,新州革新和法规厅厅长Victor Dominello宣布将制订新法律确保类似事件不会再发生。


他说到,“很明显这是一个很严重的问题,购房合同本来是保护消费者的,但有些条款的限制性不够导致被开发商利用。我们需要找到保护消费者的方法,防止这类事情再发生。”


Dominello先生在购买Surry Hills楼盘的四个家庭被撤销合同的事情报道后11小时即采取行动,要求律师收紧法律。



“日落条款”怎么破?


那到底作为消费者的我们该如何防范落日条款呢?要求开发商修改合同,去除改动户型设计的条款在当前火热的房地产市场上明显是不可行的。在法律和市场都对消费者不利的情况下,我们必须在签订合同之前做足研究。


其实,大多数的开发商还是非常注重信誉的。利用落日条款坑害消费者的只是少数的害群之马。在签订楼花合同之前,请务必了解开发商的背景,比如说过去开发了哪些项目,有没有任何的负面新闻。如果可以的话,尽量选择信誉好的大开发商。如果开发商的公司是在项目开展之前一两年才成立的话,那就要特别小心了。


买楼花合同的最大问题是大部分开发商会把合同弄的很厚,让购买者和律师一看就觉得头大。但是合同里有几条很关键的条款是需要购买者注意的。


Sunset Date: Sunset Date指的是开发商最晚需要把房子建起并注册的时间。一般在合同里开发商除了标明Sunset Date之外还很有可能注明一下Sunset Date Extension. 这个时间一本会在6-12个月也就是说如果您的房产中介告诉您这个房子会在Sunset Date建好,合同一般会说发展商将有权延续Sunset Date 6-12个月。 同时一个很容易知道开发商是否有资质的办法是去判断一下开发时间。一般在悉尼来说一个开发商开发一个中型项目(200套以下)不应该超过24个月。所以如果投资人购买的楼花超过这个时间 那么投资人应该去花点时间了解这个开发商。


Subject to DA modification: 这里指的是房子的结构以及户型和注册时间是需要政府开发批准的。换句话就是说开发商现在还没有拿到最终政府颁发的开发批文,所以关于房子所有的信息都还没有定下来。 如果合同里面有这一条那么大家一定要加倍小心!!!上面有网友说开发商在没有获得政府批文(DA Approval)是不可以买房子的。这个理念是不对的。 因为开发商只要在合同里写了这个条款那么它们就受条款的保护了。 所以在购买之前一定要看清楚合同里的特殊条块(Special Conditions)。


除此之外,我们还应该注意开发商有没有拿到政府的开发许可和其他开工许可,如果没有的话,还差哪些。有的情况下开发商需要预售一定数量的楼花才能从银行拿到开发资金。这种情况下我们必须了解开发商已经预售了多少套,以及还要预售多少套。


即使签订了合同之后我们也不能松懈,必须经常性的去查看项目的进展。如果有延迟的话,好的开发商也应该及时通知买家,中介,以及律师。






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