【我的看房日记】系列是一档新的房产专栏系列。是生活在澳洲当地的房产专业人士把周末在澳洲看房（二手房拍卖为主）过程中所看到的，听到的，用文字的形式和国内外投资人分享。旨在希望让大家能通过澳当地二手房市场上交易来更好的了解澳洲房产，这也是国内靠忽悠的房产“顾问”所不具备的优势。

文/大悟

2016年3月19日 星期六 天气：晴

前言

本周的看房日记来到了悉尼西北区发展最早，也是目前为止，西北区最有富人区相的Bella Vista, 这里是未来西北其他正在发展的所有区域里很好的模板。

今天，再次来到这里，感觉又不太一样。

很多年前，我带国内投资人来到此地时，得到的反馈都是这还有新房源么？Bella Vista可能是所在的The Hill Shire Council范围里区域面积最小的区域了。独立屋早已于多年前便发展完毕了，未来的西北火车站一站，紧邻未来西北就业带Norwest Business Park，说实话，开车路过这里时，我脑海中想起了一个地方---黄金海岸的Hope Island, 可见，区域内的风景之优美。

未来，在Bella Vista, 你想买到全新独立屋是不可能的了，但是未来将会有上千套公寓在此被陆续开发。原因很简单，紧邻的Norwest Business Park作为西北未来重要的就业带，目前拥有公司上百家，不乏顶级公司。未来其发展空间依然很大。这也是区域不大，还是被政府设定了2019年竣工的西北火车站之一的主要原因。

除了就业，Norwest Private Hospital私立医院 也坐落于此。这作不到10年历史的全新的医院对于悉尼西北区的意义重大。另外，购物等基建也早已发展完毕，可以说，如果现在选择居住在此，的确可以说是一件很惬意的事。

宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场：

房价在全新州排名210位，中位价达到了140万澳币，有人可能说，才210位啊， 全澳独立屋整体中位价为48.5万澳币，140万澳币，超过了华人区Hurstville, 超过了内西的Canada Bay, Dulwich Hill, 超过了更近的西北区域West Ryde, 超过了上北的South Turramurra，再加上，区域内土地有小有大，中位价具有大部分意义，但不能决定一个区域所有房屋的价值。

在Bella Vista，你以为150万澳币的房子是什么水准？中等水平而已。

公寓市场：

悉尼西北买公寓，暂可忽略。

因为我觉得在西北区独立屋的房价暂处在可承受的范围时，在此买公寓都是很扯淡的事，买公寓的都是炮灰。

过去二手房成交情况：

还有很多200万+的，售出时间要更早。

投资类物业现金流情况：

在租物业17套，虽然区域不大，但粗略可判断是自住为主的区域，区域已经成熟，跟上了笼的包子，租金的香味已经出来了。作为整个西北区域里，居民收入最高的区域，这点不值得惊讶。

大悟看房

此套物业为4房2卫2车位，占地350平，距今19年历史。要特别说明的一点，在悉尼西北区目前看的9成房屋，都异常整洁，这点的确颠覆了我。此套亦然，当地中介和我说，未来这套物业的租金在800/周左右，而且他们要筛选租客，学生等的也许整租的租金更高，但他们会以家庭为单位作为考量唯一标准。

值得一提的是，这套物业虽然是Torrens Title，属于独立屋，但是每季度也要交个Community Fee，整个区域内的网球场，游泳设施都可享用，前院的草坪由社区打理，自己只需要维护后院便可。Community Fee为480/季度。

和今天的全新独立屋不同，10几年前，这里都是自己买地，自己找建筑商。那时的Land House Package并未盛行，所以区域内的房屋各异。也算是老区的特色吧。

历史查看：

此套物业转售应该为历史第二次，上一次历史交易价如下：

2009年1月售出价：54.5万澳币

2016年在售价格：117万-120万澳币

和上次写Kellyville时要说的一样，先别急着羡慕。一般情况下，独立屋涨得比公寓好，我不再赘述。2009年时，西北区的铁路还遥遥无期，Norwest Business Park还建成不久，公司数量有限。整个西北的发展连20%都不到，大片的空地，54万完全可以在悉尼市中心买到一处较不错的2房公寓 。一个是市中心，一个是30公里的区域，涨幅差不太多，说到这，你有没有点要抒发的呢？

下边这套物业我很喜欢，索性多发几张图。

5房3卫3车位。占地707平。距今12年历史。房号是18，我开玩笑和中介朋友说，这套买家很可能是中国人。地势很高，房屋前脸能看得很远，毫无遮挡。异常安静，后院隐私性却也很好，十分难得。

历史查看：

2002年10月售出价：45.9万澳币

2006年4月售出价：118万5澳币

2016年在售价格：190万澳币起听取报价

很多人对于此区可能不太熟悉，因为它太小了，从地形上，如果说Kellyville是一张嘴的话，那么Beaumont Hills就是嘴中的食物。

其实在很多年前，Beaumont Hill是属于Kellyville的，后来不知怎么的，分离出去了，可以说，Beaumont Hill是老Kellyville的见证与缩影。区域内房屋多数在10-14年之前的，也有很多是30多年的老物业。目前区域已成熟，无土地可开发。

目前市场一瞥

独立屋市场：

基本和Kellyville差不多。

公寓市场：

暂可忽略。

过去二手房成交情况：

百万以上为主。

投资类物业现金流情况：

租金情况总体来在800左右，可以接受。

大悟看房

4房2卫2车位。占地450平。距今12年历史。

虽然整个西北区看不到水景，但是这套物业屋外的大片保护区堪称绿色的海洋，我个人特别喜欢。而这窗外这大片的绿地，未来是不会被开发的。

历史查看：

2016年在售价格：100万-110万澳币 （首次出售）

后记

西北区去的多了，路也越来越熟了，对于区域的了解也慢慢深刻了。不再像刚开始一句“太他娘的远”就给人家否了。西北区的人口组成很出众，这和远没关系。尤其是以Old Winsors Road为界，东部的区域人口组成更好。这可能和区域的发展史，就业等有关系吧。

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