从租金收益来看中美商业地产投资

2016年03月15日 诺德仕海外


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安邦保险海外收购不断刷新眼球。继收购纽约华尔道夫酒店之后,昨天,有媒体报道称,安邦拟以65亿美元(约合422亿元人民币)接手黑石旗下信托企业美国奢侈酒店Strategic Hotels & Resorts Inc.资产。并将因此成为美国房地产交易史上出手最阔绰的中国大陆买家。
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值得注意的是,黑石原本打算只出售Strategic酒店集团的部分资产,而安邦先发制人提出购买整个资产。

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为什么美国的商业地产能如此受到青睐,以致于安邦迫不及待,先发制人提出购买呢?

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说到中美商业地产投资,很多人在关心美国投资回报率是如何计算的同时,还会疑问:相比之下,为什么中国商业地产的回报率特别的高?

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其实,到底是国内回报率好,还是美国的回报率好,比一比便知! 

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1  中美回报率的理解误区

中国客户常用投资回报计算方式是: 

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美国Cap Rate 投资回报率/出租净回报是:
 

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举个简单的例子:一个客户有100万美金,想投资一份商业地产。他面临的是国内和美国两个投资区域。

按照中国投资者理解的投资回报率计算:


如果这份地产5年后卖出150万美金的价格,回报率就是

(150 – 100)/100 *100% = 50% 

也就是说,这份地产的投资回报率是50%。

详细分析:这个回报率是基于市场看涨假设基础上,并不是购买时市场实际的投资回报率,其投资回报周期为投资人持有该物业的总周期。

 

按照美国市场Cap rate/出租净回报计算:

根据已经合约确定的每月或者每年租金,投资者实际能拿到的收入来计算(年租金收入50000美元),那么租金净回报率是:

50,000/1,000,000 * 100% = 5.00%

也就是说,这份地产的租金净回报率是50%。

详细分析:这个回报率算法将投资周期按每年计算,以投资人持有该物业期间每年从该物业中实际产生的收益计算为主。

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我们可以看出两种不同的算法,得到的结果截然不同。如果单用“投资回报率”来比较,这分商业地产就有50%的回报率,如果用“租金净回报”就只有5.00%。这就是为什么大部分人觉得中国商业地产回报率特别高的原因。


 

不过,中国目前也开始逐渐采用美国这种出租净回报的计算方式,来更精准的衡量投资项目的价值。我们不妨来看看2015年中国和美国主要城市在住宅,写字楼,零售各行业投资回报率的对比。 

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2步,中美主要城市投资回报率对比

通过以上对比可以看出:美国一线城市商业地产投资回报率普遍高于中国一线城市。

美国由于强有力的经济复苏和健康的市场环境和法律体系,对于投资人来说市场风险比较小,保值和升值潜力大。这也是为什么美国近几年已经成为国外投资人首选之地,房地产又是所有投资方式中的首选。
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3步,美国商业地产投资的四大优势:

在美投资的中国人越来越多。主要原因在于美国商业地产投资的四大优势: 

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永久产权

和中国40年的产权不一样,美国的商业地产的产权是永久的,包括土地下面的矿产和地下水等自然资源都是归产权方所有的。 

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高收益

美国的房产年租金和房子的售价比是比较高的,租售比一般都在1/20,而国内租售比在1/50甚至更低。美国商业平均收益率6-8%,中国基本低于4.5%。由于美国市场是属于国际市场,从长远的角度,也更为稳定。 

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简单管理

商业地产中零售商铺和工业地产等,房东只管收租金就好。税费和维修费等是由租户承担的。商业租约普遍比较长,至少3年,很多租约甚至5-15年,所以租约长避免房东很多更换租约租户的麻烦。 

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投资策略灵活

美国购买商业地产投资比较灵活。

首先,如果您不想全款买房,我们可以为您找到合适的贷款政策,并为您联系银行协助办理贷款买房。

其次,如果您暂时手头上有现金全款买房了,买房后需要现金流周转,您还可以做Refinance,用已购房产找银行贷款。

最后,您还可以和其他人一起投资购买,以出价多少分割地产股权。 

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4步,美国NNN三净租约模式

美国现在比较流行NNN的三净租约模式,意思是租客除了缴付租金,同样承担地税,保险和维护的开销。这种模式一定程度上保护了业主,免去了业主很多麻烦。

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什么是NNN投资?

NNN(Triple Net Lease Investment)投资是一种在美国相当成功有潜力的商业地产投资方式,买家购买商业地产,不需支付以下费用:

1) N—地税

2) N–保险费

3) N–房屋维护费

这些费用皆由承租者负责。NNN商业地产一般都是带租约合同,当买家买下商业地产的同时,也一同接手了现有的租约合同,因此买家不需担心买下物业之后的出租问题。

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NNN商业地产购买即带租约合同的本质,相当适合对于美国地产有兴趣的海外投资人。买家不需担心因距离的关系无法就近照顾房产,也不需担心租约到期后要寻找新承租者的困难,
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NNN甚至还帮投资人省下的保险费和税金。有了NNN,投资人即使不在美国,仍能轻松享受回报,无烦恼!

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诺德仕海外

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