深度分析中澳房产投资差别,谁更值得投资一看便知!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-01 澳洲太平洋房地产


根据FIRB( 外国投资审查委员会),中国已经成为澳大利亚最大的海外投资市场。2015年总投资额达到460亿元,中国在澳洲房地产的投资增长了75%!相比于轻车熟路的国内房产投资环境,投资澳洲房产可能对很多中国买家来说还显得有些陌生。那么,今天小编就来盘点下,中澳两国房产投资的区别。



澳洲房产与中国房产的四大区别



首先,我来关注下澳洲房产与中国房产投资的区别。


区别之一:产权



产权拥有期

中国:70年产权

澳洲:永久产权


中国和澳洲的社会经济存在着巨大的差别,由此也带来了中国和澳洲房地产市场的诸多不同之处,了解这些区别,是我们进行澳洲房地产投资的知识基础。

首先,澳洲房产不限海外人士购买,但是只能够买期房,不能买二手房,因为二手房只限持有一年以上澳洲签证的人士购买,而且没有永久居住权的居民只限购一套。

 澳大利亚有财产私有制的经济基础,法律规定业主拥有永久土地所有权,而不是租赁权(国内的使用权,是把所有权和使用权剥离开来,这时的使用权就等同于是租赁权)。而实质上“永久产权”这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。

如果是租赁权, 您只能在一定期限内拥有土地。在中国,目前这一期限是70年,国内最近对使用权的问题讨论热烈,估计70年的使用权可以续约,但是需缴纳一定费用,所以在房地产评估时,过了一定年限的房地产价值会降低。但是,永久产权的房地产就不会存在这个问题。因此,永久产权对于投资来说更优越, 能够长久保值、增值。



区别之二:增值潜力



相比于中国房价泡沫式的增长,澳洲房价的走势更趋于稳定增长,年增长7%—10%,大约7—10年翻一番,这主要是由白人文化导致的,外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而,近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求,也带来了购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需,刺激了经济。这些移民中,又以中国人做出的贡献最为巨大。


澳洲房价的涨幅虽然不如中国,但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行,澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康,风险相对较小。



区别之三:空置率和回报




空置率(vacancy rate)

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%---10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%---20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

下面是几组数据参考:

2014年2月末,上海商品房空置面积由2010年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米,空置面积扩大了近一倍,其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看,空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米,占全部空置面积的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49万平方米,占全部商品住宅空置面积的60.2%。




北京市公安局人口管理总队发布的数据显示,截至目前,北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉,该数据库共采集录入的房间量为1320.5万条,其中381.2万套空置,以此计算,北京空置房比例高达28.9%。


空置率在10%-20%便是空置危险区,上海的是60.2%,北京的压根就不敢按面积算,算的是空置房/总房数。官方统计,全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制,在42年内,房价就算不跌,也没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉尼为例,空置率是多少呢? 1.6%—1.8%浮动。


上文提到,30%的澳洲人租房住。因此,在澳洲买房,完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住,也许还是极为偏僻的个例。

对于留学生而言,多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少,供小于求,这就是澳洲各个城市乡镇的真实情况。




租金回报率 ROI (return on investment)

简而言之,租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示,目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市,普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中,北京的投资回报率更低,除了北部区域一枝独秀外,其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本,上海整体租金回报率仅2%—3%。


与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀,回报率可达到6%—6.5%。墨尔本则保持city 7%左右。如果在Gladston、Townsville一类的矿区或军区,人多房少无高楼,租金回报率会是难以想象的11%—13%!


区别之四:信贷政策





贷款难度:

在澳洲,房产投资者向银行申请贷款的难度要比中国低的多。即使是留学生也可以申请贷款。在经过BROKER的专业指导之后,一般都可以申请到80%的贷款。相比于国内,不需要额外的抵押物,房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房的地产市场具有充足的信心!


贷款首付:

房屋贷款在投资上起了金融杠杆(Leverage)的作用,用较小的投入博取较大的投资收益。在租金与贷款利息持平的澳洲,首付当然是越低越好。购买澳洲房产首付仅为10%反观国内,05年开始国务院下令,个人住房贷款首付提至30%,第二套房贷首付不低于50%。如果购买的第二套房用做投资用途及出租,那么在理论上已失去了投资价值。因为“单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资”。

在澳洲,目前已有对澳洲房市了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确,以今年墨尔本房屋中位价两房60万为例,购买楼花的订金只需5%—10%,即3万—6万澳元,一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工,按照年增长7%计算,房屋已增长至68.4万,加上1万澳元的投资者政府补贴,获利将可能是两年的学费。

其后如果将此房用于自住,付的是和房租差不多的贷款,得到的将是一套房子。如果将此房用于出租来抵消贷款,找个房价高的年份卖掉,得到的将是大笔的capital gain。如果一边自住,一边将此房的Master room租出去,自己住小间,每年给租客涨房租(贷款是不会随房价涨的),既节约了自己的房租,还将得到卖房时capital gain。


再融资

当房价涨了以后,例如60万的房子涨到了70万,那么,可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的10万作为第二套房子的首付,“免费”购买第二套房产。以此类推,每隔几年便可以向银行申请Refinance,轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋,蛋变母鸡的故事。


除了以上三点,相比于国内,在澳洲投资房产可以获得优惠的银行政策。


首先,在贷款的时候银行会提供一个对冲账户,这个账户与贷款账户相连,它的功能就是可以对冲贷款账户中的本金,从而降低利息。

这个账户的优点有三:



1
可以把工资等收入存入对冲账户,存进去的当天就开始抵消贷款利息。
2
因为对冲账户中的钱可以自由的存取,如果有急需钱的时候随时可以取出,这样非常利于资金分配自由。
3
是潜在的税务利益。在澳大利亚,税法规定贷款所产生的利息都可以用来抵扣税,所以如果不用对冲账户的话而是通过还本金来降低利息的话这些贷款额度在未来就起不到抵税的作用。然而在拥有对冲账户时,不仅可以减少利息支出,同时也拥有抵税的额度。同时,在物业增值的情况下,可以通过加贷(top up或者 refinance)来将物业的增值部分从现有的贷款银行中拿出,不需要出售物业。



事实上,除了澳洲更利于房产投资的政策和高回报比,如今国内一线城市的高房价,也让很多希望投资房产的买家望而却步。下面我们来罗列下中国一线或比较宜居城市房价:



一、北京

均价:32131元/㎡ 

二、上海

均价:31670元/㎡

三、深圳

         均价:30615元/㎡                        

四、三亚

均价:25046元/㎡

五、厦门

均价:18747元/㎡

六、广州

均价:18484元/㎡

七、杭州

均价:18208元/㎡

八、福州

均价:15569元/㎡

九、温州

均价:14870元/㎡

十、 南京

均价:13877元/㎡



相比于国内高房价和高首付,仅需几十万人民币的首付就可以在发达,宜居的澳洲获得一套永久住宅实在是太具有诱惑力啦!


了解了以上四点澳洲房产与中国房产的投资差别和中国当下普遍的高房价。我们可以轻松的总结出来投资澳洲房产优于中国房产的几点关键原因:



1
投资工具


澳洲房产经历百年,交易机制成熟透明,政府监管得力没有资金风险。

空置率3%。澳洲房产近50年来平稳增值,平均每7-10年便可实现翻一番,增长趋势稳定,刚性需求长期存在,是非常好的投资理财,分散资金风险,抵御通货膨胀的工具。



2
抵押工具


澳洲房产首付低,根据澳洲法律规定,房屋可以进行二次贷款。

即从银行贷款房子增值部分以用做其他投资项目当中,因此房子可以作为投资者们的快速借贷载体。



3
再融资工具


澳洲房产增值不用出售房产就可以获得。

增值部分可再次经银行评估后可贷出,可以增加现金流动。



4
外汇投资工具


在澳洲买房后,可申请对冲账户有多余的资金可存入这个对冲账户,按贷款利率以天计息,并可随时支取。



5
传承工具


澳洲无房产税,无遗产税,是非常好的财富载体。



6
海外留学教育基金


选择好的区域,好的楼盘,通过房产的增值可方便子女留学,同时解决自主问题。



7
养老基金


澳洲购房享有永久产权,通过租房带来的源源不断的正向收益,实现以房养老。


(文章来源于网络)


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