一周内六家地产基金停摆,金融危机重现?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-10 加拿大第一生活



英国退欧究竟对实体经济的影响有多少,目前还是处于猜测的阶段。金融市场似乎毫不在意,全球股市在英国脱欧之后,从短暂的暴跌中强力反弹,股票市场的情况显示出“一切正常”。于此形成鲜明对比的是,英国的房地产资产价格却出现大幅下滑,截止到本周三的过去一周内,六家房地产基金停止投资者赎回资金,这一切让人想起美国房地产崩盘时的景象,当时收到冲击的英国地产相关资产价格下跌40%。


英国房地产基金目前已经有91亿英镑被锁死,英国房地产资产价格却正在加速下跌,地产基金面临大量赎回要求,因此将所有投资者的资金锁定。根据英国地产基金的要求,每隔28天将重新审视市场情况,决定是否可以解冻资金。


在精英政治遭遇民众非理性的癫狂之际,金融城伦敦面临企业外流,高盛,摩根大通,甚至英国本土运营的汇丰也面临欧洲总部外迁,伦敦地产商业地产面临人去人去楼空。


无论孰是孰非,为何房地产价格未跌,地产基金却跌成这样?其实,看看加拿大就知道,所有的大型商业地产几乎都是证券化的:


Canada’s most profitable shopping malls in 2015:

(the highest sales per square foot )


  • Yorkdale Shopping Centre in Toronto: $1,610

  • CF Pacific Centre in Vancouver: $1,599

  • Oakridge Centre in Vancouver: $1,537

  • CF Toronto Eaton Centre in Toronto: $1,509

  • Southgate Centre in Edmonton: $1,215

  • CF Chinook Centre in Calgary: $1,119

  • Royal Bank Plaza in Toronto: $1,096

  • CF Rideau Centre in Ottawa: $1,018

  • Metropolis at Metrotown in Burnaby, B.C.: $1,008

  • Square One in Mississauga: $994

从经济的角度衡量,每平方尺的货物销售额, YORKDALE的销售水平拔得加国购物中心吸金榜的头筹。细心的朋友会发现,加拿大十大吸金shopping malls里有四家前面都有CF 字样,这并不是巧合,这些物业全部是Cadillac Fairview Corporation Limited公司旗下的,地产基金其实拥有主要的商业物业,这已经是非常普及的事情了,英国作为资本主义的发源地,在这方面做的要比加拿大更好。


一旦大家觉得地产价格要出现下跌,就会有投资者想要取回本金,把损失留给其他投资者,这是人的本性,但是这样将会导致恶性循环,从而加剧投资者对英国房地产的抛售。于是,开放式地产基金的价格在实际地产价格没有下跌前,就会提前下跌,拥有商业物业的地产基金为了支付投资者的本金,就需要卖出商业物业,那时候物业价格就会以更低的价格出售,因为大家都知道这些物业现在不受欢迎,所以地产基金的价格提前反映了地产市场的情况,英国地产物业价格下跌只是个时间问题。


既然知道地产价格要下跌,地产基金为何这么野蛮,每个投资者都有权利拿回自己的钱:it is my money, I want it now!其实,地产基金反映的是地产的本质,所有投资地产的资深人士,都明白地产本身存在着一个流动性的错配。普通人都会觉得,投资地产最安全,最差还有房子,还有砖头瓦块,其实地产的价值并非如此简单。


一般而言,开放式投资的投资者,选择净赎回基金时候,基金经理本身会在基金内部留存一些现金的持仓,来应对日常的赎回或是在市场出现机会的时候加仓。地产基金也是如此,存有一部分现金让投资者赎回,然而一旦出现大面积的赎回要求,基金经理必须卖掉一部分持仓套现才能应对。如果是股票型的基金,经历随时可以卖出股票,无论价格多低,都可以将其变现,满足投资者的赎回要求。


地产基金则并非如此,当现金持仓告罄后,地产基金经历只有将地产物业出售后才能变现,这就需要时间,也许是一个月,也许是六个月,越是大型物业,变现能力越差!英国目前一些停止投资者赎回的地产基金中带有不少标志性的建筑和商业广场。比如英国西维斯特敏思地区一栋经典的建筑。大楼最早落成于1926年,本世纪初刚刚经历了翻修。虽然用了一些现代化的建材,但是还是古朴的建筑风格还是被很好地保留下来。而且在Architectural Press Archive获得设计奖。


而坐落于苏格兰爱丁堡的OMNI, GREEN PLACE更是一个商业中心。玻璃外墙为外观的建筑里有一家当地数一数二的电影院VUE OMNI CENTER 以及一些各式各样的高档餐馆。

出售这样的物业并非易事,需要实力非凡的买家,在英国退欧之际,普通人都明白人去楼空对出租物业的影响,何况在地产界驰骋多年的专业投资者,因此在这个时候出售物业,一定会遭到买家的疯狂杀价,即使能够变现,地产基金的每个投资者都会遭受大幅损失。


地产基金当然也有其他办法,例如把物业抵押给银行,借来贷款应付赎回的投资者,但是这样做同样有风险,一部分投资者取回本金,剩下的投资者不仅要面临潜在的地产价格下跌,还要偿还银行贷款,这显然对于坚持下来的投资者不公平。因此,地产基金只有将所有投资者暂时锁定,大家同舟共济,既表现出公平,也给每个人争取一些机会。


英国地产是否就此崩盘?答案显然是否定的,有了2008年金融海啸的经验,全球的中央银行对于开闸放水已经是轻车熟路了。股票市场上流动性如此只好,大批资金涌入国债,把债券收益率都逼到负收益的程度,表明市场上不差钱。

当所有人都把现金换成股票,债券,黄金,石油等产品来投资时,地产基金的投资者却把优质的地产物业急着换成现金?这也太讽刺了吧!其实,英国地产基金遭遇的是大家的恐慌情绪,以及每个人不理性的赎回冲动造成的。要解决地产基金的危局,仅仅靠地产基金本身无法完成。

这就要分析stakeholder了,还是以大家熟悉的加拿大为例,拥有大批商业物业的Cadillac Fairview Corporation Limited在2000年就被安省教师基金买下,收益用于支持教师将来的退休金。


英国也是如此,英国的地产基金有一半的资金来自政府和公司的养老金部门,这块的损失必须由政府承担,否则会造成社会不安定因素。与其坐等,政府必然会主动出击,为避免投资者盲目提取,然后造成物业低价抛售,地产基金价格再下跌,形成无解的循环。地产基金先发制人,将所有人的资金锁住,然后与政府协商办法,英国央行也在讨论进行量化宽松,降低利息刺激经济。所有这些努力,都是为营造有利于地产的环境,将物业价格托住,不允许无序的物业抛售。因此,地产基金的停止赎回,并不是一场更大的危机的序幕,而是政府掌控局面的第一步。


(本文不做投资建议,市场有风险,投资者慎入)


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