住屋改出租 报税跟著变

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-06 美国华人会计网




来源:世界日报


您可能为了各种不同理由想搬家,如果本来的屋子是买来的,可以卖掉、立刻赚一笔现金,也可以出租、按月收房租。一旦住屋转为出租,报税的方式将随之改变,颇为复杂,最好找合格会计师根据您的个人状况妥善处理。


住屋和租屋各有明确定义。住屋是指您的房子顶多偶尔出租,每年租期不超过二星期便不需要支付所得税,租屋则是用来赚取收入的房地产,屋主的使用天数有限制,不得超过出租天数的10%、或者14天(以两个数目较高者为基准);决定将住屋转为租屋前,务必将课税的问题纳入考量。



将住屋转为租屋必须将房租收入视同所得申报所得税,却也可以将房产维修费用当作扣除额、另外还有贬值抵减;如果搬家时选择将原来住屋卖掉,所衍生出来的课税方法将不一样。


就房东可能碰到的费用抵减来说,主要有房屋贬值及各项租屋费用抵销;可能的折抵项目包括房贷利息、房产税、保险、协会费用(Association fees 、HOA)及水电等公用事业费用。


针对维修,根据被动损失法(passive activity loss , PAL),在多数情况下,抵税的费用额度不得超过房租收入总额,除非当年的调整后总所得不超过10万元、积极参与房屋出租事业而且所参与事业的损失不超过2万5000元。


至于房屋贬值的税基,有公式可计算由住屋转租屋的税基,一般而言,自住房屋的调整后税基等于房屋买价加上让房屋增值的相关整修花费,至于让房屋增值是指哪些项目呢?扩增空间.新建篱笆或者庭园美化等都是,一般性的维修不算在内。


当您将住屋转为租屋,势必要为了房屋贬值这个议题而去计算税基,究竟算出来的结果是房屋由住转租之日的较低调整税基、或者是转租之日的房屋市值?一般来说,必须在27.5年期间将租屋的价值贬值,贬值范围只限于用来出租、收取租金的空间。国税局有贬值表,每年可用来认定贬值费用。


如果您还是决定将住房卖掉,课税方式便完全不同。







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