【大数据】权威CoreLogic告诉你澳房投资赚与赔钱,下一个投资点谁与争锋!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-05 Brilliant澳洲宝利地产


房产投资的核心是什么?入手节点很重要,转手节点同样重要,而“低买高卖”是十分质朴却在多数情况下难以把握的黄金法则。始于四年前的新一轮澳洲房产周期吸引了诸多买家出手,让以新房为主的公寓市场着实火爆起来,海外涌入的新增需求以及人们对房产保值升值的预期推动澳洲房价强势上扬。


       ACB News《澳华财经在线》报道,6月29日,澳大利亚房产市场研究机构CoreLogic-RP Data发布季度性调查报告《房产投资赚与赔》,通过对比最近售价数据衡量整体的获利/亏损水平与分布情况。本次报告的关键亮点之一是,今年1季度约有三分之一(31.9%)的房产转手价实现翻番。


  据CoreLogic-RP Data报告,2016年1季度亮点:

9.2%的房产转手后亏本,损失高于2015年4季度的8.3%,亦高于上年同期的8.8%。

当季住宅转手亏损总额为3.62亿澳元,平均损失66,073澳元。

 当季转手获利总额129亿澳元,平均获利239,855澳元。

 约三分之一(31.9%)的房产转手价较买入价实现翻番。

首府城市房产转手赔本率6.9%,地方城市为13.1%。

在首府城市,5.8%的房屋和9.4%的单元房转手价低于早前购买价。

在地方上,11.2%的房屋和19.2%的单元房转手价低于早前购买价。

2016年1季度每座首府城市所有转手交易出现亏损的比例:悉尼2.1%、墨尔本5.5%、布里斯班7.7%、阿德莱德9.3%、珀斯16.3%、霍巴特10.2%、达尔文21.1%、堪培拉9.8%。


——报告发现,1季度首府城市和地方市场房产销售状况有所不同,而房产持有时长不同,回报也有较大差别。


从首府城市整体看,1季度转手亏本的房产平均持有时间是5.4年,增值获利的房产平均持有时间是10.1年。平均持有时间达到17.2年的房产转手价是原来买入的一倍还多从地方城市整体看,对应的三项平均持有年限分别是6.8年(亏)、10.2年(赚)和18.2年(翻番)。


CoreLogic研究分析师卡梅隆·库舍(Cameron Kusher)对此评论称,“无论是出于投资还是居住目的持有房产,都应将之视为一项长期投资。”


相比较悉尼的单元房涨势更高外,其他州在2016年,独立屋的表现更加强劲!而新区的独立屋也越来越热门,市场表现的越来越成熟!那么也有澳洲地主梦的海外华人们该如何投资澳洲独立屋地产呢?
买地自建
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首先,选地:独立土地别墅(House)增值的不是上面的房子,而是土地,所以选地非常重要。决定土地价格最关键的因素还是地理位置(location) 和这块土地上能允许建造的生活空间的大小。地理位置(Location)大家都了解,不同的区,不同的街道,价格都千差万别。土地所属的区域(zoning), 面积,面宽,朝向,出房率,平整程度,形状, road access,地下管道分布,火险等级等等都是需要综合考虑的。


购买土地时一定要知道政府对这块土地的规划,比如说,有的土地只能建两层,有的车库只能在前院建,有的只能在后院建。此外,土地合同也是另外一个重要因素。有的合同规定12个月内必须开工建房;有的合同会具体规定你能够造什么样式的房子,外观(façade)必须符合什么要求;还有的合同上面规定转角地段(cornor lot)只能造40%的栅栏(fence),车库(garage)的宽度不能超过lot宽度的40%,front setback多少米,房子正面必须有多少百分比的面积是窗户(windows),车库(garage)和房屋之间要有多少米的set back。如果要造的房子靠近easement,还要加深地基(造价+++),造完了还要弄花园,否则拿不到占用许可证(occupancy permit),拿不到那个许可证就住不进去……这些问题都可能会让你操碎心,所以选择时一定要谨慎。


其次,造房:选择信誉良好的建筑商或者owner builder。如果选择Owner builder 必须是有建筑业资质的,此外房主要承担建筑商的组织责任,大到设计,工地处理,砖、瓦,房屋架构,水暖,厨卫,门窗,地板的采购,小到每一电源开关,毛巾架的安装位置,都要自己设计。木工,砌砖工,水暖工,电工,也要自己找承包商(contractor)。


选定了建筑商,下一步就是根据业主的财力和土地的大小、方位和地形来决定房型了。 必须选择符合土地合同对所建房屋要求的房型,比如说:不能建二层及高于两层的;必须用全新材料;距两侧邻居(院墙)必须一米以上等等。 这种对邻里的保护性协议都是在做分割土地(subdivision) 时根据邻居意见制定的,目的在于保护该区住户的生活品质和房产价值。选择房屋布局,然后确认交房标准,签订合同,确定最终造价及交付时间。


开工之前建筑商还要对地块进行实地勘察,对土地的土壤进行测试,评估周围的树木,水池等是否对将来所建房屋有潜在风险,因为site cost是建房费用中唯一不能固定的因素,浮动性很大,价格从0~30000澳元都有可能。


Site Cost是指打房屋水泥地基的费用,根据所选地块的实际土质等情况定价。地势高低,土质松软,填充都是直接的影响因素。很多开发商不给固定价格(Fix Price)是因为这个Site Cost要等到开挖地层才能确定具体多少钱。如果挖到大石头,就需要花费大价钱修理。如果发现地下土层比较松软,要打桩,费用也很高。因为这些都是未知因素,所以无法估计具体费用。


造房是个很大很繁琐的工程,每一个流程都非常重要,都要仔细商榷,否则在价格和建造标准上会和初始预计有很大出入。例如,造价是否包括空调,空调的品牌,输风口有几个;是否包括车道(driveway);瓷砖,地毯的面积计算;灯饰选择,灯口数量,开关插头等等。如果让建筑商做Landscape的话,那就是一砖一瓦,一草一木都要自己设计。


自己买地造房最大的好处是能完全满足自己的需求和喜好,建一个自己心中的梦想家园。但是过程非常繁琐,建房隐藏的费用很多,升级的费用很高,用料差价无法计算。此外一些建筑专业词汇我们不知如何用英语表达,跟建筑商无法良好沟通,如果运气不好,碰到黑心建筑商,那你的梦乡家园就更遥遥无期了。


House & Land Package不错的选择
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顾名思义就是房屋和土地捆绑在一起打包出售,这也是市场上期房的一种主要购买方式。对于大多数买家而言,盖房子是一个很陌生的领域,需要和设计师(designer)、建造商(builder)、水管工(plumber)、油漆匠(painter)等专业人士沟通,如果谁能把整个过程坚持下来,那么恭喜你,在这个领域你基本入门了。


所以卖方提供House & Land Package这样的业务来方便买家,买家需要做的事就是先选择土地,然后卖方会根据买方的想法拿出房子的户型图(construct plan)供其参考,买家可以对户型图提出自己的意见,卖方再进行修改,直至达成一致,可以说这是一个双赢的选择。



基本流程和注意事项
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1. 选择你所心仪的区域,地段,地块,朝向,附近配套设施的规划。House & Land Package往往是成片开发,以住宅区的形式呈现。如果用来投资,则要同购买其它物业一样考虑其发展潜力。目前墨尔本西南区正值高速发展的阶段,在政府引导下许多公共设施日趋完善,已经吸引大批人群来此购房,是值得考虑的区域之一。


2. 如果自住,要选择适合自己未来5-10年的户型,考虑到家庭成员结构的变化。因此,也要了解户型结构是否还可以进行调整,可以如何调整等。因为通常结构是经过政府审核的,通常不可以大幅度更改。


3. 要仔细核对装修细节甚至建筑用材的清单。如果参观过建筑商的样板房,要问清自己的房子和样板房用材有何不同,通常材料的不同选择会带来不小的价格差距。



*文章部分内容转载自yeeyi,小编编辑整理添加部分内容*

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