美国买房流程细细解读【新】

<- 分享“威翰地产美国房产资讯”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-05 威翰地产美国房产资讯


关注请点上方
威翰地产美国房产资讯

如今美国的房地产市场日新月异,已和三、四年前的情况有所不同,尤其在外籍投资者在美购房的比例和外籍投资者资金途径等。今日挑选一篇由资深纽约房产经纪人近期撰写的文章,希望能够帮助大家更好地了解美国房产的购买流程。


如今美国的房地产市场日新月异,已和三、四年前的情况有所不同,尤其在外籍投资者在美购房的比例和外籍投资者资金途径等。我先简单地分析一下外籍人士在美购房的比例,全美国外籍人士在美购房额占总数的7%,是一个相对较高的比重。下面的图表罗列了主要的在美购房的大国:欧洲的英国、德国、法国和俄罗斯;美洲的加拿大、墨西哥和巴西;亚洲的中国、日本和印度。中国人赴美购房的热潮近4年才开始,2011年只有一小部分中国人来美国买房,但是到了2012年就大幅上升了78-80%。然而到了最近这两年,很多新楼盘的网页都有了中文版以方便中国买家浏览。2014年中国人在美国房地产界交易了共200亿元美金,2015年285亿元,如果按照均价100万来算,大概将近3万人次之多。



下图显示了外国人在美国买房使用现金和贷款的比例。现金的比重从2007年的28%上涨到2014年的60%。当然这有很大程度上是受美国次贷危机的影响。在危机7年后的今天,贷款机制依然没有放松,即使是美国本地人,也不容易获批贷款,外国人就难上加难了。但是所有的市场都有周期,贷款一定会逐年放宽,也许现金的比重又会有慢慢的下降。基于我做房屋贷款的经验,对贷款的机制和各家银行制度也比较熟悉。外国人申请贷款,基本上可以获批50-60%。每个银行对贷款人的要求也不一样,但是对中国贷款人而言,有一点要求是绝对一致的:首付款项需要在境外账户“成熟”一段时间,银行才会放款。还有,如果需要贷款,购房的时间会相应延长2个月左右。





接下来我们具体分析一下一个曼哈顿产权公寓的案例。图中的房子是一间大约有50平方米带小阳台的统舱(Studio)房型,位置在曼哈顿的喜鹊儿区(Chelsea)。统舱是公寓类型中面积最小的一种,屋内没有明显间隔,客厅、卧室、厨房都在同一空间内。图中所看到的统舱两年前重新装潢过,空间相当的宽裕,可以放的下一张双人床、沙发、柜子等大件的家具。房间内还有诺大的落地窗,室内采光充裕。厨房属于半开放式,而且实用面积大,配套的设备一应俱全。阳台上的景致虽说称不上华灯璀璨的城市景观,但也属安静舒适,楼与楼之间有较宽的距离,还有枝叶扶疏的绿化带。再者,此间公寓的回报率虽然不高,以7年为期,它的无杠杆回报率在43%左右,有杠杆回报率在55%左右。但其中的7年内公寓经历了次贷危机。2007年是房价顶峰时期,危机开始之前, 2009至2010年间是房价低谷期,公寓的价格仅下滑了20%,而美国平均房价则极速下降50%之多,从数据可得知,纽约房产市场有着极强的抗压力。如今纽约房价已经回升甚至超越07年的水平。投资者的受益是比较稳定的。


购房流程


这一张图表简单地介绍了在美国买房的流程,整个流程需要2-4个月不等。第一步是在网上筛选房源,接着是实地看房和贷款预审。选定好房子后要进行房屋检验,买家在购房之前要确定房子无任何严重损毁或虫害等问题。第四步就可以正式签订买卖合同。之后银行开始进行为期1-2个月的贷款审核,与此同时进行大楼入住审核。在成功获得银行贷款和入住审核后,买卖双方进行产权交接。


购房额外费用


除了了解购房流程,还要清楚知道购房时还需要支付哪些额外的费用。以公寓为例,其中包括有大楼申请费、信用查询费、产权查询费、产权保险费以及律师费,图中一一列出了基本额外费用的数额。如果买家需要贷款,还有银行手续费和贷款税费,其中贷款税费是款项的1.925%。另外,如果买家是购买新楼盘,产权转移税是必须交付的,约为房价的1.8%。


在海外投资购房除了需要清楚了解一些基本的情况、流程以及费用,买家还需要关注在整个购房过程中的细节,例如购房时需要律师的作用,如何找适合自己的房型,如何合理性出价等。


如果想了解更多独栋别墅的购买费用,或有其它疑问,请拨打:400-920-6689免费咨询。



点击展开全文