【新洲2016-17财案】人口增长预测翻倍!10万住房缺口何时解决?

<- 分享“澳洲房产投资”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-05 澳洲房产投资


前不久,新洲一个叫做“Budget Media Lock-up”的活动全面展开,新州所有重要的媒体都前来参加。在该活动上,财长Gladys Berejiklian说:“与其他州相比,新州有最强劲的经济环境、有最强有力的预算计划。去年新州增加了14万1千8百个就业职位,占了全澳洲的三分之二。”




那政府预算跟房地产趋势有什么关系呢?又会对地产市场有着怎样的影响?下面咱们从印花税、人口增长和市政建设三个方面来看一看这个预算案。


从印花税收入看房市势



预算案重头戏,说的当然是外国人附加税。这是预算案中争议较多、对房地产业影响最大的部分。如果加上联邦政府的拨款,新州的2016-17年度收入预计为770亿,将比上一年增加4.4%,其中交易印花税收入预计有87.7亿,约占11%。 


关于印花税的增长预算,报告中是这样说的:“交易印花税预计在2016-17年和未来数年将每年增长2.4%,与最近几年相比,增长率大为减弱。然而,印花税是数额比较大、而且有明显周期性的税收来源,体现着经济周期的变化。其中与住宅交易相关部份的印花税预计在到2019-20年的四年,每年平均增长4.7%,这并不包括海外投资者的额外印花税 。不过目前房市周期比以前的周期都长,历史新低的利率、强劲的人口增长以及持续的供应能力限制,预计会继续支持房地产业的兴旺。


除去海外投资者的印花税转账手续费,2016-17年住宅印花税收入预计增长5.5%。而前一年是13.6% ,之后每年的增长将更缓慢,预计平均4.4%”。




那么在接下来四年,从外国人手上能收多少印花税呢?财长的预测分别是:2.26亿,2.16亿,1.92亿,2.01亿。从这些数据,大家应该可以了解在政府的规划中,新州房市的大概走势将如何。


在记者提问阶段,有人问“征收外国人印花税后,是否对新州房市有信心?”财长的回答,是一个非常干脆的“Yes”,她的根据是维省征收的附加税并没有对房市造成多大影响,而新州的经济要强劲得多。


从2017年1月1日起,海外人士在新州持有住宅土地,需要交0.75%的土地附加税。这个税项没有豁免额,而且也没有主要居所免税优惠。这附加税是在普通土地税之上增加的 ,原有税额不变。 到2019-20财年,这一政策预计在四年间增加1.66亿财政收入。”




住房供应承载着增加劳动人口重任


对新州人口增长,特别是对劳动人口增长的预测,是预算案的另一个大重点。到2056年,新州总人口预计将达到1,120万人。这比现在760万人口多将近50%,比1976年的500万人口更是多出两倍。370万新增人口里,200万则将是由于自然增加——自然人口出生以及人均寿命的延长。另外的170万则是净移民人口的增加。在接下来的40年里,预计平均每年净移民将超过41,000人,它是每年海外移民(60,000人)抵消州际移出人口(19,000人)而成。


房子供应对于州内居民和吸引新移民都至关重要。未来房屋的供给要反映家庭结构的改变,包括家庭内已婚和单身人口的增长,并且配合靠近就业机会的需求。


回顾从2005年起的七年,房屋平均完工量每年仅不到30,000套,不过在过去的几年里有明显回升,七年的低建筑量以及强劲的人口增长,让新州积压了大量住宅需求(尤其是悉尼)。


自2012年,由于政府的重视,新州的住宅建造量已经有了巨大的提高。然而,过去的政策以及经济条件还是让新州累积了约100,000套的住宅短缺。短期的住宅建造计划以及每年平均43,500的长期规划住宅供给增长,会慢慢填上这个空缺。



按目前房子建造的情况来看,在接下来的几年,房屋短缺的差额将逐渐减少。但是这一空缺何时可以补上,取决于未来住宅的建造、人口增长以及家庭结构的变化。


增加房屋建设受何限制?



这部分内容,要说到政府的大型基建规划了。四年用733亿!这是一个从来没有过的大手笔。为什么?为的是要完成“未来15年,新州每年增加45,000房屋”这个重大任务。


以悉尼为中心的居住区发展,有很多的局限。靠近市区和就业增长区的可开发地段(Green Land)虽然还有,但与过去十年相比,已经越来越少了。由于悉尼被大海、国家公园和大山脉所包围,发展是比较困难的。因此,新建房屋的供应将需要利用棕色地带(Brown Land)的再开发,或者靠增加已有住宅区的人口密度来实现。也就是说,大家可以期待更多的Rezoning出现。


高科技和新增的道路基建会帮助实现目标。举例来说,新的科技将减少在老旧工业地块上整治污染成本。新的基建设施将令居民更方便到达悉尼市中心,或者沿着国际经济走廊,可以从CBD以北去到Macquarie Park商业园,又或者往南去悉尼机场。


良好的道路基建投资是非常必要的,它可以促进悉尼以及新州乡村区域的人口同时增长 ,而且不会降低原居民和新居民的生产力和生活的便捷度 。


除住房之外,必要的基建投资包括学校及医院,公共交通及公路,城市排水以及电网。还包括如购物中心、公园、自行车道以及停车位等等影响人们日常生活的设施。这些基建是由当地和州政府以及私人公司负责的,对于增加的住宅开发提供社区建设支持。


对基建的大投入,还要解决的另一个问题是交通拥堵。据基础设施建设、交通及区域经济发展局预计,2015-16年在全国城市拥堵方面的花销约为$165亿(以2010年的币值计算)。这包括了个人及公司的时间成本、机动车辆成本以及空气污染造成的损失。解决的办法,是建造更多的分流道路和增加公共运输来为高峰期分流,而长期来看,这方面的大投入是不可避免的。



今年的新州预算案,首次把海外移民、州际移民、房价、房屋供应、以及就业机会等多方面因素综合在一起来评估经济的发展。其中一项评估是:新州增加10,000套房屋而其他州没有相应变化,它将会刺激更多人口来到新州,到2050年代中期,就会使新州传统劳动力人口增加超过600,000人。这也将减少人口老龄化的影响并促进经济的增长,帮助提高房价可负担性。而更年轻化的人口以及更强劲的经济发展将会带来更多的就业机会,并促进财政增长。这是新州预算案的指导思想,基于这个认知,我们可以确认政府依然会让房市蓬勃发展的!



点击展开全文