深度分析:卑诗地产结束自我监管 双重代理(Dual Agency)还能做吗?

<- 分享“加拿大地产周刊”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-08 加拿大地产周刊



周三(6月29日),卑诗省省长简蕙芝(Christy Clark)宣布了一则颠覆卑诗省地产业的重磅新规:卑诗省将结束地产业的自我规管(industry self-regulation),即省内的地产交易不再由卑诗房地产议会(The Real Estate Council of BC,RECBC)监管,政府将全权管理、监督、审视行业透明度,并向各部门问责。 


简蕙芝表示将全盘接收卑诗省房地产议会成立的独立地产咨询小组(Independent Advisory Group,IAG)提出的28条建议,“在看完行业报告后,省府决定终止地产行业自我规管的特权。”这个宣布无疑将给卑诗省房市带来一系列改变。“这个报告揭露了危害地产业的不法行为,尤其是在低陆平原地区。这些行为加大了购房者的风险,同时拖累了地产经纪的名声。我们将采取措施,在省民做出人生中重要投资,即购买房产的时候提供保护。”


在简蕙芝宣布收回省内地产监管权的前一天,IAG就省内地产经纪的操守问题发表报告,并提出28项建议,包括将违规经纪的罚款由原本的1万元大幅提高至25万元。


新的行业管理机构还将监管实施《职业和道德行为规范》(Code of Ethics and Professional Conduct),该规范对持牌经纪有更高的要求,引进了备案和报告机制,以揭露损害客户利益的行为。



政府接受了独立咨询小组的建议


1.组建专门的地产管理机构。这个机构将接收卑诗房地产议会的监管权及规则制定权。

2.重新组建卑诗房地产议会,议会中的大多数成员必须为非业界人士,代表公众利益。

3.实施建议的处罚,同时提高对无牌活动及其他违规活动的罚金。

4.议会有权要求违规经纪返回佣金。

5.如果地产公司的老板没有牌照,Managing broker要确保老板不参与经纪业务。

6.不再允许持牌经纪代理买卖双方。



省府收回监管权 并非为了打房


省府宣布新政之后,不少媒体以“打房”为题,引发大温地产界的恐慌。省府新规真是为了打房吗?作为省府此次调控的重要依据,IAG发表的长达60页的报告其实并没有针对房屋可负担性。


IAG的报告将重点放在整顿经纪及地产机构的纪律上,提出的建议有四个大方向,分别是透明度和职业操守(Transparency and Ethics)、合规审查及惩罚(Compliance and Consequences)、行业监管结构和治理(Industry Structure and Governance)、公众形象及经纪教育(Public and Licensee Education)。


简蕙芝及省财政厅长麦德庄(Mike de Jong)的发言也将重点放在整顿行业纪律及形象上。麦德庄表示,“政府正在评估提高地产行业透明度、保护购房者的最佳、最快的方案。我们正在研究法规,计划扩大地产管理者的权利,以解决现有的问题。确保公共利益,采取更严的规范,提高处罚力度。”



禁止双重代理 实际难操作


简蕙芝特别强调,卑诗省将结束双重代理(dual agency),以避免买卖双方利益冲突,保护消费者权益。IAG在报告中澄清,“双重代表”(double ending)经常和“双重代理”互换使用,虽然dual agency被禁止,但是double ending的情况仍可操作。


Dual agency指经纪同时代表同一物业的买方和卖方,或代表多位买家的情况。双重代理经纪既为买家争取利益,又代表卖家,为卖家争取利益。这个情况很像是一位律师既代表原告,又代表被告,通常会产生利益冲突。为了保护买卖双方的利益,法规原先规定在买卖交易开始时,买方和卖方都要明确地被告知这场交易是dual agency,地产经纪要分别和买方和卖方签订书面的dual agency代理协议;在交易过程中,除非明确授权,经纪不得将任何一方的信息通报给另一方。


代理协议黑纸白字写得清清楚楚,但具体执行起来就不那么简单了。一个经纪居中,既要撮合成交易,又要分别保护买卖双方的利益,谈何容易。因此,地产业更流行“双重代表”(double ending)的做法。Double ending是指经纪代理买卖其中一方,但为另一方起草Offer或提供其他服务,名义上并不是另一方的经纪,也不需为另一方履行经纪的义务。事实上,在dual agency和double ending的情况中,经纪都能在一次交易中从买卖双方都收到佣金。 


IAG承认即便省府不再允许dual agency,但是无法禁止double ending。IAG坦言,省府明令禁止dual agency之后,反而会刺激买卖其中一方不找经纪代理自己,令double ending的情况更严重。



省府公关策略 动机引揣测


在新规之前,卑诗省虽然有金融机构监管处(FICOM)负责监督房地产议会(The Real Estate Council of BC,RECBC),但由于政府没有设置合理的规章制度,使得卑诗省房地产议会在2005年几乎控制了整个房产市场。房地产议会负责制定行规、颁发地产经纪牌照、调查并对违规的经纪进行处罚。主流媒体评论员及民众认为卑诗省地产业现存许多问题,政府难辞其咎,省府此次加大监管力度不排除是受公关的压力。


在17人组成的房地产议会中,有13名成员是地产经纪和地产公司人员,这些人占领了议会的大多数席位,其中只有3名政府指定的成员。《环球邮报》批评这样的结构十分不合理,并指议会成员一定会偏向自己的个人利益。即使经纪破坏、违反了相关规定,他们多数也只会收到书面制裁或千元的罚金,这相对于房产利润来说可以说只是冰山一角,使得现有的规章制度形同虚设,并且房产交易信息只有注册经纪才可以看到,使得很多关键数据得不到透明化。由于交易需要通过地产经纪来进行,而房产交易税只需在交易完成后,由最后的买家支付,使得许多地产经纪可以通过合同转让的办法来恶意抬价,从中获取暴利。


IAG报告指,根据现行条例,违规经纪的最高罚款为1万元,而地产公司则为2万元,但近年楼市成交价屡创新高,罚款金额已失去阻吓作用,甚至被地产经纪视为“经营成本”。 虽然政府之前公布了针对影子转售(shadow flipping)的新政策,但行业不合理的监管机制、层出不穷的违规操作累积了众怒,省府的此次动作非常像是灭火。


另外,有业界人士对《加拿大地产周刊》记者提到去年2月省府干预教育监管的事件,认为此次对地产行业监管改革类似之前对私立学校监督体制的改革。卑诗省培训机构管理局(Private Career Training Institutions Agency,PCTIA)负责监管省内的私立职业培训机构,有两个主要职能,一是确立注册私校的基本教育标准(注册标准);二是确立认证院校必须达到的教学标准(认证标准)。在PCTIA注册的学校可以获得小树标志,而经过认证的学校能够获得带有金苹果的小树标志。




去年2月11日,省府批评私立学校的监管不完善,发布了一项叫做《私立培训法案》(Private Training Act)的法案草稿,准备代替原有的《私立职业培训机构法案》(Private Career Training Institutions Act)。这项草案预计在今年9月1日实施。《私立培训法案》实行后,原有的PCTIA组织也将被解散,它的原来权利和功能都将由BC高等教育听接管。




针对省府收回培训机构监管权的动作,有业界人士表示,教育机构的注册费、认证费非常可观,省府可能是看中中间的经济利益。省府此次将违规经纪的罚款由原本的1万元提高至25万元,考虑到地产作为卑诗省的重要经济来源,收回监管权所能带来的利益不必多言。



更多相关内容 点击下方阅读原文


↓↓↓


关于《加拿大地产周刊》

我们是大温地区知名周报《加西周末》出品的地产刊物。

我们立足温哥华,放眼加拿大,致力于做大温地区最认真、最专业的地产杂志!


广告招商

热线电话:604-270-6606


文章投稿

我们欢迎地产界人士为我们供稿或开设专栏。*

电话:604-270-6606

邮箱:editors@wcweekly.com

*来稿请在标题中注明《加拿大地产周刊》

点击展开全文