【小谭酸菜】房市低迷时,如何“捡漏”之「风险控制」

<- 分享“澳洲地产置业博士”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-13 澳洲地产置业博士




本期老谭和大家分享如何逆势收房,在市场低迷时期如何做大。


我们先回顾两个资讯:


一、本周竞选结果公布,自由党胜出了-澳洲经济也许还有希望



投票当天有人问老谭支持谁,其实我这人一向很有原则,我的原则就是帮亲不帮理。当然支持我家亲戚谭宝了。



二、Pokemon Go火热的一塌糊涂——大家出门抓怪看着点路。



普遍意义上澳洲其实并不是一个很大的房产市场,这是人口和国土面积共同作用的——地广人稀。然而澳洲主要的首府城市房地产市场却非常繁荣,这是还是人口和土地面积决定的——人口聚集和适合人类居住面积有限。


最近由于政策面的原因,例如海外人士贷款的缩紧,印花税的提升等等,海外市场的活跃度在降低。从2013年起,Westpac西太平洋银行放开海外贷款到今年四月退出海外贷款业务,海外人士的“超国民时代”正式结束了。很多国内的投资客受到深重的影响,例如房子无法贷款,无法过户等。


在这次潮起潮落的过程,老谭有幸见证了全貌,同时也验证了一直以来我所提倡的风险控制。


1.Understand personal risk profile


每个投资人经济情况不同,应该考虑的投资产品也不同。房子不是股票,它的特点是易于储值,有其固有价值不会跌破发行价,但是同样房子的流通性较差,房子变现都是需要一个周期的。


所以老谭建议一直都是拿来投资的钱最好是溢出资金。例如昨天我见了一对广东的客人,他们当时考虑买二手房,因为可以拿国内房子抵押去付墨尔本的房子全款。老谭当时建议他不要这样做,因为澳洲房子升值没有国内快。同时也是考虑到失去银行杠杆后房子的投资价值就不高了。


不过在此也引述一个问题,澳洲投资是要交税的,即便是租金收入其实也是要按年报税的。




鉴于以上情况,在做房产投资前,需要和自己的投资顾问做个评估。由于澳洲投资时多为期房,所以特别要考虑,除了签合同时的10%预备金,在房子建成过户时,有没有足够的资金储备来过户房子。


2.Balance with your portfolio by strategically selecting locations


投资从来都是一个组合,需要有Cash Flow现金流支持现在,也要有Capital Gain资本增值来稳固将来。至于怎么样一个比例放在现金收益上(公寓)和资本增值(土地)上,这个要因人而异,这个就是portfolio。


说的直白点,这个不是鸡蛋放在几个篮子里,这个是膳食平衡,年轻人多吃肉,老人吃清淡些那种性质。同样,年轻人需要比较大的现金支持,所以应该是以公寓投资为主;中年开始增持土地,减少公寓;老年持有土地和固定收益国债基金。



3.Three pistons that drive the engine of city property: Demand+Sentiment+Supply


在维基百科价格的定义中,供求关系是被放在第一时间说明的。



房产投资也逃不开价格现象,也是要考虑供求的,所以需求,供应和前瞻性组合起来就是一个对房产驱动的核心了。



需求和供应关系




房贷利息也是投资时最主要的一笔开销,利息现在在一个很低的位置。



老谭考察投资地区也是考虑:


Affordability:老谭现在大多是公寓50万澳币左右,townhouse在100~150万;House在200万以上。


Future economic development:就业岗位的增加,基础工资的上升,尤其老谭会好好的研究一下那个council的报告。


Supply:这个比较难搞清楚,但是我们可以参考历史数据来搞清楚。


投资从来都是有风险的,但是风险是可以控制的。你需要的就是不断的了解自己和学习市场。到合适的时机,做决定不能犹豫,要相信自己的判断。



Timing明不明啊。



这个就好像冲浪的,太早就准备,结果潮来了,自己已经疲惫了。想象一下狼来了,喊太多次就习惯了。太晚准备,潮来了太高了,拍死在海里了。



世界如此喧嚣,真相何其稀少,欢迎大家加老谭的微信dearl1101,来分享你的“捡漏”之谈。


点击展开全文