普遍意义上澳洲其实并不是一个很大的房产市场，这是人口和国土面积共同作用的——地广人稀。然而澳洲主要的首府城市房地产市场却非常繁荣，这是还是人口和土地面积决定的——人口聚集和适合人类居住面积有限。

最近由于政策面的原因，例如海外人士贷款的缩紧，印花税的提升等等，海外市场的活跃度在降低。从2013年起，Westpac西太平洋银行放开海外贷款到今年四月退出海外贷款业务，海外人士的“超国民时代”正式结束了。很多国内的投资客受到深重的影响，例如房子无法贷款，无法过户等。

在这次潮起潮落的过程，老谭有幸见证了全貌，同时也验证了一直以来我所提倡的风险控制。

1.Understand personal risk profile

每个投资人经济情况不同，应该考虑的投资产品也不同。房子不是股票，它的特点是易于储值，有其固有价值不会跌破发行价，但是同样房子的流通性较差，房子变现都是需要一个周期的。

所以老谭建议一直都是拿来投资的钱最好是溢出资金。例如昨天我见了一对广东的客人，他们当时考虑买二手房，因为可以拿国内房子抵押去付墨尔本的房子全款。老谭当时建议他不要这样做，因为澳洲房子升值没有国内快。同时也是考虑到失去银行杠杆后房子的投资价值就不高了。

不过在此也引述一个问题，澳洲投资是要交税的，即便是租金收入其实也是要按年报税的。

鉴于以上情况，在做房产投资前，需要和自己的投资顾问做个评估。由于澳洲投资时多为期房，所以特别要考虑，除了签合同时的10%预备金，在房子建成过户时，有没有足够的资金储备来过户房子。

2.Balance with your portfolio by strategically selecting locations

投资从来都是一个组合，需要有Cash Flow现金流支持现在，也要有Capital Gain资本增值来稳固将来。至于怎么样一个比例放在现金收益上（公寓）和资本增值（土地）上，这个要因人而异，这个就是portfolio。

说的直白点，这个不是鸡蛋放在几个篮子里，这个是膳食平衡，年轻人多吃肉，老人吃清淡些那种性质。同样，年轻人需要比较大的现金支持，所以应该是以公寓投资为主；中年开始增持土地，减少公寓；老年持有土地和固定收益国债基金。

3.Three pistons that drive the engine of city property: Demand+Sentiment+Supply

在维基百科价格的定义中，供求关系是被放在第一时间说明的。

房产投资也逃不开价格现象，也是要考虑供求的，所以需求，供应和前瞻性组合起来就是一个对房产驱动的核心了。

需求和供应关系

房贷利息也是投资时最主要的一笔开销，利息现在在一个很低的位置。

老谭考察投资地区也是考虑：

Affordability：老谭现在大多是公寓50万澳币左右，townhouse在100~150万；House在200万以上。

Future economic development：就业岗位的增加，基础工资的上升，尤其老谭会好好的研究一下那个council的报告。

Supply:这个比较难搞清楚，但是我们可以参考历史数据来搞清楚。

投资从来都是有风险的，但是风险是可以控制的。你需要的就是不断的了解自己和学习市场。到合适的时机，做决定不能犹豫，要相信自己的判断。

Timing明不明啊。

这个就好像冲浪的，太早就准备，结果潮来了，自己已经疲惫了。想象一下狼来了，喊太多次就习惯了。太晚准备，潮来了太高了，拍死在海里了。