【房产投资】旧金山湾区Atherton超大占地旧房 绝佳投资机会

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-01 美国安居置业一点通




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说到Atherton,小编第一反应就是那些绿树环绕的千万豪宅,景观无数的万亩占地,以及上亿身家的跨国公司高管们。而在这房屋均价就要$640万全美最富裕的城市,居然有$435万占地万亩的房产出售,如此绝佳的投资机会,怎能错过!



阿瑟顿(Atherton)城市介绍:

阿瑟顿(Atherton)是加州圣马特奥(San Mateo)县下的一个城市,是美国最富裕的城市之一。其邮编94027201320142015连续三年被福布斯杂志评为美国最昂贵的邮编。这座风景优美的硅谷小镇只有2000户人家,80%跨国公司的CEO和高管们,其中包括谷歌联合创始人之一的Eric Schmidt, 惠普的CEO- Meg Whitman, Facebook COO-Sheryl Sandberg以及证券经纪大亨Charles Schwab.

根据2010年美国的人口普查显示,阿瑟顿的人口总数为6914,其中白人占80.5%,亚裔占13.2%,非洲裔占1.1%

阿瑟顿(Atherton)房地产市场概况:

目前,阿瑟顿地区的房屋均价为640万美元,远远高于加州45.6万和全美18.4万美元的平均水平。在最近的一年中,阿瑟顿的房价上涨了35.5%,而在未来的一年中,预期将继续有8.5%的增长。

阿瑟顿(Atherton)热门街区

1.      西阿瑟顿 West Atherton

·         Atherton5个社区中,西阿瑟顿是最炙手可热的一个。硅谷高科技新贵和投资家不断涌入;资产价值增值稳健;毗邻斯坦福大学。

·         社区历史悠久,对隐私高度重视。

·         与西阿瑟顿最核心位置的住宅相比,相对边缘地带的房价大约低10%-15%


2.      林登伍德 Lindenwood

·         在阿瑟顿的几个主要社区中林登伍德的房地产市场增值速度最快。

 

3.      阿瑟顿奥克斯 Atherton Oaks

·         该社区的住宅大多面积为一英亩或更大。

·         Atherton Oaks的房屋,最贵的房子位于Fair Oaks旁边的巷路尽头,这里环境清幽。而位于社区边缘主要街道或加州铁路两旁的住宅,价格就要低于中心位置14%-15%左右。

 

4.      西阿拉梅达 West of the Alameda

·         West of the Alameda是阿瑟顿最幽静隐秘的所在。

·         由于其地形起伏,这里住宅的间距比其他社区更远,其建筑风格多带有乡村气息。

·         由于该地区毗邻声名显赫的西阿瑟顿,房价也水涨船高。

 

5.      林登帕克 Lloyden Park

·         LLoyden Park位于国王高速路El Camino Real和加州铁路之间

·         最具有美式郊区的特色

·          林登帕克的住宅地块较小,且毗邻铁轨,地产价值增值速度相对较慢


投资机会:Atherton超大占地旧房改造

区域Atherton增值最快的Lindenwood区域

占地1.26 英亩 (约5099平方米),位于棕榈树林立的街道,沿街有许多近几年新建的豪宅。如需重建或装修,能在此占地上建筑最多9900平方英尺(约919平方米)的住宅。因此有无限的可能性

地理位置本房产地理位置优越,走路距离可达Laurel Elementary和Menlo-Atherton High School,到101高速公路,Palo Alto和Menlo Park 市中心都很便利。

价格435万美元(约2862万RMB)


房产周边房产信息及估价如下:



基本信息

房产

sqft

占地面积acre

房价预估

$/sqft

1

5卧/4.5

4890

1.32

$6,727,725

1,375

2

3卧/3.5

3937

1.04

$5,278,737

1,340

3

4卧/3.5

3660

1.04

$4,989,686

1,363

4

5卧/5.5

6062

1.1

$9,067,915

1,495

5

5卧/3

3570

1.01

$7,442,587

2,084


近两年旧房重建案例分析:


地址

190 Almendral,Atherton 94027

建筑面积

13,350 sqft

占地面积

43,538 sqft

201211月购买成本

$4,550,000

设计+建造许可成本

$200,000

重建成本(人工+材料约$300/sqft

$4,005,000

花园设计+泳池建造成本

$200,000

2012-2015,房产税

$150,000

总计成本

$9,105,000

20164月成交价

$19,750,000 ($1,479.40/sqft)

投资回报

$10,645,000

年投资回报率

约38.97%




地址

132 Isabella Avenue, Atherton

建筑面积

15,418 sqft

占地面积

74,357sqft

20113月购买成本

$4,410,000

设计+建造许可成本

$200,000

重建成本(人工+材料约$300/sqft

$4,625,400

花园设计+泳池建造成本

$200,000

2011-2015,房产税

$194,040

总计成本

$9,629,440

20158月成交价

$17,700,000 $1,148.01/sqft

投资回报

$8,070,560

年投资回报率

45.75%



本房产推翻重建的成本(假设新建9000平方英尺的房产),

从设计到完工需要约2年时间


购买成本

$4,350,000

设计+建造许可成本

$200,000

重建成本(人工+材料约$300/sqft

$2,700,000

花园设计+泳池建造成本

$200,000

2年房产税

$95,700

总计

$7,545,700

新房估价(约$1500/sqft

$13,500,000

投资回报

$5,954,300

年投资回报率

约39.5%


无论是重建后自住,还是将此房产作为一个投资,都是很好的机会。心动不如行动,赶快联系我们,预约看房吧!




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