最靠谱的比较:中澳房产投资的区別‏

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-07 墨尔本房产资讯


目前有很多国人都很热衷于投资房产,那麽在国内买房与在澳洲买房有什麽区别呢?


一. 产权概念不同


产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。


房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所佔用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体,房屋在发生转让等产权变更时,必然是房地一体进行的,不可能将房屋与土地分割开来处分。




国内房产仅包括70年的使用权,并不包括所有权(参见土地管理法,即土地使用权未到期国家也可徵用)在澳洲,房屋和土地买卖是分开处理的。


买House的时候签合同,签的是land & house package合同,先签土地转让合同,再和开发商签房屋买卖合同。




一般在澳洲都是购买land & house package,因为每块土地形状,门面,宽度,长度不同,能建造的房子要求也不同,这种package是发展商配套设计好,帮你免去很多繁琐事情,同时帮你节约了 很多钱。



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如果买apartment,也是有土地所有权的,叫Joint land,就是和别人共有的,能省去每年一付的land tax.


二. 增值潜力力不同


中国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康,致了富。




听朋友说,上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番,只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢?


在澳洲,房价的走势却是相当稳定的,年增长7%—10%,大约7—10年翻一番。


尤其是自九十年代开始,在全球经济宽鬆的大背景下,增长尤为迅猛。这主要是由白人文化导致的,外国人喜欢租房更胜于买房。




澳洲居民中有近30%的人租房住。然而,近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求,也带来了购房安家的观念。


每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需,刺激了经济。这些移民中,又以中国人做出的贡献最为巨大。


澳洲房价的涨幅虽然不如中国,但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行,澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康,风险相对较小。




三. 空置率(Vacancy Rate)


空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。


它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%—10%之间为合理区。


商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;


空置率在10%—20%之间为空置危险区,要採取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。




北京市公安局人口管理总队发布的数据显示,截至目前,北京已基本建成全市房屋标准地址资料库。据悉,该资料库共採集录入的房间量为1320.5万条,其中381.2万套空置,以此计算,北京空置房比例高达28.9%.



在2016年四月,悉尼的空置率为1.7%,墨尔本2.1%。在全国范围内空置率为2.5%,75,749个空置。


上文提到,30%的澳洲人租房住。因此,在澳洲买房,完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住,也许还是极为偏僻的个例。




对于留学生而言,多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少,供小于求,这就是澳洲各个城市的缺是情况。


四. 租金回报率 ROI  ( Return On Investment )


简而言之,租金回报率就是每年的房租除以房价。


调查显示,目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市,普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。




其中,北京的投资回报率更低,除了北部区域一枝独秀外,其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本,上海整体租金回报率仅2%—3%。


与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。


悉尼与墨尔本公寓租金回报率保持5%以上。



四、政府立场


在澳洲,租房住还不如自己买房。可是,澳洲人推崇自由与提前消费,甚至七十几岁的老太太,拿著政府养老金还每周出去打工,就为了一个人住在manly beach,图的就是这个范儿!




政府犯愁了,「求求你们了,买房子吧,我给你们钱,一次性给一大笔,每年还退一笔!买了房,你好我也好。我这能刷数据,能降低养老负担,你能捞一笔,还不算你们遗产税!买吧买吧,再不买都让中国人买没了!」


不是夸张,上面所述句句有理有据。


在维多利亚州,只要你购买的物业低于$750,000,并且为自住房,政府将给予你$10,000的经济补贴,但是前提你是澳洲绿卡或者公民哦!


(由澳洲高盛地产采编整理)


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