全球避险情绪升温情况下的资产配置建议

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-29 澳洲太平洋房地产



全球避险情绪升温情况下如何实现资产保值增值?


我国投资渠道背景


  • 随着5月27日央行对货币政策的定调,人民币汇率虽然贬值空间不大,但只要货币政策继续保持宽松,其贬值空间就必然大于升值空间,持有人民币对资产保值增值作用并不明显。6月27日,人民币狂跌600点,创下近6年来新低,也创下2015年8月13日以来最大单日贬值幅度。受英国脱欧影响,人民币兑美元连续三天贬值1%,人民币告急,如何守住钱包?

  • 房地产方面今年我国一线城市房地产将结束牛市,后续风险将大于收益;三四五线城市去库存压力较大,价格下滑概率大;虽然二线城市还有望继续上涨,但我们一再强调不鼓励投机资金继续流入房地产行业。

  • 股市方面,经过去年的股灾,目前A股尚处于震荡探底阶段,许多投资者现仍被套牢,股指向上动力将很大程度上取决于改革推进程度,但这一切都还是未知数。

  • 民间投资方面,2013年兴起的P2P现在已经由于出现问题平台和太多跑路事件而名声狼藉。



既然房市股市还有民间投资都不靠谱那我们的资产如何才能在2016年实现保值增值?我们的投资渠道还有哪些?既然国内的投资渠道有限我们不妨将视野投向海外。


海外投资中,房地产是最主要的海外投资资产。


以澳大利亚为例:据预测,新州房市预计将上涨3%,维州房市将上涨3.2%,昆州房市将上涨2%,整个澳洲则为上涨2.8%。据《澳洲人报》报道,澳洲房产位列世界优质投资品之中。在过去一年里,澳洲高端房产价格的涨速已是摩纳哥、新加坡、北京房价涨速的两倍以上,伦敦、罗马、日内瓦、纽约的五倍以上。


以下的几个澳洲房地产市场的特性决定了它与其他一些发达的亚洲房地产市场,如中国、香港、新加坡,是不同的。

 

  • 澳洲的房地产市场不是一个投机性的市场,因为它相对较高昂的交易成本和比较少的当地投资者的投机行为。房价一年上涨15%都会被视为是非常不寻常的。

  • 澳洲房价的潜在驱动力是当地的住房需求和人口增长。作为全澳洲人口增长最迅速的维州,在过去的几年内都享受到了由于人口增长带来的房价上升的利好。

  • 澳洲人购买房产的动机是和那些亚洲房产市场上的购房者截然不同的。不同于亚洲房地产市场中买房是归根于财富的累积或进入好学校的学区房需要,澳洲的买房者的动机主要是自身的实际需求如家庭规模的改变,或者是为了利用负扣税制度达到避税目的。一个普通的澳洲家庭是很乐意住在一个氛围融洽、离朋友和家人很近的当地社区,送孩子去上就近的普普通通的公立学校。这也是为什么澳洲当地人在房地产市场中的投资性买房很少。

  • 澳洲人由于生活方式的偏好并不享受住在市中心的高层公寓。不同于亚洲人住得离市中心越近越好的观念,澳洲当地人更喜好离开喧闹拥挤的市中心居住,有更多住所的室外活动空间,离家不远就有学校和一些生活基础设施。在澳洲的各首府城市,最好的学校通常会坐落于离市中心30分钟车程外的地方。澳洲人把生活方式看得比便利更重要。

  • 在澳洲土地并不是稀缺资源。在首府城市的外围通常有一望无边的可供开发和农业用作的土地。我早年80年代曾看到在布里斯班市中心30公里外的埃顿斯有土地在出售,至今30多年过去了在那块区域仍有土地在出售。


以上这些潜在的澳洲房地产市场的特性正是一个成熟而又有弹性的房地产市场所有的积极、健康的信号,这样的房地产市场应该为那些长线的投资者们带来信心。我们认为近期市场上的一些变化(银行贷款的收紧、印花税的增加)都只是一些由于澳洲政府和银行的保守性决策所带来的暂时性的市场反应,因为他们希望重新平衡下策略以更偏向于当地的买家和投资者。


然而,从传统的经济学角度来看,如果澳洲当地的四大银行选择只向当地买家提供贷款等业务,那么其他的银行业竞争者将会很快取代他们之前向海外买家和投资者提供的那部分贷款业务的市场空缺。收紧的银行贷款不会影响海外买家对澳洲房产的偏爱,它只是把海外买家购房的决定往后延期了点。我们可以打个简单的比方,就算家长不允许一个孩子吃他最喜爱的食物,这不会意味着孩子最喜欢的食物会变成另外一种,这反而会让孩子将来能够吃到他这种食物时吃得更多!

 

眼下这重新平衡的阶段有望在新一任政府大选后结束,我们寄期望于未来政策的调整。可以想象下在未来银行松开贷款限制后会发生什么。事实上,银行并不能扭转买家的买房决定,他们只能暂时地延迟下!

 

让我们回头看下近期的一些数据。2016年5月的房地产数据表明眼下的房地产市场并没有发生大幅的价格波动。在过去的12个月中,墨尔本的房地产价格有着各大首府城市中最强劲的涨幅,但在最近的3个月里整个墨尔本的房价是轻微的浮动,而不是某些报道中声称的那样高达24%的巨大跌幅!这些巨大的跌幅只发生在墨尔本市中心的高层公寓,可这部分公寓楼只是占了整个墨尔本房地产市场的很小一部分。



尽管墨尔本的房价在最近的一个季度中表现得很疲软,但同一年前的房价相比,增长率仍高达10%。或许我们会看到墨尔本的房价会持续眼下疲软的表现,但仍将会在未来因为基本的供需不平衡而继续增长。与此同时,我们还应注意到这一点,根据政府的预测,在2055年墨尔本将超越悉尼成为澳洲最大的首府城市。

 

目前的房价中位数仍属悉尼最高,墨尔本其次,仅为悉尼房产中位价的75%!这就是为什么我们相信墨尔本的房价中位数在未来会上涨到至少追平悉尼的水平,基于对未来人口增长的预测。




 最后作为结论,我们对澳洲的房地产市场是目前规避货币风险最好的资产配置建议。澳洲房地产市场没有真实可信的理由去迎来一场跌幅巨大的价格修正。长期持有才是王道,澳洲房产资产配置势在必行


(内容来源于网络,由澳洲太平洋采编整理) 





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