投资墨尔本房产你需要准备些什么

<- 分享“澳洲太平洋房地产”微信公众号到您的社交圈,让更多的人知道!

收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-30 澳洲太平洋房地产


当投资者拿着钱想投资海外的房产市场时,心里有点惴惴不安,如何投入,如何管理,如何来看待这个投资,是不是会被人骗,这一系列问题都会涌上心头。其实海外市场的房产比中国更规范,但是作为投资者还是需要有一定的基本知识去做判断。


这里我们会分享一些基本的买房知识和业内的信息,帮助有意愿在澳洲投资的客户做好更多的准备。


海外投资者在澳大利亚能买什么



澳洲政府为了保障当地居民的利益,规定海外投资者只能购买新开发的楼盘或者建好未被使用超过12个月的房子。买期房是一个选择,但是建好的房子符合规定的也能买。澳洲的房子都是全装修的,带一部分家电的,所以装修是不用担心的。


买房,我需要准备多少钱


如果购买期房,首期是房款的10%,这笔钱会放在开发商的信托账户里,由政府监管。等交房后,需要支付除了银行确认会贷款的部分。如果银行愿意贷款80%,购房者就需要补足10%,如果银行只贷70%,那么就需要补足20%。同时,印花税,海外购房者的税也是在这个阶段付清。拿到房子后,要开始缴纳物业,政府管理,以及水接通等费用。



澳洲有专业的Mortgage Broker 贷款经纪来帮你申请银行贷款。因为澳洲的银行竞争激烈,也有很多产品,通常贷款经纪能帮客户找好最适合的产品,同时他们也可以事先与客户沟通,帮助客户做好财务的规划。


当你计划买房,对手头资金不是很确定的话,事先与靠谱的贷款经纪沟通是很有必要的。他们的收入主要来自银行的佣金,所以一般状况对买房者不存在任何的费用。


买房,谁来帮我操作


我记得在中国买房,售楼处的给一份标准合同,告诉我不能改的,大家也就闭着眼睛签了。


在澳洲买房,房产经纪给你提供的是房产信息,但是执行买房这件事情是有律师来操作的。 当你买房找好律师后,律师会跟买房者解释合同条款。当然这里的合同也是标准的。10%的首付订金是存在律师的信托账户里的,律师会与开发商进行合同的交接。交房时也是如此,律师扮演着很重要的角色。找对一个靠谱的律师,可以让买房者省很多心。严谨的律师参与买房的制度,也是对购房者的一个重要保证。一般律师的费用在2000澳币以内。



买房,这笔账怎么算


作为投资的房产,我们会要从两个维度来看这个投资。一是Capital Growth,就是房产本身的增值;二是Rental Yield,也就是出租的回报率。最理想的状况就是房子收租很好,而且在几年内自身的增值也很快。


Capital Growth 跟整个的市场情况,所处的区域,房子的种类都是有关系的。


举个例子



前不久看到一则新闻报道,提到了墨尔本高档的区域KEW,几年来的房产增值情况。


25年前,业主花了64万澳币买了Kew的一栋别墅,这笔钱在当时看来其实也是一笔巨款,25年后,业主以5百万澳币的价格卖出了这栋别墅。平摊下来,每年房产的增值有20万澳币。现在放眼望去,那条街的房子都已经是巨贵了。


往回看都是容易的,最难的是预测将来。在业主买房的那一刻,他们可能也没有预见到自己的房子在25年后是这个价格。这套房子从Captial Growth的角度来说,当然是大大的赢家。


对于投资者来说,他们可能觉得现在的房产的价格已经是很高了,对于将来的增值有一种不确定性。就好比在股指从3000点升到4000点后入市的股民,不知道是会涨还是跌,当经历过5000点然后又到4000点的时候,知道其实4000点到5000点之间还是有很多机会的,关键看你怎么把握。


举个例子

有位投资者8年前花了一笔钱买了在Docklands的公寓,到现在房产的增值在10万澳币左右。从出租回报率的角度来说,同样这套Docklands的公寓还是不错,基本每周的租金在550澳币这样。



墨尔本一般的2房的公寓,每周的租金在450-600澳币不等,1房的公寓周租在300-450澳币不等,价格取决于地段,房子的大小等等。目前墨尔本公寓的空置率在4%左右,是比较健康的。但是不排除有些区域已经到10%。但是,只要业主肯稍微降低一点房租,房子的出租还是不成问题的。


去掉物业等常规费用,政府的一些费用和中介的管理费,一般的净租金回报率在4%左右。这个回报率的计算是基于房子的总价,但是,大部分人都会贷款买房,所以,如果按照30%首付来计算的话,这个租金的回报率会更高。理想的状态其实是租金和按揭基本持平,这样也不用交收入的所得税。


所以,在投资的时候,如何权衡资产的增值和租金的回报是值得考虑清楚的。带地的townhouse可能在资产增值的表现会更好,但是出租的回报可能未必很高。如果对资产增值期望不大,就找一个出租比较好的区域,例如靠近CBD或者靠近学校。


有时候买房者愿意为了更好的朝向,风景而付更高的房价,但是这些因素在出租的时候,并不会为你带来更高的租金回报。值得还是不值得,这就是要自己考虑了。


(文章来源于网络)



点击展开全文