有关房价涨跌背后的成因分析有很多, 在不同观察周期关注重点也都会不同, 比如中长期始终还是人口因素导致的供需和通货膨胀导致的购买力价格补偿, 换一句话来房价长期来说就是人口现象加货币现象, 当然中短期角度市场因素, 政策因素更明显一些， 从预测的角度也更难把握一些。

（一）中国房地产市场的理论与实证

这是根据中国指数研究院的统计样本所计算的人口增长与房价涨幅对比图表, 研究结果显示房价增长与人口增长确实有高度正相关性, 当然, 这样的结论是否具备现实推广性值得商榷, 毕竟统计样本太小，统计时间也偏短, 而且中国市场的结论能否放到新西兰或者奥克兰市场也存在疑问, 不过从常识出发, 我们还是可以在某种程度认可房价上涨与人口增长存在一定正相关性, 很难想象一个人口不断流出的城市或者地区, 房价剥除通货膨胀因素以后还可以持续上涨.

以奥克兰来说，站在全球角度它是全世界最适合人类居住城市之一， 号称全世界富人的后花园， 所以， 只要这个头衔不变， 只要新西兰移民政策不出现逆转，则源源不断来自于世界各国的移民会成为奥克兰人口长期增长核心推手；而站在新西兰本土来说， 奥克兰提供了比其他地区更多工作机会是吸引新西兰其他地区人口不断涌向这个城市的关键；而以奥克兰为视角， 我们可以发现以人口增长为出发点，奥克兰中，西， 南， 北四个区域人口增长率并不相同，有些区域人口增长明显， 有些区域人口增长缓慢，假如我们认可房价增长与人口增长存在某种正相关性，究竟是什么导致了同一城市不同地区之间人口增长的差异？这种增长差异能否持续可能是在房地产投资角度需要首先搞明白的关键所在， 因为这将意味着可能即便在同一个城市，同样投资房地产却因为投资地域不同而最终表现为投资回报差异。

（二）奥克兰过去90年人口增长统计数据与分析

下表是过去90年奥克兰各区人口增长统计数据

研究奥克兰人口各区域增长数据图表我们可以看到在1926年奥克兰中区以超过15万人口数量据奥克兰所有各区之首， 在1926年， 奥克兰南区，西区和北岸的人口总和都抵不上奥克兰中区一个地区， 即便到了1956年， 奥克兰西区，南区，北岸的人口总和依然比不过中区。 但从1956年以后， 奥克兰南，北， 西三区人口开始快速增长， 其中南区增长最快， 从1956年的5万人口增加到1990年的约25万， 24年时间增长超过20万，而同时期北岸人口增长为约12万， 西区人口增长相对北岸要更低。在南区人口快速增长的同时， 中区人口从1956年到1990年的24年之间增加不到5万。

在1990年以后， 因为中心区大量公寓的建造，中区人口密度加大，人口增长速率也重新加快，但与此同时南区人口增长更快， 北岸继续保持比西区略快的态势，从图表中我们可以发现南区人口总数与中区正在快速接近， 南区和北岸人口数量差距在不断拉大，从1956年差不多都是5万人口的零差距演变到今天南区比北岸多出约15万人口， 相当于奥克兰总人口10%的数量差距。

在过去50多年到底是什么促使南区人口增长远超过奥克兰中区， 北岸和西区？这种现实存在后面的真实动因以及它对于我们房地产投资的意义才是真正值得每一位投资人深思的问题。

（三）南区人口增长可持续性原因初探

从我个人角度出发， 我还是一贯的立场， 我认为导致这种人口增速差距的核心是新西兰整体地理环境和奥克兰本身在新西兰地理位置。

新西兰分南北两岛， 奥克兰位于北岛上1/3处，仅考虑北岛，以面积来说奥克兰以北大约仅仅是奥克兰以南面积的六分之一，奥克兰向北几乎是整个新西兰最狭长地区且以丘陵为主，所以， 仅仅以面积划分，整个新西兰超过90%人口与经济活动都发生在奥克兰以南， 所以对于新西兰这样一个东西窄， 南北长的国家，这个国家未来的发展和前途只有两个字“向南”， 这是由新西兰地理环境和奥克兰地理位置所决定而且这个结论已经被过去50年人口统计资料所证实， 只要奥克兰地理位置不改变， 只要奥克兰作为新西兰经济中心地位不改变，再过50年我们回头看，奥克兰南区人口数量有可能会是奥克兰中区， 北岸，西区的总和， 就好比在50年之前， 奥克兰中区人口是奥克兰北岸，南区， 西区的总和， 但50年后的今天，南区人口已经逼近中区。

既然新西兰这个国家未来发展和前途只有两个字“向南”， Manuka 市作为奥克兰南大门， 它对于特别是奥克兰未来经济发展的重要意义是无论如何强调都并不为过， 站在投资的角度， 特别是房地产投资的角度， 如果忽视南区发展潜力和这个潜力蕴含的投资回报我只能用遗憾来表示。

（四）奥克兰轻工业区与房地产

不谈奥克兰以南新西兰农业， 乳制品业， 旅游， 教育等产业情况， 我们仅以工业来做简单例子。

这是目前奥克兰最大四个轻工业园区， 全部都在奥克兰北岸大桥以南， 分别是Mount Wellington 轻工业园区， East Tamaki 轻工业园区， 机场工业园区和Manuka---Wiri 工业园区， 这四大工业园区为附近居民提供大量就业和工作机会，也极大推动了周边房地产业蓬勃发展。 Mount Wellington 辐射了包括One tree Hill, Otuhuhu,Pakuranga 等区域的房地产市场；EastTamaki 工业园区导致FlatBush， Dannemora,Botany Downs 房价一路攀升； 机场工业园区的快速发展是Mangere 房价快速上涨并在过去几年常常被媒体曝光的背后推手；Manukau—Wiri 工业园区由于靠近机场以及本身就是连接新西兰90%经济活动南大门， 所以， 这几年更遍地都是新工地， 这个地区的高速发展导致Manurewa地区租金水平非常坚挺， 而房价也快速攀升。

（五）南区低房价投资优势数字思考

对投资人更加有利的是由于一些历史原因， 南区绝对房价即便在经过几年快速上涨以后依然在整个奥克兰垫底，南区房价中位数与奥克兰全市房价中位数还有接近60%的价格差距， 但工业园区快速发展带来的大量工作机会却让这个地区的房租水平并不低，相对低廉房价配合巨大需求导致的紧缺租赁市场， 在南区投资房产租金回报很长时间以来都要比奥克兰其他地区高出1到3个百分点， 这种高现金回报率对于房地产投资来说不仅在同样财务杠杆情况下更加安全，在同样还款压力下可以采用更高财务杠杆购买更多可投资房产来提高投资总资产水平。

换一句话来说， 比如同样购买价值200万纽币的投资房产，不考虑费用情况， 同样都是20%首付， 4.5%贷款利息， 假设租金回报是2%， 一年你需要额外支付3.2万元来弥补租金与利息缺口， 而如果租金回报是4%， 一年可以获取0.8万元的现金收益来贴补家用；

而假如投资人同样承担3.2万元利息缺口，在租金回报是2%地区， 你只能购买200万纽币房产， 而在租金回报4%地区， 假设依然还是40万用于首付， 理论上你可以购买总价1000万房地产，因此即便租金回报2%地区房价按照每年30%速度增长， 你每年所投资价值200万纽币物业资本所得60万元， 而4%租金回报地区即便房价上涨只有比如每年10%， 由于你资产规模是1000万元， 所以，你每年资本所得是100万元，在承担同样利息压力前提下， 你资本所得反而要远远高出房价增长更快地区。

不要认为这种分析是纸上谈兵， 这种情况在前几年经常发生，最近两年因为银行要求首付必须至少20%才让这种在同样首付情况下购买更多物业设想变成不可能， 但至少前者你需要每年额外再挣一份收入来弥补利息成本，而后者却可以得到一笔额外收入补贴家用。 笔者是亲自见证了10年前有朋友在南区Manurewa零首付购买了十多栋当时只有18万元左右房产进行投资， 在去年以平均每套差不多40万出售， 10年之间以租养贷，不花分毫空手套白狼赚取数百万纽币个人财富，实现这种空手套白狼的核心就是租金回报必须足够高到覆盖全部贷款利息和费用， 如果是这样， 那你剩下的就是雇佣世界上最好的免费工人“时间先生”来为你打工。

很多朋友认为南区这样的地方房价上涨一定慢， 但现实世界是南区不仅租金回报高， 而且房价上涨在过去三年几乎都远超奥克兰其他地区，典型的类“戴维斯双击”，当然， 除了这种现实数据表现以外，我更想表达的是未来南区保住奥克兰各区人口增长桂冠我看不到任何理由会被取代， 而这无疑是我认为更重要的。

2013年5月到2014年5月， 新西兰全国房价上涨排名前十， Manuka市占有4席。

2014年5月到2015年5月， 新西兰全国房价上涨排名前十中， Manuka市占有3席.

2015年5月到2016年5月， 新西兰全国房价年涨幅超过20%的地区中， 属于奥克兰大区三席， Manukau 市占了两席。

（六）推荐关注盘口

把最重要的放在最后， 说了这么多， 继续和朋友们分享一些个人认为值得推荐的投资盘口

1. 8 Benmore place, Manurewa

这是一个三房全幅地房产，位于南区Manurewa，屋内房况良好，房东已经申请加建2房minor Dwelling而且已经获得Coucil 批准，目前三房的租金收入预计至少460元/周，有机会480/周，未来2房租金收入预计至少380/周，总收入最少840/周，如果可以在65万成交，考虑15万加建成本，总投资80万，名义投资回报率以每年50周出租计算是5.25%，按照目前商业银行20%首付政策，大概投资回报情况如下：

首付 16万，贷款 64万，按照年息4.33%计算，年贷款利息2.77万。

租金收入 840*50周=42000， 

剔除8%的管理费用 3360 纽币， 

剔除约1000元保险， 

剔除比如1500元地税， 

剔除预计每年1500元维护费用，每年房租净收入为34640元，再剔除贷款利息27700，每年的税前净收入为6940元，按照30%税率计算息税后收入为4858， 对于首付16万来说是相当于3%息税后净收入。

2.     27 bowker road, Patumahoe

这是一个西红柿大棚生意加住宅， 位于奥克兰菜篮子Pukekohe附近， 大棚面积15000平方英尺， 近1400平方米， 种植西红柿。大棚有自己的地下水井和自动化控制系统，有独立包装Shed, 有小独立暖房进行播种， 相当稳定生意收入。

整个西红柿大棚落在总面积3469平方米的无尾静街， 除了大棚以外， 前院是一个3房1工1卫的Bungalow.

这是一个非常适合家庭经营蔬菜大棚， 不断增加奥克兰人口构建起相当稳定收入来源， 大棚农业温度控制可以满足一年四季不间断生产技术要求，差别就是你有多努力。

现东家因为其他生意导致人手配备不足， 所以是非常诚意出售， 感兴趣买家可以试试出价也许会有惊喜。

3. 14a Churchill avenue, Manurewa

相当不错4房投资房， 最主要亮点包括

第一是位置，Churchill Avenue 步行距离Manurewa 火车站， Manurewa south mall。

第二是投资回报， 这个位置，这样的房况租金至少540.00/周， 假设可以在60万低， 比如62万左右入手， 4.35%的毛租金回报率， 考虑20%首付， 4.3%的贷款利息， 只支付利息的情况下， 大概投资回报分析如下：

1.     利息成本  2.13万

2.     租金收入  50周*540/周=2.7万

3.     地税，保险，维护预计      4000 元

租金收入： 2.7-2.13-0.4=0.17万元

基本在支付首付以后不需要再投入任何资本， 典型以租养贷， 坐等房子资本增殖带给你个人财富。

大量统计数据表明， 奥克兰房价每年平均涨幅大概在6-8%， 每8-10年房价翻番， 因为人口增长和通货膨胀存在，相信即便短时间内房价涨跌幅有波动， 但以10年为周期， 基本可以确保10年一番。

在投资领域其实最大变数就是个人状况的不确定性有可能影响到整个投资计划的完整推进进，有无数例子告诉我们， 许多朋友都是倒在黎明之前，可能只要再坚持一下， 再多一口气， 财富人生将完全不同， 但有谁能够确保在漫长投资路途中自己和家人一直健康，自己和家人一直有稳定收入和工作； 又有谁能够保证房价可以每天，每月， 每年持续上涨。而如果我们无法保证这一点，又是什么支撑大家承担巨大的比如租金和利息之间的缺口去投资房地产， 长期来说确实每一栋房子都在涨， 但前提是你能够坚持到你希望的那一天。

当然， 选择权永远在你自己手上。

还是那一句话：如何在岁月沧桑，社会更替，兴旺与衰败，繁荣和苦难之间，用我们的洞察和远见惠及我们的家人与后代，这是一个问题！

对以上盘口有兴趣的朋友可以电话联系Fiona Liu  021 611223

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