【高逼格问答】多套房产的自住房税务疑惑

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-04 土澳思维




【土澳思维】的朋友们,


今天是美利坚合众国的第240个独立日(1776年7月4日)。独立日是美国联邦的公共假日。明早起床后,我的微信朋友圈肯定要被刷屏了,羡慕美国的小伙伴们。




最近,读者们给我提出来的税务问题,逼格是越来越高了。读者们对于一些关键但又基础的澳洲税务原理有了一个较好的把握。


今天的问题是非常典型的,特别适用于拥有多套房产的家庭。


葛会计,您好。我跟我老公在澳洲有6套房产,其中4套是100%的投资房,平常看您的文章,知道这4套投资房如果今后卖掉,如果赚钱,是肯定有增值税的。


我今天想问问您,我们的情况有点复杂。我们其实有两套自住房。我现在住的这一套在悉尼,2001年10月12日买的,我们一人一半的产权,买来后,我们就一直住在这里。我们悉尼的这套房子现在大概值280万左右,主要是这几年还涨得不错。


直到几年前,我老公的公司派他去伯斯搞一个大项目,由于需要常年居住在伯斯,我们在2010年3月12日干脆就又买了一套自住房,产权还是一人一半。


目前,这个大项目已经搞完了,我们想把伯斯的房子卖掉。我初步估计了一下,这个房子如果现在卖,大概可以赚到20万左右。


珀斯的房子一直是我老公自住,没有出租出去。我以前看您的文章说,夫妻双方只可以有一套自住房。但如果是我们这种情况呢,确实是自住啊,还需要交增值税吗?


谢谢,


xxx

您好,xxx小姐,


看来您经常读【土澳思维】的文章啊。大体上,您的分析逻辑是很好的,先赞一个。


中心问题在于:你们如果卖掉伯斯的那套房子,会不会产生增值税?


澳洲所得税法1997】第118-170条款是解决这个问题的关键。此条款规定,如果夫妻双方(也包括同居关系、同性关系等)都有各自的自住房,有两种选择:


1.指定其中的一个房产为双方的自住房

2.如果双方产权各一半,可以指定各自的房产都为自住房(仅限于自己的产权比例)


通常情况下(除非是六月法则),夫妻双方在任何特定的时间点、宇宙里的任何一个角落(目前澳洲税法还没有关于火星自住房的规定,开玩笑的)只可以拥有一套自住房,其它多出来的房产,就算是不出租也只能是投资房。


现在,我们来看看你们的情况:


大方向是,悉尼的房子狂涨,市值达到280万,还是2001年买的,房产的增值一定大大超出珀斯的房产20万增值。我假设你们在今年8月1日卖掉伯斯的房子。


你们有以下三种选择:


1.指定悉尼的房产为双方的自住房:那么珀斯的房产就是100%的投资房,因此需要交增值税,对于持有房产一年以上的(第115-25条),税法有5折的优惠。因此,每人需要申报的增值为5万:


(200,000*50%)/2 = 50,000


这5万会打进你们各自的个税收入里,再一起算总所得税。


2.指定伯斯的房产为双方的自住房:那么珀斯的房产就是100%的自住房,因此不需要交增值税(第118-110条)。但是,你们悉尼的房子在2010年3月12日至2016年8月1日这段期间就会成为投资房。换句话说,如果以后你们把悉尼的自住房给卖了,不会是100%全免增值税的,税法要求计算以上2,335天除以总天数所相对应比例的增值税。注意,6年法则在这种情况下是不适用的,因为你们已经指定伯斯的房子为自住房了(而不是出租房)。增值的大小要看你们还会在这里住多久,自住得越久,增值税对这套房产的影响就会越小(因为总天数越大,分母就会越大)。


我们假设,你们在2016年8月1日的同一天把悉尼的房子也卖掉了,赚了100万,每人的增值部分就超过10万了,很明显,不是很划算:


1,000,000*(2,335/5,408)*50%/2=107,942


3.指定伯斯房产为丈夫的自住房,悉尼房产为妻子的自住房。那么,伯斯房产另外的50%(妻子的)和悉尼房产另外的50%(丈夫的)就需要考虑增值税。


我们假设两个房子都在2016年8月1日卖掉,那么:


丈夫需要申报(悉尼50%):


1,000,000*(2,335/5,408)*50%/2=107,942


妻子需要申报(伯斯50%):


(200,000*50%)/2 = 50,000


综上所述,选择1<选择3<选择2。这告诉我们,拥有多处非出租房产的夫妻在选择自住房时,应该尽量规避增值潜力小的非出租房产,让避增值潜力较大的房产从头到尾享受100%的增值税全免政策,实现长线的总体增值税降低。



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