房产交易预扣税 - 明线测试法案的补充,明天正式实施 这些真相您应该了解!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-30 后花园房地产在线


后花园上市房源播报

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在各大商业银行出台限制海外收入的贷款新政之后,无数海外买家因此而深受影响。一波未平一波又起,从今年7月1日开始,新西兰又将开始实行一项针对海外买家的房屋交易预扣税政策。



一时间人心惶惶,流言四起,大家不知道该如何应对即将到来的预扣税。

预扣税到底是什么?又会有哪些影响?


在回答这个问题之前,先让后花园为您解释一条关于房产税收的错误信息


长期以来在华人购房者中一直流传着:


以前在新西兰炒房是不收税的。在明线测试法案实行之后,将购买的房产在两年之内再出售就将缴纳资本利得税。不过只要等两年之后再将房子卖出就可以不用缴纳资本利得税。


但事情的真相是什么呢?让我们一起看看IRD的官网:



其实针对房产的所得税一直都存在,只是以前没有明确界定且在执行时不容易操作。虽然明线测试法案的资本利得税以两年为界,但只要是购房者在新西兰因炒房而获利,不管在几年之后售出房产,都需要交税。


举个例子


假如您在最近购买了四、五套房产,然后每套房子都在持有两年之后再出售,您可能还是会被IRD(新西兰税务局)征税,因为按照新西兰的税收制度,如果一个购房者以盈利为目的有规律地购买房产并且将其再出售,那么他的行为很可能会被IRD认定是一种商业行为,IRD会对这样的行为收税


假如您在最近购买了一套房产,在两年之内就将其售出,但是您能证明这是您用来自住的Main Home,您就可以不用缴纳资本利得税。因为按照现行的税收制度,将自住房再出售不需要缴纳所得税。


所以,是否收税的关键并不在于两年的期限,主要在于您当初买房的意图或者IRD对您交易房产意图的判断。


由此可见,预扣税来了又能怎样?其实在新西兰投资房产一直要交税!预扣税只是对资本利得税的补充而已。


那么,预扣税和它背后的资本利得税对房市有什么影响?



作为明线测试法(Bright Line Test)的补充内容,预扣税对房市的影响比较有限。预扣税只是对资本利得税的补充,目的是防止海外买家偷税漏税。它的主要作用是减轻IRD的工作量,并不能在短期影响房价。而且,针对房产的资本利得税其实一直都存在,只是以前展现的方式比较隐晦,即通过个人所得税的形式体现,现在的征收机制更加明显。


从长远来看,明线测试法案对规范房地产市场的秩序大有裨益。首先,政府通过税收手段打击了房产投机者的生存空间,其次对自住房的保护减小了首次置业者的风险,第三,资本利得税所带来的稳定必然使房市更加稳健,房价也将实现“稳步增长”。


所以,从长期持有的角度来看,预扣税和资本利得税的实施将会对真正的投资者和购买自住房的首次置业者产生积极的影响。


关于预扣税的若干问答:


特此声明:后花园诸位编辑尽自己最大努力翻译和编辑的这篇关于预扣税的文章,部分内容会有所争议,针对海外人士的房屋交易预扣税作为一个新的内容,我们认为IRD目前提供的解释信息并不完善,关于预扣税的详细信息,请再次咨询您的律师或者权威机构。


什么是预扣税?


预扣税的全称是房屋交易预扣税(Residential Land Withholding Tax)

作为明线测试法(Bright Line Test)的补充内容,预扣税在去年下半年第一次走进公众的视野。

在2016年7月1号之后,所有交易的房产在交割日当天就需要缴付税款。通常这一责任由卖方律师承担。如果卖方没有律师,买方律师将负责缴纳预扣税。如果双方都没有律师,缴付预扣税的责任将转交给买家。


为什么要实施预扣税?


打击炒房的投机行为,从2015年10月1日开始,新西兰开始正式对房产交易征收资本利得税,即在两年内再出售的房产都将缴纳房产增值税。不过,新西兰政府明白很难对海外人士进行有效的监管。因此,政府推出了预扣税,即征税环节将被纳入到房屋交易的过程之中,卖家将以押金的形式预先支付税款,从而提前完成纳税义务。


缴纳预扣税的征税范围是?

卖家是海外人士(个人或者非个人)

出售的房产属于“住宅用地”;

出售的房产是在2015年10月1日之后购买的;

在买房两年之内将房产再次卖出


家庭自住房,遗产继承所得房产及婚姻分割房不在此例。


海外人士的定义是?

海外人士既可以是个人也可以是公司或者信托,基金


海外人士(个人)包括:

  1. 非新西兰公民、非PR的海外人士;

  2. 新西兰PR,但过去一年中不在新西兰居住

  3. 新西兰公民,但过去三年不在新西兰居住。


海外人士(非个人)包括:
  1. 涉及到海外人士的信托、合伙人关系;                                                            

  2. 被海外人士持有25%或者超过25%股份的公司

  3. 公司的董事长或者合伙人里超过25%是海外人士(个人),例如,如果一个新西兰公司有3位董事长,但其中1名是海外人士的话,也会成为被征收RLWT的范畴。

“这需要大家特别注意!”


房屋买卖的时间节点如何界定?


买房时间应该以房屋交割/产权过户日期开始算起;

卖房时间应该以买卖合同正式达成的日期开始算起。


预扣税的征收标准是?

标准税率(standard withholding rate):卖家在出售名下房产时都需要缴纳获利部分的33%作为税款;


默认税率 (default withholding rate):卖家在出售名下房产时都需要缴纳房屋售价的10%作为税款。


两者之间取较低值


盈利=房屋现在的卖出价-房屋之前的购入价

售价的计算方式以交割当天的尾款额数为准,即不包括先前预付的订金(订金不得超过售价的50%)。



预扣税的豁免?


部分情况下,IRD会发放预扣税的豁免文件给海外买家,例如:

  • 如果出售的房产被证明是海外人士的“家庭自住房” (Main home)

  • 被认定是“海外人士"(个人或者非个人),但是在IRD有良好的信用记录以及充足的抵押保证的话,也是可以得到预扣税的豁免文件的。





预扣税该由谁负责?

简单来说,买卖双方都对预扣税负有责任


卖家需要

  • 证明自己是否属于“海外人士(个人或者非个人)”的范畴

  • 提高当初购买房产的房屋买卖合同文件


预购税代理人 (很多情况下是卖家代理律师)

  • 向IRD地区代表注册成为预扣税代理人

  • 证明卖家是否可以获得预扣税的豁免

  • 计算预扣税的金额

  • 支付预扣税

  • 向IRD地区代理人提供相关文件


如果双方都没有律师或者相关代理负责预扣税的话,缴付预扣税的责任将转交给买家。

  • 买家需要审核卖家是否可以获得预扣税的豁免

  • 买家需要调查清楚卖家当初购买的价格,计算预扣税的税率到底是标准税率还是默认税率

  • 买家交割时需要预留出预扣税

  • 买家支付预扣税给IRD

  • 向IRD地区代理人提供相关文件






其实预扣税和其背后的资本利得税针对的只是部分海外买家,如果您属于在新西兰长期稳定生活的人群,打算长期持有房产,那么税收新政将不会影响您的置业计划。


不过后花园还是提醒您,一定要时刻关注税收政策的变化,以便及时调整自己的投资计划。避免因政策变动而造成不必要的损失。


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