【解析】现在是否是投资中国房产的好时机?不要把鸡蛋放在一个篮子里!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-04 今日墨尔本




1什么是投资房产?


房地产也被称作不动产,是投资的一种重要方式。通俗易懂地来讲,就是通过买入房产,得到相应的租金和增幅回报,从而实现财富自由。投资房地产最重要的关键就在于房子所处地区买房的入手时机


买房的所处地区就是大家所说的location,location是一个大概念,从选择国家到选择区域再到选择具体的区都是投资者需要考虑的。比location还要重要的一个因素就是时机,因为大多数时候在不同的时间点,投资者们会选择不同的location,这就是时机的重要性。


在社会的变迁中,不论贫富贵贱,人们对家的渴望和对住宅的需求是亘古不变的房子作为人们对安全感的定义,对家的幸福感的承载,是每个家庭的必需品。房地产也是被人们最原始的需求所推动,发展至今。


而现如今,投资概念的出现打破了以往对房产的定义,它作为一个投资产品时,什么时候该买?其实,回归本质,仍然是最简单的供需关系决定了一个投资的成功与否。



2现在是否是投资中国房产的好时机?


那现在,是否还是一个投资中国房产的好时机呢?


下面先让我们来看一下中国的经济和投资环境,首先我们来看一下中国近十年的国内生产总值(GDP)增长情况。


从2002年至2014 年,中国的GDP在以非常快的速度增长。但是从下图可以看出,在GDP增长的前提下,GDP的同比增长率在逐年放缓。



摩根大通报告预计,2015年房地产投资增长率可能为5%~6%,较预计的2014年增速进一步放缓。这会对土地出让收入和相关行业的需求造成进一步打压。


再来看一下关于人民币贬值的情况。


2015年8月11日,人民币兑美元中间价报6.2298;上日中间价报6.1162,收报6.2097。人民币兑美元中间价下调幅度达1.9%,创历史最大降幅。人民币的贬值对于国内持有房产的影响是巨大的。 若人民币贬值,投资者就会担心,会有资产撤出房市,尤其是那些早期从海外涌入国内的资金,会因人民币贬值而流出中国,多种作用助推国内住房资产价格下跌。



最后来讲一个关于通货膨胀的案例:四川的汤婆婆1977年在银行里存了当时可以买下一套房子的400元钱,一忘就是33年。33年后,这400元存款产生438.18元的利益,扣除中间几年需要征收的利息税2.36元,汤婆婆连本带息仅可取出835.82元。按现在的物价,汤婆婆当年存钱真是亏大了。70年代初10元钱,可买猪肉13斤如今可买猪肉不到1斤。而1976年二级工资一月38.87元,可养活全家人;如今,一月工资38.87在一线城市也难养一口人。


在中国现在的大经济环境下,人们在中国持有的财富正在不断的流失。


“目前中国楼市的首要问题是空置率太高,空置面积达10亿平方米。”近日,国际货币基金组织(IMF)副总裁朱民在IMF2015春季年会期间表示。


成都,重庆,无锡,长沙写字楼连续三年空置率达到百分之三十。中国的商品房空置率已经达到百分之二十五点六,京沪深三地的房价收入比及空置率为国际的五倍。


所以说,


现在并不是投资中国房市的最好时机。


在中国大经济环境和房市不稳定的情况下,不要把鸡蛋放在同一个篮子里才是更理智的选择。过去四年,中国高净值人群(一般指资产净值在600万元人民币/100万美元资产以上的个人)在境外投资的比例几乎增长了一倍,拥有境外投资的高净值人群所占的比例从2011年的19%增长到了37%;特别是那些可投资资产高达1个亿的超高净值人群,他们拥有境外资产的比例今年已经达到57%。


数据显示,在人民币贬值的趋势下,出于资产配置和分散风险的考量,国内高净值人群将30%左右的资产配置到境外是一个合理的选择。这些高净值人群在做全球资产配置时,既强调资产配置的国际化属性,要做海外的资产配置,规避人民币贬值的风险,享受到外汇升值的红利,也强调资产配置的多类别属性,包括身份、房产、资产等多种类别。如今,全球资产配置是中国高净值人群的关注热点,中国人海外资产配置仍以房产为主。


全球化资产配置首先可以对冲一些包括货币贬值、市场回报波动在内的风险;其次通过投资行为和利用银行杠杆实现了抵御通货膨胀的作用。


然而放眼众多国家,小编发现澳大利亚是一个绝佳选择。


3为何要投资澳大利亚?


根据FIRB( 外国投资审查委员会),中国已经成为澳大利亚最大的海外投资市场2015年总投资额达到460亿元,中国在澳洲房地产的投资增长了75%!


从人文上来说,澳大利亚连续多年被评为最幸福国家、十个最适合小孩成长的国家、全球青少年幸福指数及人类发展指数名列前茅,并且被评为最适合华人移民的国家。


选择澳大利亚投资最重要的原因其实还有——澳洲储备银行已表示澳元具有所有避险货币应有的特征,并且看澳元兑美元和澳元兑人民币五年走势现在处于低位。


让我们来看一下澳洲房市与其他国家房市的对比图。从图上可以看出,与全球其他几个主要国家相比,澳洲房市的增长幅度是最大的。↓↓↓

同时,与中国30%左右的空置率对比,澳洲的房屋空置率平均只有2.1%, 也就是说一百套住房里平均只有两套是空置的,低于正常的5%-10%的范围,属于供小于求。




如下图,黑色为人口增长量,红色为房屋批建量,澳洲政府每年的房屋批建量远远低于人口增长量,更奠定了澳洲房市现在有大量房屋需求未被满足的现状。↓↓↓



要说起其他澳洲房市的优势,可远远不止以上几点呢,例如,


1. 优惠的银行政策


首先,在贷款的时候银行会提供一个对冲账户,这个账户与贷款账户相连,它的功能就是可以对冲贷款账户中的本金,从而降低利息。


这个账户的优点有三,

其一,可以把工资等收入存入对冲账户,存进去的当天就开始抵消贷款利息。

其二因为对冲账户中的钱可以自由的存取,如果有急需钱的时候随时可以取出,这样非常利于资金分配自由。

其三是潜在的税务利益。在澳大利亚,税法规定贷款所产生的利息都可以用来抵扣税,所以如果不用对冲账户的话而是通过还本金来降低利息的话这些贷款额度在未来就起不到抵税的作用。然而在拥有对冲账户时,不仅可以减少利息支出,同时也拥有抵税的额度。


同时,在物业增值的情况下,可以通过重组贷款(top up或者 refinance)来将物业的增值部分从现有的贷款银行中拿出,不需要出售物业。


2. 澳洲联邦政府的最大规划

这个2030墨尔本超级城规划位于墨尔本的 East Werribee,是政府规划的永久性就业集群中心,将会吸引十万人口,并且集顶尖医疗机构,集世界顶尖学府于一体。East Werribee位于墨尔本的西南区,因受到维多利亚政府的重点支持,它正在崛起为整个澳洲的热门地区。


这项新城规划现在已经破土动工,未来会在这里看到一个占地面积达770公顷的城区,拥有170公顷的开放公共用地,60公顷的湖泊和水道网络。 超级城区的计划正在稳步实施,它将创造58000个工作岗位,容纳7000户家庭,会有近20000人在这里生活。




3. 合理的入手价格

 距离上述超级城区十分钟车程内,10万澳币首付起就能拥有一处带花园的别墅,还是永久产权!这样的澳洲你喜欢吗?这样的生活方式,这样低投入高回报的投资是你一直追求的吗?




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