权威 | 脱欧对英国房地产法律及投资的影响

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-28 英国房产周刊


在上次关于英国商业地产2016年第一季度投资小结中(点击链接阅读原文:英国地产牛市是否即将结束?第一季度投资报告揭分晓),我们提到脱欧公投带来的不确定性影响了许多投资者的行为,大家在暂停或延迟投资决策,期待公投的结果会让市场明朗起来。

上周公投的结果是英国的民众选择了让英国离开欧盟。这个消息对金融界及地产界的打击无疑是巨大的 - 英镑兑人民币汇率已经跌到了8字头,穆迪(Moody's)马上对英国信用降级,英国各大地产商的股票一天内下跌15%-30%不等。

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英国脱欧,房地产投资实战指南

这一系列的数据固然耸人听闻,但我们更关心的是,这些数据以及英国脱欧对房地产市场到底意味着什么?以下我们会从英国的房地产法律投资融资以及开发几方面对这个问题作出我们的分析:


1. 脱欧对英国房地产法律的影响

英国的房地产法律自成体系,基本上不涉及欧盟法规。因此,在土地的所有权、土地租赁、买卖、抵押、注册、以及土地税务(例如印花税)方面,脱离了欧盟对英国的房地产法律不会有太大的影响。

然而,以上提到的只是硬币的一面,房地产交易的法律风险还是存在于其它受欧盟法规影响的领域,例如规划,公共采购,雇佣法,以及最显著的环境法。举例来说,欧盟的成员国必须遵守一定的建筑物能源节约的措施,出租商业地产以及私人住宅都需达到一定的能源指标。脱欧对于这些相关领域的法律影响将会对房地产的交易也造成连带影响。


2. 脱欧对房地产投资的影响

公投之前,由于对未来的不确定性,大量的地产交易处于停滞的状态,以等待公投的结果。然而这次的结果带来的却是更大的不确定,进而进一步导致投资者推迟投资的决策。毕马威(KPMG)的英国区地产业务主管Andy Pyle说,在公投前我们所见的交易大幅下降的现象相信仍会持续,对商业租约的需求也会下跌,尤其是因为伦敦作为欧洲金融及商业中心的地位受到威胁,原先以伦敦作为欧洲总部的银行可能会把部分员工迁移到其它欧洲城市,这对伦敦尤其是金融城地区的商业地产需求量会造成不小的影响。


纳华50年的老客户,英国最大的地产公司Land Securities总裁Robert Noel说到:“我一向坚信如果我们离开欧盟,英国的房地产市场马上会受到重挫”。 Land Securities的股票在6月24日一天内暴跌31.93%。


然而消息并不是全是负面的。各大测量师行均撰文就脱欧对房地产投资的影响作出了各自的分析:CBRE指出脱欧对不同的地产业务领域影响也会有不同-如基础设施、学生公寓、公共事业、酒店和住宅的影响相比办公楼市场就会要小些。在住宅投资方面,Savills的观点是虽然脱欧会造成房价的下跌,但是至少在短期内银行不会加息,而生老病死的自然规律意味着住宅市场依然会有交易的需求。Cushman& Wakefield 认为虽然无可避免地我们还会遭受更长的一段不确定性,但当英国,欧洲乃至世界的商业及金融市场以及政治界冷静下来后,投资的市场终归还是会恢复的。JLL的分析认为,虽然短期内投资者的情绪可能较为低迷,最初的市场调整可能非常剧烈,但随着英国核心市场商机的再度出现以及英镑汇率的疲软带来的优势得到认可,英国房地产市场应该再度回升。市场的变化将很大程度上取决于英国退欧谈判的进度和整体政治局势,以及有关英国脱欧的明确进展方向和时间表能否尽早确定下来。


3. 脱欧对房地产融资的影响

房地产融资在上一轮的经济危机之后选择变得多样化-虽然贷款的比率(LTV) 降低,但银行,保险公司以及基金均为地产项目提供优惠的贷款利率。


然而,一般的看法是脱欧的决定会短期内造成英镑的贬值,中期导致通胀,债券需要加息,这些都会引起贷款的成本上升。正是短中期的贷款利率因素对商业地产买卖交易的价格起到至关重要性的影响。


当然,以上所说的都是短中期内的市场反应。一旦金融市场适应了新的现状,重新考量供求关系这一基本原理,而不是盲目地对贷款利率升高进行过激的反应,市场会回归平稳。然而,我们无法预测的是究竟这种利率的波动会持续多久。


另外,已在英国进行了地产投资,尤其是已向英国或欧洲银行贷款以资助投资的客户,第一需要重新审阅“成本增加”条款,需要了解银行除加息外,合规的成本如果增加,可以把这部分的增加成本转嫁到借款人身上。第二,如果贷款在未来两三年内到期(正好是脱欧谈判结束,英国正式脱离欧盟的时间,市场难免会有新一轮的波动)需要重新按揭(re-finance),则考虑是否提前在这一两年内赶在英国正式脱欧之前重新按揭,争取更优惠的利率。


4. 脱欧对房地产开发的影响

与普通的投资性房地产不同的是,房地产开发业务会涉及规划申请与施工的问题。


规划:政府在批规划前需要对开发项目进行环境评估主要是欧盟法的要求。这些欧盟法的要求已经被写入英国国内的法律,评估系统也已建立得相当完善。


在脱欧之后,欧盟的法律不再对英国有约束力,但是我们认为对开发项目进行环境评估的要求相信还是会在英国的规划系统中有所体现。英国签署的国际性公约仍将继续生效,这些公约中包括公众有权获取与环境相关的信息,以及参与与环境相关的决策问题。


尽管如此,在脱离了欧盟的法律管辖后,英国政府无疑能够更自由地对环境问题就英国国情而进行立法。


施工:从法律的角度来说,建筑施工主要涉及的法律是健康与安全法。英国的健康与安全法律体系非常健全,监管当局Health& Safety Executive (HSE) 经验也相当丰富。在这个问题上除了有立法,更有行业里的特殊规章以及指南。因此脱欧基本不会对英国的健康安全法律造成不利影响,但欧盟对该问题的信息分享及指导作用可能会降低。

除了法律以外,开发商更关心的还有商业问题。英国的建筑行业长久以来依赖于欧洲的技工填补本地劳动力的欠缺,因此建筑行业在退欧后会受到比其它行业更大的打击,尤其是在劳工以及建筑材料方面。


  • 劳工:脱欧意味着英国离开欧盟这个单一市场,这也意味着英国不再享受劳动力在欧盟内自由移动的优势。英国政府的数据指出将近12%的建筑劳工来自英国以外的地区,尤其是欧洲。虽然在短期内劳工的情况不会有太大的变化,然而各项数据均显示,英国技工的短缺会愈发严重,从而导致技工工资的上涨(最近的调查显示伦敦的砌砖工每小时工资高达25英镑),继而导致建筑成本的上升。

  • 建筑材料:由于英镑的急剧贬值(兑美元达到30年来的最低水平),对这个64%的建筑材料从欧洲进口的国家来说,明显增加的建材开销无疑是在劳工工资上涨的基础上对开发商的造价雪上加霜。


如上述指出,大多数的评论均认为,在英国选择脱欧之后,商业物业开发的投资会显著的降低。曾有说法是如果英国选择了留在欧盟,则在公投前选择观望的投资者会大开绿灯,英国会迎来潮水般的商业开发项目。现在围绕在经济上的不确定性更为加剧,至少欧洲的投资者对英国是望而却步。然而有的专家指出,脱欧可能会为海外尤其是亚洲及中东的投资者提供一个巨大的机遇。英国的房地产市场在规模,透明度,流动性,收入的稳定性及政治的稳定性,与上述那些国家及地区相比还是具有相对竞争优势,这一点仍是不会改变的。加上由于英镑贬值造成变相的降价,这时候英国的商业及住宅地产对勇敢的非欧盟买家更具有吸引力。



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纳华律师事务所(Nabarro LLP)共有合伙人110位,律师330位,是英国提供综合商业服务的老牌律师事务所之一。

纳华的地产以及地产投资基金团队共有50位合伙人,183位律师,拥有英国律师事务所中最大的地产律师团队。纳华的商业地产团队连续两年在Legal 500的排名中,在决大多数地产类(包括综合商业地产、开发以及投资以及地产争端解决等)指标中排名第一,当之无愧地被评为全年最佳地产律师。法律专业期刊Legal Week将我们评为2015年年度最佳律师。另外我们所也被知名业内期刊Global Private Equity Real Estate评选为2014年欧洲最佳律师事务所(地产交易)。  

团队律师经验丰富,我们参与了众多来自中国大陆、香港和台湾的项目,无论是核心资产投资或是住宅、办公楼开发,亦或者是投后管理。我们拥有独立的中国项目团队。团队里有3-4位可以使用中英文作为工作语言的律师,确保和国内的工作团队保持顺畅的沟通,实现无缝衔接。



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