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最近贷款市场风云突变，在政府压力下澳洲四大银行突然大幅度收紧海外收入的贷款政策。游戏规则的突然改变导致很多贷款申请由于准备不足而被拒。不过经过一段时间的摸索和积累，我们已经大概摸清了新的游戏规则。

海外收入贷款的政策已经收紧了好一段时间，从最初递交材料上额外的要求，到后期审批政策的收紧，再到降低贷款比例，一路到现在仅有一间银行和少数几家金融机构接受申请的状况，市场也基本接受了这样的事实。

但始终许多朋友谈及海外收入贷款的时候，都会有一系列疑问就是：都说海外客户还款违约率非常低，银行又只借款 70% 左右，没有风险稳赚不赔，为何这样收紧呢？那么多海外投资客户买了楼花的该怎么 settle 怎么办呢？这不是会严重影响国人投资澳洲房产，澳洲经济还要发展吗？

的确看起来是个矛盾的问题，银行想赚钱却又收紧贷款政策，政府想发展经济却又打击海外投资。

凡事都有轻重缓急。今年面临大选，选民中对于调查银行的呼声很高。工党前几个月再次表达要建立皇家调查委员会（royal commission），重点调查银行的财富部门（wealth），这里的 wealth 不是房贷部门，而是涉及养老金、投资理财等。自由党这里则是要求 ASIC 和 APRA 对银行进行调查和整改，主要就是贷款部门业务，其中包括贷款经纪（broker）行业的一些规范和佣金构成。

如果工党上台，银行担心最赚钱的 Wealth 部门将被迫卖掉或受到大的调整利润大打折扣。因此更倾向于让 ASIC 与 APRA 对他们进行调查并在其监管之下做出一些整改。

这也是为何我们从去年到现在看到 APRA 要求下银行收紧投资房贷款，ASIC 的调查下停止了一些不规范的银行员工和贷款经纪从事信贷相关工作。

不断收紧海外收入贷款的政策也就是在这个大的环境下出台，银行来说短期应付政府监管，哪怕关门不做生意；但如果选民选了工党上台，皇家调查委员会介入 Wealth 部门调查，就更麻烦了。

上周五 NAB 作为最后一间至此还没有官方宣布停止海外收入贷款的银行，宣布从本周一（6月 20日）开始纯海外的投资客户需要有现有的投资房租金收入或 60天 NAB 存款利息收入结合海外收入才可以递交申请，单纯的只有海外收入则不再接受。

NAB前天发布信息，从 6月 24日（本周五）开始，NAB 将不再接受通过 Introducer 渠道递交的海外收入申请。

这意味着 NAB banker将不能接受以下申请：

- AUS/NZ Citizen and PR Expatiates（在境外工作的澳洲永居和公民）
- Temporary visa holder（在澳洲临时签证居民）
- Foreign nationals（纯海外投资人士）

请注意，通过在澳洲本地直接见面银行递交申请还是可以继续接受（foreign borrowers are still acceptable via customer direct channel at this stage）。意思就是说如果客户入境澳洲提供相应材料（下方有做总结）还是按照目前的政策审批，但如果通过 Introducer 渠道递交将不再接受。 

直接体现出来的就是，一方面银行进一步控制第三方渠道介绍进银行贷款的风险，同时也印证了我们所说的为了估计目前澳洲整个金融系统的稳定和健康持续发展，银行将加大本地客户的促销力度，为的是有更多的本地的量来“支撑”投资和海外的客户，也许未来一天本地的量达到了一定比例，重新放宽松政策或有可能。（毕竟 NAB 迟迟还没有宣布退出这块业务）

针对于近期问询比较多的一些群体，我们做了一个简单罗列，希望有所帮助。

选择：NAB，BOC，HSBC，基金和 Prime 借贷

最高借款比例：银行 60%，基金最高 70%，Prime 最高 65%。

银行要求：客户需要至少满足三方面要求，有完整的海外收入3个月工资进账银行记录流水，工商企业信用信息中的电话和地址与雇主信相符并可完成雇主电话确认，最后需递交时入境澳洲做证件认证。

基金要求：海外收入作为辅助，主要使用投资物业的租金回报做借款能力测试，递交时需入境澳洲做证件认证。

Prime 要求：无，可在境外做证件认证。

◆ 学生

选择：基金或 Prime 借贷

比例和要求参照海外客户。

◆ 485

选择：银行，基金或 Prime 借贷

最高贷款比例：60%，或 70% 最高

要求：必须是本地正规收入，选择的银行或基金根据情况而定。

◆ 457

选择：银行

最高贷款比例：95%

要求：本地收入，457 的贷款比例通常银行是按照海外人士（non-resident）处理，但是依旧有四大银行可以借款比例达到 80% 或以上，根据收入和签证年限确定最终的贷款比例和申请。注意如果有配偶一同入境澳洲购买物业，此时需要沟通好以确保贷款可以拿到预计的额度。

各银行均可以接受，通常就不建议基金和 Prime 了。

◆ 820（配偶）

选择：银行

最高贷款比例：80%

要求：澳洲本地收入，通常不能单独申请，需要和配偶同时递交申请。

◆ 188

选择：银行，基金或 Prime 借贷

最高贷款比例：80%-90%

要求：188 签证是比较特殊的一类群体，通常首先要看是 a/b/c 哪一类。四大银行当中目前只有一间是可以按照本地处理，最高比例达到 90%，但需要看到一年的澳洲本地保税（也就是成为税务居民）。如果还没有一年的本地保税，可以考虑海外收入结合本地的投资收入，借款比例会降低至 60%-70%。

此类签证更是 case by case，需要沟通讨论。

选择：银行

最高贷款比例：80%-90%

要求：如果是新西兰永居在澳洲本地工作持有相关工作签证，可以按照本地收入递交贷款申请。但如果收入来源是新西兰或境外其他国家，作为和纯海外客户一样处理。

◆ PAYG 工作收入

选择：银行

最高贷款比例：80%-95%

要求：工资单

◆ ABN 生意收入

选择：银行或金融机构

最高贷款比例：80%-95%

要求：如果您有正规保税，可以选择的银行产品于 PAYG 工作没有区别，贷款比例和产品利率。但通常经营生意的可能会有一些保税的问题，比如刚刚成立的公司利润并不高，或还没有到最新财年报税时间，只有过往保税记录。只要 ABN 注册两年时间，并有登记 GST 一年以上，均可以借款 80% 无需提供保税记录（单个物业贷款金额不超过 1mil）。

如果 ABN 注册不满两年，超过一年并登记 GST，也可以借款最高 70%，需提供 BAS 报表。