【权威分析】地产开发中的GST陷阱 第二弹(有彩蛋)

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-09 土澳思维



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【土澳思维】的朋友们,


今日悉尼房屋拍卖的清空率为75%,墨尔本为76%,阿德莱德为79%,堪培拉为77%,布里斯本仅为39%。


昨天文章发表后,不少读者问了我很多有趣的问题,我觉得有必要就GST的问题继续深入探讨一下(建议读者先阅读昨天的文章)。


昨天,在小红的第一个例子中,她决定自己先搬出去,然后把房子推倒,接着,自己向当地政府申请把这一块整地分成两块,然后在每一块地上盖一个新房。小红又找到一家地产中介,中介帮她每套卖了100万澳币。这种情况下,小红在卖房的时候,需要缴纳10%的GST。


针对这个例子,读者主要有三个比较有代表性的问题:


第一个,小红建造房屋费用中的GST是否可以抵扣?


GST的抵扣涉及到一个概念叫creditable purpose。消费税法1999第11-15章明确指出,在生意、业务或者以利益为导向的商业交易中所产生的费用是creditable purpose,因此可以抵扣卖房时的GST。


但是,如果像小红的第二个例子,一套留下来自己住,一套给女儿住,建房所产生的GST就不可以抵扣,为什么呢?因为是非商业交易,而且建房是为了自己的家庭,所以不可能产生creditable purpose。


第二个,如果小红没有搬出去,但是她知道这块地已经越来越值钱了,所以她向当地政府申请把这一块整地分成两块,然后在每一块地上盖一个新房的开发计划(DA),如果DA获得批准后,什么都不干,直接卖掉有DA的房子会有GST吗?


还记得我昨天说的三点条件吗?只要有一点不满足,就不需要缴纳10%的GST。我们来看第三个条件:生意、业务或交易中的买卖必须是taxable supply。地皮、全新的住宅物业和商业物业(包括商业住宅物业,如酒店。注意今天的文章不涉及免GST的生意买卖)才是taxable supply。小红现在住的房子不可能是taxable supply,英文把卖二手房称为 input taxed。所以,第三点不满足,卖掉自己的房子就是正常的二手房买卖,不会涉及GST,就算是有新的DA。


第三个,在小红的例子里,卖房是有GST的,自己住或给卖给女儿住就没有。如果为了避免GST,先让小红和女儿住进去,然后再卖掉,不就是二手房了吗?是不是卖掉的时候就没有GST了?


想法不错,但是澳洲税务局也不是吃素的。消费税行政条例第2003/3号明确指出,澳洲消费税法第40-75条款对什么是“新房”列出了三种情况:


  1. 房子先前没有被转卖过的(如自己建造的),并且先前没有签过任何长租协议

  2. 房子做了重大翻修的

  3. 房子被推倒再重建的


所以,不是说只要有人住进去,就不再是新房了。税法继续规定5年后(连续性的),以上三种情况才不是新房。


我们来看看小红的例子,小红的房子推倒后再重新建造,因为是自己找人建造的,所以两栋房子是没有转卖过并且没有签过任何长租协议的。所以满足1和3点,一定是新房。就算母女俩等房子建好后马上住进去,除非她们都连续住满5年,否则,5年之内任何时间点卖出去都有10%的GST。


好了,今天就说到这。以下是我今天朋友圈里发现的,大家放松一下吧。

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