【解析】如何在买地自建别墅 vs House+Land Package 之间做出正确的选择!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-08 今日墨尔本




随着中国城市化进程的脚步,房地产行业风风火火的大跨步发展了20多年,造就了一大批富豪和中产阶级。正当人们花大笔资金乐此不疲买房置地,投资房产做房东的时候,温州首批房地产土地到期,需要交纳当前房地产价格的三分之一的费用才能续租,这条重磅新闻让国人沸腾,震惊!此时才发现你只是一个租客!



相比之下和中国人一样都有置业情结的澳洲人民要幸福的多,在大部分地区澳洲法律规定澳洲房产是永久产权,而且是土地私有,世代相传没有遗产税。所谓的伟大澳洲梦(Great Australian Dream)便是拥有一栋有前后花园的独立屋,代表着成功和安稳的人生,更美好的生活。


而这个梦想也渐渐开始在寻求澳洲地产的中国买家中蔓延。最新地产数据显示,寻求澳洲地产的中国买家的胃口正在发生转变,他们不光寻求生活便利的公寓,也将一部分的关注转移到了带有土地的花园房上。根据在线房产平台Juwai网站的数据,2015年年底,华人买家对独立土地住宅的兴趣直线上涨。Juwai的首席执行官Charles Pittar说,“过去一年里,明确有购买带土地住宅意愿的询盘量上涨了23.5%。H&T華信微信号:0467052756




那么如何实现这一伟大澳洲梦,拥有自己的DREAM HOUSE呢?




1方法一:买地自建,一定条件下的“随心所欲”


首先,选地:独立土地别墅(House)增值的不是上面的房子,而是土地,所以选地非常重要。决定土地价格最关键的因素还是地理位置(location) 和这块土地上能允许建造的生活空间的大小。地理位置(Location)大家都了解,不同的区,不同的街道,价格都千差万别。土地所属的区域(zoning), 面积,面宽,朝向,出房率,平整程度,形状, road access,地下管道分布,火险等级等等都是需要综合考虑的。


购买土地时一定要知道政府对这块土地的规划,比如说,有的土地只能建两层,有的车库只能在前院建,有的只能在后院建。此外,土地合同也是另外一个重要因素。有的合同规定12个月内必须开工建房;有的合同会具体规定你能够造什么样式的房子,外观(façade)必须符合什么要求;还有的合同上面规定转角地段(cornor lot)只能造40%的栅栏(fence),车库(garage)的宽度不能超过lot宽度的40%,front setback多少米,房子正面必须有多少百分比的面积是窗户(windows),车库(garage)和房屋之间要有多少米的set back。。。如果要造的房子靠近easement,还要加深地基(造价+++),造完了还要弄花园,否则拿不到占用许可证(occupancy permit),拿不到那个许可证就住不进去……这些问题都可能会让你操碎心,所以选择时一定要谨慎。



其次,造房:选择信誉良好的建筑商或者owner builder。如果选择Owner builder 必须是有建筑业资质的,此外房主要承担建筑商的组织责任,大到设计,工地处理,砖、瓦,房屋架构,水暖,厨卫,门窗,地板的采购,小到每一电源开关,毛巾架的安装位置,都要自己设计。木工,砌砖工,水暖工,电工,也要自己找承包商(contractor)。



相比之下,选择一个信誉良好的建筑商,例如Metricon 和 Creation Home,会很大程度上节省时间与金钱。您需要货比三家,通过多家咨询沟通,比对报价,找到适合的建筑商。这种公司一般会有几十到上百种的现成设计供房主选择。他们在澳洲连锁经营,有大宗统一采购的优势,又有长期合作的固定承包商(contractor),所以相对小规模的建筑商来说,具有价格低,工期短的优势。



选定了建筑商,下一步就是根据业主的财力和土地的大小、方位和地形来决定房型了。 必须选择符合土地合同对所建房屋要求的房型,比如说:不能建二层及高于两层的;必须用全新材料;距两侧邻居(院墙)必须一米以上等等。 这种对邻里的保护性协议都是在做分割土地(subdivision) 时根据邻居意见制定的,目的在于保护该区住户的生活品质和房产价值。选择房屋布局,然后确认交房标准,签订合同,确定最终造价及交付时间。



开工之前建筑商还要对地块进行实地勘察,对土地的土壤进行测试,评估周围的树木,水池等是否对将来所建房屋有潜在风险,因为site cost是建房费用中唯一不能固定的因素,浮动性很大,价格从0~30000澳元都有可能。


Site Cost是指打房屋水泥地基的费用,根据所选地块的实际土质等情况定价。地势高低,土质松软,填充都是直接的影响因素。很多开发商不给固定价格(Fix Price)是因为这个Site Cost要等到开挖地层才能确定具体多少钱。如果挖到大石头,就需要花费大价钱修理。如果发现地下土层比较松软,要打桩,费用也很高。因为这些都是未知因素,所以无法估计具体费用。


造房是个很大很繁琐的工程,每一个流程都非常重要,都要仔细商榷,否则在价格和建造标准上会和初始预计有很大出入。例如,造价是否包括空调,空调的品牌,输风口有几个;是否包括车道(driveway);瓷砖,地毯的面积计算;灯饰选择,灯口数量,开关插头等等。如果让建筑商做Landscape的话,那就是一砖一瓦,一草一木都要自己设计。



换言之,自己买地造房最大的好处是能完全满足自己的需求和喜好,建一个自己心中的梦想家园。但是过程非常繁琐,建房隐藏的费用很多,升级的费用很高,用料差价无法计算。此外一些建筑专业词汇我们不知如何用英语表达,跟建筑商无法良好沟通,如果运气不好,碰到黑心建筑商,那你的梦乡家园就遥遥无期了。H&T華信微信号:0467052756


2方法二:可以选择一种叫House & Land Package


顾名思义就是房屋和土地捆绑在一起打包出售,这也是市场上期房的一种主要购买方式。对于大多数买家而言,盖房子是一个很陌生的领域,需要和设计师(designer)、建造商(builder)、水管工(plumber)、油漆匠(painter)等专业人士沟通,如果谁能把整个过程坚持下来,那么恭喜你,在这个领域你基本入门了。


所以卖方提供House & Land Package这样的业务来方便买家,买家需要做的事就是先选择土地,然后卖方会根据买方的想法拿出房子的户型图(construct plan)供其参考,买家可以对户型图提出自己的意见,卖方再进行修改,直至达成一致,可以说这是一个双赢的选择。



3基本流程和注意事项:


1.选择你所心仪的区域,地段,地块,朝向,附近配套设施的规划。H&L往往是成片开发,以住宅区的形式呈现。如果用来投资,则要同购买其它物业一样考虑其发展潜力。目前墨尔本西南区正值高速发展的阶段,在政府引导下许多公共设施日趋完善,已经吸引大批人群来此购房,是值得考虑的区域之一。


2.如果自住,要选择适合自己未来5-10年的户型,考虑到家庭成员结构的变化。因此,也要了解户型结构是否还可以进行调整,可以如何调整等。因为通常结构是经过政府审核的,通常不可以大幅度更改。


3.要仔细核对装修细节甚至建筑用材的清单。如果参观过建筑商的样板房,要问清自己的房子和样板房用材有何不同,通常材料的不同选择会带来不小的价格差距。H&T華信微信号:0467052756



这个购买行为中的两个主体就是土地和房子。土地有两种类别:交割(title) 或者未交割( untitle)。当买家从开发商或者中介手里拿到土地价格(Land Price List)时,会发现上面有一项叫做Title 或者Expect title day。已经title是指这片土地已经被开发商开发好,相应的基础设施已经完成,包括地块已划分,马路已开通,下水管道和电缆已经铺设好;而untitle则意味着这片地还未被开发,还是一片荒地,不过一切开发计划已经向政府报批,所以就有了Expect title day。


根据这种情况,已title的地价格比较贵,但是买家可以对这块地甚至整个小区的环境可以有一个直观的了解。而untitle的地价格相应便宜,可是买家对地的认识完全是从图纸上得来,而且买了之后不可以立刻盖房子,要等整片地title之后才可开工。土地交割之后,卖方就会要求买家通知银行支付土地的余款,也就是从支付的那天起,买家就要开始为土地给银行还利息了,为了建造一个称心如意的好房子,等上六七个月也是值得的。

所以说,买House & Land Package 的好处是,申请和建造不用自己花费精力, 建造商(builder)会帮你搞定。 如果选择大公司,买家只要付10%的定金(deposit), 剩余款项等到土地交割(settle)时付清。此外House & Land Package价钱固定,不会收取额外费用。


总的看来,买了土地当地主之后也不是随心所欲建造房屋,需要向政府申请建筑审批,其中繁琐的过程需要大量的时间和耐心。相反购买House & Land Package流程简单,虽然是规模化生产,样式上不够个性化,但其主流设计还是被绝大多数人认可的,一个设计能被许多人采用,说明它成熟,不容易出现问题。


因此从节省业主时间和金钱等方面考虑,购买House & Land Package具有明显优势。 当然,具体还要买家自己考量。


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