不可或缺的美国房屋检查

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-05 美国德州阳光地产



在美国市面上出售的房屋,大部分都是二手房,买到后修修补补自然很难避免。这里我们详细说说房屋检查这一个至关重要的步骤。



房屋检查(Home Inspection)是报价合同不可缺少的附加条款(Contingency)之一。当买卖双方在购房合约上签字生效(Contract Ratified)后,买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师(Home Inspector)来检查房子。检查费由买主付,价钱根据房价而定,一般几百元,房价越高检查费越贵。

 

通常房屋检查大概要两到三个小时,买主在房检时跟着检查师走,可以学到很多东西。检查师会一边检查一边向买主解释注意事项或问题所在。检查内容包括房屋基本结构(Structure),地基(Foundation),屋顶(Roof),地板(Floor),墙壁(Wall),门窗(Doors and Windows),地下室(Basement),供电系统(Electrical Systems),供排水管(Plumbing),冷暖设备(Heating and Air Conditioning Systems),烟雾报警器(Smoke Detector)等。检查师要填写一份详细的检查报告,包括房子的状况,哪些设备可能出问题,剩余寿命是多少,应该怎样维护,等等。除了详细的检查结果,还会有一份总结,列举卖主要修理的部分。如果买主要求,检查师还会帮着估价。好的检查师还会附上彩色照片,使问题所在一目了然。

买方经纪人会根据检查报告在房屋检查附加条款有效期内(一般是七天)为买主写一份房屋检查附件(Home Inspection Addendum)交给卖方经纪人。一般银行没收的房子写明按现状出售(AS IS),房检问题概不负责。买主在房屋检查发现问题后,只能要求退房或自己修理。正常售房时如果房子的主结构有大问题,如地基断裂,房屋有倒塌危险等,买主可以要求取消合同,其它的问题可以要求卖主修理。

卖主在接到房屋检查附件时,要在三天之内做出答复,是同意修理还是出相应的修理费。有些东西是卖主必须修的,象房屋基本结构,地基,屋顶,供电系统,供排水管,冷暖设备,烟雾报警器等有问题或不工作。供电系统和供排水管的问题还要有执照的电工或水管工来修理。其它的东西卖主可以不修,象墙上有洞,地板或地毯破损等等。但卖主不修买主可以不买,所以要双方协商解决。买主在接到卖主的回应后,也要在三天之内做出答复。双方达成协议后,房屋检查的附加条款就取消了。卖主答应修理的东西,要有修理工的发票做依据。

美国住宅的主要建材是木料,白蚁是损坏木质结构的害虫。白蚁检查(Termite Inspection)可以是报价合同的附加条款之一。如买房要贷款,银行一定要求白蚁检查。独立屋,连栋屋,公寓楼三层以下都要检查。检查公司会把检查报告和账单寄到过户公司。检查报告的日期必须在过户的30天之内。如检查发现白蚁损害,检查公司会在检查报告单中注明处理的费用。买方经纪人会为买主写一份白蚁检查附件(Termite Inspection Addendum),要求卖主请专业人员处理。处理帐单也会寄到过户公司,由卖主承担。卖主接到白蚁检查附件后要在三天之内做出答复。双方达成协议后,白蚁检查的附加条款就取消了。

如买新房,建筑商会给一年保修,所以在过户前可不做房检。建议在十个月时做个房检,如查出问题可让保修公司修理。如果盖房子时在地基回填土中掺了化学药粉,防止白蚁进入室内,则新房在五年内不会出现白蚁,因为这种药粉的有效期是五年。新房在地基四周也可能会装排气管道,然后在水泥地面打孔或利用地下室小水井,与排气管连接将氡气排出室外。

房地产交易时间性很强(Time Is Of The Essence),如果买主在有效期内向卖主送通知,卖主要在三天之内给答复。买主在收到卖主答复后,也要在三天内做出回应。任何一方在接到对方通知后三天之内不做答复,就等于接受对方最后条款。双方对每项检查结果处理方法达成协议后,经纪人会准备一份最后的附件,让买卖双方签字。

 

房屋检查是在合同签字后, 五至七天左右去做, 具体多少天是由买卖双方商定。由买主请一位专业检查师并由买主付钱。房屋检查既是对房子的一次检查, 也是买主详细了解房子的一次机会, 所以应尽量参加。专业检查师在对房子检查时, 除了专业知识外, 多年的工作经验也是非常重要的, 另外必要时也须借助仪器仪表, 比如: 煤气测漏器, 潮湿测试器, 电压电流测试器 等。检查时, 从上到下, 从里到外, 从系统到结构, 以及安全等无所不包。一个详细的检查应包括水电系统, 各项设备, 房屋结构,安全因素, 屋顶隔楼, 车库, 地下室, 内墙外墙, 门窗地板, 烟囱壁炉, 室外排水, 植被树木等。

 

一个好的检查师应在检查结束时, 为买主提交一份系统的检查报告, 一般的公司都会有一份事先印好的表格, 里面将应检查的内容逐条列出, 检查师也 逐条检查, 发现问题则记录下来。

 

下面从水, 电, 冷暖设备, 地基, 外部, 内部逐条介绍一下可能出现的问题, 买主可在房检时检查:

 

一. 配电系统:


  • Broken Light Fixture(失灵的照明设备);

  • Damaged Electrical

  • Outlet (损坏 的插座);

  • Mal-functional Electrical Receptacle(卧室中由开关控制的电插座失灵);

  • Improper Wiring(不正确的布线);

  • Mismatched Circuit Breakers(配电盘线路和开关不匹配);

  • Overloaded Circuits(配电盘开关超负荷)-一个开关应该只接一条线, 若有两条或两条以上线接在一个开关上, 则形成超负荷; Overheated Circuit Breaker(配电盘开关过热)-除了超负荷接线可能导致开关过热外, 开关与电线的电压或电流不匹配, 也可能导致开关过热;

  • Corroded Wiring(锈蚀的 电线)-有的老房子所用的电线是铝线, 长年累月下来, 铝线会氧化生锈;

  • Misplaced Panel Box (配电盘不易找到)-当发生紧急情况时, 如果消防人员不能及时找到配电盘, 可能导致损失扩大;

  • Poorly Grounded Appliances-任何电器的接地线都应保证正确接地, 否则有可能造成人身伤害;

  • Poorly Grounded Wiring-每个房子在水表处或室外电表附近都有一条接地线, 这条线应保证接 地良好, 如果有油漆等覆盖在上面, 应将油漆清掉;

  • Unfunctional GFCI(Ground Fault Circuit Interrupt)-接地短路保护插销(GFCI)是安装在厨房, 浴室等靠近水源的电源插销, 如果失灵则 在发生事故时, 起不到保护作用;

  • Tense Electrical Lines- 室外电源线过紧或有树枝压在上 面, 可能会导致危险;

  • Uncovered Junction Boxes or Outlet or Switch-任何电源连接盒, 插 销及开关都应该有板子(Cover)罩在外面;

  • Unsafe Spliced Wires(不安全的电线分线);

  • Worn Conduit-电线(室外的)外皮长年累月经风吹日晒, 可能导致外皮破损剥落。

 

二. 供排水系统:

  • Bad Water Drip Pan-任何安装在除了地下室以外地 方的设备, 如:热水器, 洗衣机, 空调机等有可能滴(漏)水的, 都应该有一个接水盘, 并在盘的底部有个导水管通到室外, 这个盘子有时会损坏;

  • Blocked Spa or Tub Jet- 冲浪浴缸(Whirlpool Tub)若长时间不 用, 有时喷水管路会堵塞;

  • Broken Sink Sprayer-厨房水池上有的水龙头旁安装有喷水喉或现 代的水龙头本身可以拉出来做喷水喉,其转水开关有时会不工作或损坏;

  • Corroded Sink Drain -老房子的排水管多是金属的(铁或钢)往往会生锈最终导致锈蚀透损;

  • Defective Toilet- 马 桶因为经常使用, 里面的部件多使用塑料或塑胶, 天长地久容易损坏, 尤其是马桶水箱中的阻水阀(Flapper)是橡胶制的, 长期使用会老化, 而起不到阻水的作用, 会发生“细水长流”的现象, 而导致水费上升;

  • Defective Pressure Lines-从室外进来的进水管有很大的压力, 所以材料应该用铜管, 但以前有的建筑公司为了省钱用了塑料管,长期下来, 塑料老化而起不到抗压的作用。

  • Draining“Gray Water”-有的洗衣机直接把洗衣水排到室外, 这在多数地区是不允许的, 应将 废水排到下水管中;

  • Faulty Faucet-水龙头通常在出水口处,装有空气混合阀(Aerator), 有时会 堵塞或漏装。

  • Faulty Shower Pan-淋浴处底盘有可能裂缝或在连接处开胶, 造成漏水。

  • Improper Water Heater Venting: 热水器上面装有一个减压阀(Safety Vent), 在减压阀处装有一排压管, 该管应通向地面, 管口离地高度应不超过6英尺。

  • Plumbing Leaks-水管系统漏水。水管在任何 地方都不应漏水, 对于不常有人在的地方, 如: 地下室应每年一次进行检查: 连续放水二十分 钟, 看看是否有漏水。Shower Leak-淋浴和澡盆等处容易漏水, 若漏水天长日久会对房子的地板以至结构造成损坏。

  • Toilet Seal Failure-马桶由于每天使用, 会逐渐松动以至引起漏水。

  • Unprotected Water Heater-有的房子里面热水器 安装的位置不适当, 比如:在车库中, 这样可 能造成意外碰撞, 应挪到安全的地方。

  • Water Hookup Mistake-有的水龙头冷热水开关接错或开 关用错导致开水龙头时, 方向不对。

  • Main Water Line Break-从房子到马路上水表之间的进水管可能会漏水, 虽然水表不走, 但修理应该是屋主负责, 费用也应由屋主来付。

 

三. 冷暖设备(Heating & Cooling System):

  • Blocked Air Conditioning Outside Unit- 空调 机室外的散热器四周不应该被任何东西围住, 应留有一定的散热空间, 另外散热器应水平放置。

  • Defective Air Conditioner-若空调设备 出现故障应将整机切断电源。制冷效果应达到12°F以 上的温差: 测试时, 将温度计放置在 空调出风口处, 测得的温度应低于室温12°F以上, 否则表明 需要补充冷却液。

  • Faulty Gas Line(Gas Leak)-烧天然气的热水器, 暖器及壁炉所接的管道有可能漏气,而控制气连接处漏气的可能性最大, 应该用专门的煤气探测器来测量。

  • Loose Air Duct: 冷热器的通风管道 应保持良好的通风效果, 否则会使取暖及制冷费用增加。

  • Old Insulation: 房子的保温材料天长日久逐渐失去作用, 应考虑增加或更新, 地下室墙壁上的保温材料有可能脱 落。

 

四. 地基(Foundation):

  • Broken Down Spouts-房子四周外墙壁上装有排水管(Down Spouts), 如 果排水管破损, 下雨时雨水不能有效地排走, 则可能导致地基受损。

  • Cracked Foundation: 水泥 地基上往往出现裂缝, 不管是地基的平面还是侧墙上, 若出现裂缝不超过八分之一英寸,则属于正 常现象, 但如果裂缝过大, 并且有错位, 则可能有严重的问题, 应该请结构工程师(Structural Engineer)来检查。

  • Failing Foundation-地基下陷会造成门窗等不易开关, 应请结构工程师进一步检查。

  • Damp Crawl Space-有些房子在地下室有Crawl Space(一种低矮的地下室结构), 由于 人不易进去, 有时里面进水也不易察觉, 造成地下室潮湿。

  • Foundation Water- 地下室若进水 会对房子的结构造成严重的损坏。

 

五.外部(Exterior):

 

  • Cracked Mortar-砖墙上的砖与砖之间的水泥(Mortar)若出现裂缝, 表示 房子外墙的受力不均, 应请结构工程师进一步检查。Damaged Door Threshold: 大门的门槛应安 装正确,当出现损坏既有可能不起到防水防风的作用, 也有可能造成不安全。

  • Damaged Driveway- 车道经过长期使用会出现损坏,若忽视不管, 最终可能需要彻底翻新。

  • Damaged Swimming Pool Liner-若有游泳池, 游泳池的内壁经过5-8年的浸泡可能会出现损坏。

  • Damaged Roof-屋顶的寿 命在20年左右, 在这期间很多自然因素会对屋顶造成损坏, 如: 冰雹, 积雪, 大风等。

  • Defective Exterior Siding-与屋顶相似, 房子的侧墙板也有可能受损。

  • Defective Flashing-屋顶的各接缝处装有隔水板(Flashing),通常是金属材料, 天长日久会生锈而造成漏水。

  • Defective Stucco -如果房子的外墙是Stucco(一种水泥材料), 应注意是否有剥落 或裂缝。

  • Exposed Beams-任何木材建筑物, 比如: 木梁(Beam)不应暴露在外面, 应由外墙 材料包起来。

  • Exposed Building Materials - 建筑材料如果暴露在自然环境中超过六个月,则会导致材料失去稳定性,这一点在新建房屋中尤其重要。

  • Exposed Roof Nails – 在安装屋顶时, 往往会有钉子未钉下去而导致下雨时屋顶漏水。

  • Firewood Attracts Termite - 如果有壁炉烧火用的木头堆放在房子的周围, 可能会招来白蚁, 因将木头移到距房子10尺以外的地方。

  • Insecure Pool Ladder - 游泳池的扶手天长日久会松动, 从而导致不安全。

  • Leaking Eaves - 屋檐处容易发生漏水,在楼上卧室的墙角处就会出现水迹。

  • Loose Roof Shingles - 新安装的屋顶上的油毡片若有松动, 刮大风时容易被刮下来。许多新房子屋顶是冬天装上去的。油毡片在温度低时脆硬,安装方法不当可能使油毡片受损而钉不牢固。

  • Missing Spark Screen- 壁炉的烟筒上应装有一个带有铁网的盖子, 其目的有二: 一. 防止烧火时火星飞出去引起火灾;二. 防止小动物从烟筒钻进房子 里面。

  • Pool Gate Without Spring - 游泳池四周若装有围栏,则围栏上的门应能自动关上。

  • Poor Awning Pitch – 油帆布搭的篷子(Awning)如果安装不当, 特别是角度不对时,容易引起积水,最终导致损坏。

  • Poor Drainage - 房子四周的排水若不畅,会对房子的地基造成损坏

  • Poor Pitched Gutter - 屋檐上的排水槽 (Gutter) 与下水管(Down Spouts) 之间连接处若安 装不适当则会影响排水。

  • Poorly Reinforced Roof - 屋顶若有下陷, 表明其支撑有问题;

  • Rusted Gutter - 屋檐上的排水槽是金属制的, 因此容易生锈。 若锈蚀以至出现破洞,则起不到排水的作用。

  • Tree Root Damage - 若树根对房子的地基,车道,人行道等造成破坏, 应咨 询专家找出正确的解决办法。

  • Mul-functional Garage DoorOpener - 车库的自动开门器上装 有一套安全装置, 能使车库门停在遇到有人或物品档在门下时自动回转。有时这个装置会失灵。

  • Unprotected Power Lines- 从外面进到房子里的电线若有树枝搭在上面会发生问题。应将树枝 剪掉。

  • Unsealed-Balcony–阳台若支撑不够或扶栏不牢固,则容易产生安全问题。

  • Unsealed Roof Repairs-在屋顶上安装的任何东西,如:电视天线等,都应注意上好密封胶,否则会导致屋顶漏 水。

  • Unsealed Wood-房子外墙上的木头如:门框,窗推等,四周都应 涂有密封胶,否则木头会很快风化。

  • Water Leak and Termite-白蚁的生存环境所需之要素:土,木,水。任何房子都有土和木,若能在房子四周尽量减少水流则可有效地降低白蚁的发生率。


  • Worn Gutter-房子墙角处 的下水管(Gutter)容易被碰到,以致受损,特别是砖房子。

  • Worn Roof Flashing-屋顶各拐角 处的防水板(Flashing) 是金属制的,若发生问题,也会造成屋顶漏水。

 

六,内部(Interior) :

  • Blacked Appliance Vent-各项设备的出气口都不应堵住,否则会造成 效率下降。

  • Broken Ventilation Fan-排风扇失灵,会使房子内增加潮气,从而对房子造成损害。

  • Broken Window Seal-如果双层玻璃窗子的玻璃之间发生雾气,说明窗子不密封了, 应及时 更换。

  • Cracked Slab- 地基如有裂缝,会使氡气或水进到地下室。

  • Defective Oven Thermostat or Clock-烤箱的温度控制器或计时气会经常发生问题 。

  • Improperly Secured Dishwasher- 洗碗机使用时震动较大, 有时会造成四周固定螺丝松动。

  • Jammed Door-由于房子会在盖好后一 年半之内逐渐地稳固下来(Settle),有的门不易开关,则需要调整。

  • Leaky Dishwasher- 洗碗机 漏水。

  • Poor Ventilation in crawl space-在房子的地下室,有的房子有一部分面积的地层离地板很近,称做Crawl Space.这块地方有时通风不好,则容易造成潮气集中。

  • Stuck Shut Windows- 窗子不经常开关,天长日久就不容易打开,特别是刷了油漆后。应检查每个窗子是否开关正常。
    Wall Moisture-如果在房子的任何地方发现有潮湿的痕迹,则表示有水从房子外面进来。

  • Wobbly Ceilings Fan-如果屋顶上的吊扇在转动时抖动,则会慢慢地使其固定在屋顶上的底座松动,从而导致安全上的问题。


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