出租房收益缩水?如何提升租金回报

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-09 英国房产周刊



过去一年,“出租房(Buy-to-Let)”投资们不断受到政策打压,税收减免政策的取消、额外印花税以及抵押贷款政策的收紧等,无不挤压出租房的收益率。

尽管面对诸多不利因素,要将租金收入最大化,提升收益率也并非完全无望。越来越多有经验的投资者逐渐意识到一个能够提高总体收益的机会,即将房产分别租给个人或家庭的多租房(HMO)。

据Mortgages for Business的统计,普通出租房产在2016年前三个月的投资收益为5.8%,而HMOs的平均收益为10.2%

当然,这种出租方式管理起来会更加复杂,还需要向地方政府申请许可执照,而且房产的维护成本也会相应提升。但是,这一切努力都是有回报的。


政府规定中指出,HMO是指至少有来自一个家庭以上的3名租客,居住设有公共卫生间、浴室或厨房的住宅中。如果租客超过5人或住宅超过3层,则视为大型HMO。大型HMO需要向当地政府申请执照并适用其他要求。

合租房产 (HMO)

如果您将房产租用给多个不属于同一个家庭的租客,那么您的房产属于“多租房产”(HMO)。

同时满足以下的两条,则您的房产属于HMO

-至少有三名租客,组成一个以上家庭;

-卫生间、浴室和厨房等设备是共享的;

-一个家庭是指单一的租客或来居住在一起的家庭成员。这包括已婚夫妇或同居伴侣以及同性恋伴侣。

 

HMO执照

以下情况的HMO房产必须申请执照:

-3层或更高;

-居住了5人及5人以上;

当地辖区政府可能有更严格的规定,要求HMOs房产必须申请执照。您需要从辖区政府了解办理HMO执照所需资料。

 

风险评估

在获得执照5年内,辖区的地方政府会对HMO房产进行房屋健康和安全系统风险评估。

 

信息更新

以下情况,您必须向辖区政府主管部门提供信息更新:

-变更为HMO的计划;

-房客的变更;

-房客情况变更(例如有了孩子)


更高回报的HMO

相比普通的出租型房产,HMOs的收益往往更高,其年投资回报在8%-12%之间,而普通的出租房产年租金回报约为5%。主要原因在于,房东可以将每个房间的单价提高,尤其是学生公寓。

比如,在一套4居室的别墅中,每个房间的月租金可以要到600英镑。与之相对,同样大小的房产,如果只有一份租赁协议,其月租金只能要到1200英镑。

Bramham表示:“其结果是,越来越多有经验的房东开始转向这类出租房。那些拥有多套房产,经验丰富的房东,同样有能力在一套HMO住宅中设立多份租约,从而提高他们的投资收益。”

与此同时,对这类共享式住宅有需求的租户也在逐步增多,与租住一整套房产相比,只租下一个房间的租金更为便宜。

对此类住宅表现出需求的群体也不仅限于学生。Shawbrook Bank最近公布的一份报告显示,目前,大量职业人士因为经济或社会的原因,在寻找这种类型的住宅。

据英国空余房间出租信息网站Spareroom.co.uk的数据显示,住在合租屋的英国成人中,只有31%的人能够完全靠自己负担起房租,而伦敦这类地区的租金几乎占到租客月收入的50%。

Shawbrook Bank的Emma Cox表示:“这促使房东向他们的项目投入更多心思和努力,也是这种类型的住宅成为投资和住房中的主流。”

HMO风险也高

虽然HMO市场越来也趋于迎合年轻的专业人士,但更大的份额仍为学生住宅。最近,一些大型机构投资者已经开始在大学城镇中,有目的地建造学生公寓。

Cox表示,在一些大学城的在建学生公寓规模达300套-400套,而一些HMO房东则正在被挤出市场。她补充道:“随着需求的减少,这类房产的价值和对它的期待也在减少,所有者们在尽力出售房产。”

Cox还警告,对于那些经验较少的房东,可能会高估他们HMO的盈利能力。

“贷款方发现,受到高收益率的吸引,传统买房出租投资者对HMOs的关注有所提高,”她表示,“然而,他们可能并没有管理HMO的经验,可能也不了解其运营所需的成本和时间。”

此外,房东还需要考虑的是,哪种租户是他们的目标。Cox表示:“投资者最大的烦恼是,如果遇到了‘错误’的租户,不仅可能会造成冲突,还会增加管理成本。由于HMO逐渐成为主流投资途径,增加的需求会提升一些区域过度供应的风险。在一些区域,逐渐出现了投资者将HMO改回普通出租住宅的趋势。”

另外,任何利率上升所造成的打击也使HMO面临更高的风险。

HMO估值通常依照投资收益和租金的倍数进行判断,且二者均容易出现波动。受此影响,HMO的价值更容易受到明显波动的影响,尤其是对那些借款比例较大的房东们。 

寻找合适的房产

根据法律规定,HMO的房东需要确保房产的安全,并严格坚持准则,包括确按时检查煤气的安全,为租客提供足够的共享设施,比如适合的盥洗设施和完善厨房。

如果出于某种原因您的房产不符合要求,在改造成HMO前,您需要将问题解决。同时,无论是否需要申请HMO执照,您都需要对此进行检查。所需费用则根据房产的大小决定。

Bramham表示:“若要将房产改成HMOs,房东还需要了解建筑法规以及如何对房产进行改造。这将促使他们思考,在财务方面,将房产改为HMO是否可行。因为HMOs涉及到许多复杂的法规。”

此外,如果您计划将房产改为HMO,还有必要与抵押贷款银行进行沟通,因为这可能会违反您的抵押贷款条款。

“考虑到涉及的风险,并非所有贷款方都热衷于HMOs,因此您在制定任何方案前需提前有所了解,”Tan补充道。

贷款选择更加严格

英国两家最大的买房出租贷款机构都不太热衷于HMOs类型的房产的贷款业务,因为他们认为这种房产的风险要高于普通出租房产。

但是也有许多贷款方专门从事这种比较小众的专业贷款机构。这些贷款机构都需要通过贷款经纪人进行接触,可为业主提供购买HMO房产时所需的抵押贷款,或将已有房产改为HMO住宅改造时,再抵押成专业贷款方案。

在HMO行业中表现的比较积极的贷款方包括:Paragon Mortgages, Fleet Mortgages, Precise Mortgages, Axis Bank, Shawbrook Bank, Aldermore Bank, Foundation Home Loans 以及 Kent Reliance等。

大部分贷款银行可为HMOs提供最高75%的贷款,2年期的利率约为3.79%,手续费为1.5%,其中Kent Reliance可提供高达房产价值85%的贷款。Paragon Mortgages可提供3.75%年息两年固定利率,房价65%的按揭贷款,手续费同样是1.5%。要求房产的月租金收益是月供还款额的130%等严格要求。

与之相对,市场中针对同类产品的标准BTL贷款方案可以做到2.25%的利率,及2,000英镑手续费。

抵押贷款经纪公司SPFPrivate Clients的MarkHarris表示:“HMOs和多租房通常会承担更高的经济担保、更高的利率和较低的贷款比例。部分贷款方认为只有那些经验丰富的投资者才可以考虑这类投资。” 

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