【高逼格问答 第二弹】给在澳留学子女买的房算自住房吗?

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-06 土澳思维



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【土澳思维】的朋友们,


在澳洲,越来越多的留学生家长开始运用“以房养学”的投资策略。我们与美国有一个很大的不同:澳洲没有高昂的房产税。


最近,一名读者看了我的上一篇的文章(多套房产的自住房税务疑惑),继续就自住房的相关事宜提出以下问题:


您好,葛会计,看了您的文章后,我还有一个问题。我们在中国工作,我们的女儿明年下半年会去悉尼大学读书,我们准备给她买一个1房的楼花,租房还不如买一个,您有什么推荐的吗(100万澳币以下)?需要明年年中可以过户的。我们知道最近贷款很严,您不用担心,我们可以全款支付。我们现在的问题是,如何买才可能确保这个房子是自住房?谢谢。


您好,xxx先生,


首先,祝贺您的女儿来悉尼大学读书,悉尼大学也是我的母校。楼花的推荐我以后跟您私聊,今天我就您问的税务相关问题,做一个较全面的回答。


如果一个房子可以全款支付,在产权上,我们有以下几种购房的可能:


  1. 100%是女儿的

  2. 100%是你们的(或其中一人)

  3. 你们(或其中一人)和女儿一起购买


首先,不管是以上哪种形式,你们都需要支付澳大利亚外国投资审查委员会FIRB的申请费,目前100万以下的房产为5,000澳币(除非开发商免掉)。


如果是后两种情况,你们只能买新房(如楼花),如果是第一种情况,你们可以买新房,也可以买二手房,买二手房的前提是:


  1. 女儿的学生签证期限大于12个月(大学签证一般都会)

  2. 女儿住在里面

  3. 房子不可以出租出去

  4. 如果女儿学成之后回国,三个月内需要将这套房子卖掉(不会有增值税CGT);如果女儿学成之后移民,那这套房子想如何处理都可以了(继续自住或出租)


新州印花税方面,如果先是你们买,今后要想转给女儿,需要再交一次印花税(除非你们去世了,新州从1981年12月31日起废除了死亡税)。如果是第三种情况,你们今后把自己的产权部分转给女儿,印花税上面会有一定的优惠,但不可能全免。


其次,我想说一个简单的概念。房子增值后卖掉通常会有增值税 CGT,增值税不是一个独立的税种,它是所得税的一个分支。但是,如果一个房子从头到尾都是自住房(main residence),增值税就会被100%免掉!


因此,我们必须理解税法里的自住房是如何定义的。澳洲所得税法1997第1118-B大章专门处理自住房的增值税减免问题,税法意义上100%的自住房(main residence)必须满足以下三点:


  1. 必须是个人(一个人或多个人)名义来买(税法118-110)

  2. 房屋过户后,需要尽快搬进去自住。如果迟迟不搬进去,必须有很好的理由(生大病等)

  3. 房子从头到尾不可以出租出去(六年法则除外,但是这里不适用于你们的情况)


好了,我们现在来分析一下三种产权增值税的情况:


  1. 100%是女儿的:最简单,而且可以买二手房,今后卖掉也不会有增值税。顺便插一句,从资产保全的角度来看,假设您的女儿今后跟某某同居超过两年的,如果感情破裂,对方有可能会得到一些房产的利益。不过,你们也不用太担心,我认识的几个律师还是非常有绝招的。今后,我会专门写一篇文章。

  2. 100%是你们的:我不建议这么买。由于产权是你们的,要满足 main residence 的第二个条件是很难的,就算你们在房子过户后,来澳洲旅游,小住一段时间,也不一定可以。因为,税务局会结合你们在这个房子里住了多久、你们的主观意识(把这个房子当成你们的自住房)、你们日常的信件寄到哪里等综合因素考虑。因此,就算这套房子没有租金收入,是给女儿住的,也很难成为你们的自住房。换句话说,除非你们经常来澳洲常住,且住在这个房子里,这个房子通常还是会归为投资房,就算是自己的女儿住在里面,就算是没有租金收入。因此,今后卖掉会有增值税(如果有增值)。

  3. 你们(或其中一人)和女儿一起购买:我也不建议这么买,因为从增值税的角度来说,就算是共同拥有 Joint Tenancy(任何一人都不会有一个具体的拥有份额),税法也会把其看成是按份拥有 Tenancy in Common,因此,你们的那一份产权就有可能当投资房来处理(可以读读这篇文章:在澳【联名买房】需要思考的)。


综上所述,在可以全款买房的情况下,女儿买最好,全免增值税,而且选择性更大。如果必须通过贷款买房, 你们(或其中一人)和女儿一起购买最好(银行这面会有一些细节需要考虑,我今天就不展开讲了),至少女儿的那份产权全免增值税。


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