脱欧公投后的英国房产应该如何投资

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-06 英国买房投资资讯


    在规章制度方面不会有剧烈动荡,贸易关系的条款也将暂时保持不变。然而,根据卡梅伦之前的承若,一旦公投结果为脱欧,将立刻启动《里斯本条约》第50条规定的为期2年的退出欧盟的磋商条款,英国市场将面临一个不确定时期。

    相信对2008年之后行情了解的人,非常明白这个行情的投资价值。2008年金融危机爆发,英镑兑人民币贬值约30%,英国平均房价下滑近20%,对于人民币买家而言,相当于英国房价贬值近一半。

    据各大机构的预测,脱欧结果将使英国房产市场迎来半年至一年的调整期。此后,考虑到英国楼市总体的供需矛盾以及英国作为主流住宅投资市场的地位等多方面的因素,在经历了为其半年到一年的短期震荡之后,无论是房产价格还是英镑汇率,都会相应的调整,迎来价格上涨期

    如果将此次脱欧震荡看作2008年的金融危机,那么在短期震荡之后所要面对的涨幅期也自然不言而喻。相信不少投资者记得,2002到2005年之间、2008到2013年之间,只要你手里有现金,闭着眼买什么房子都能赚。

    可是当房价上涨到一定程度,尽管我们坚信伦敦和英国不少区域的房产保值增值能力很强,但从2015年开始,投资就开始考验专业和技巧。

战术一:LOCATION! LOCATION! LOCATION!

    第一个Location指的是宏观区域,投资者首选哪个城市的哪个大区域。比如投资者是选择房价增幅强劲、抗风险能力极高、但租金收益率相对较低的伦敦市和牛津、剑桥等英国南部城镇呢?还是选择租金收益率相对较高、但是房价在经济危机时期会大幅下滑、抗风险能力较弱的英国北部地区房产呢?

    第二个Location是具体的位置。如果投资者选定在伦敦买房,那么根据伦敦市政府《2020远景规划纲要》提出的38个重点发展的潜力区域,选择哪个更有增长潜力呢?哪些区域适合投资出租?哪些适合自住?

    第三个Location是对房产或楼盘周边区域的详尽调查和考量,比如说距离地铁站或火车站步行多少分钟、周边学校优劣以及招生范围、社区衣食住行等方方面面、细小周边邻居的人群构成等等。

战术二:选择有开发潜力的房产类型!

    在上涨行情中,投资者总是担心自己购买时的价格有泡沫,甚至是一段时期的最高点。

    针对这种担忧,对于有能力的技术型投资者,选择有扩建、改建空间的破旧房产,通过申请扩建规划、增加房间数量、旧房翻新、扩建阳光房等方式的投资获利,因为此类房产的状况通常不够好,因此价格往往低于同类房产的市场价格,即使加上改造扩建的成本,仍有不小的利润空间

战术三:转卖中楼花可能蕴藏投资机遇!

    针对市场上即将交楼的期房投资机会。不少楼花在交房前急于转卖,为现金充足的投资者提供了难得的讨价还价的机遇。接下来1到3年里,如何抓住这个机会,考验投资者的信息和功力。

英国现阶段主要投资城市介绍

    1)伦敦:近900万人口,欧洲最大城市,伦敦是欧洲最大的经济中心。金融业是伦敦最重要的经济支柱。现金融业规模已经超过2008年10倍,世界上唯一可以和纽约媲美的金融中心,除香港外人民币最大结算中心,全球最优质高等教育密度最大的城市,伦敦云集近50所高校,拥有120余种不同类型图书馆及1000多所博物馆和画廊。

    全球第四大硅谷所在地,全球房价最高的城市之一,伦敦作为世界顶级的金融中心早已不是新闻。伦敦逐渐孕育出世界第二个硅谷科技城、国际最顶级的生物医药研究园区、以及时尚创意产业创业园等,俨然已成为国际创业界的焦点。这都将创造大量的高收入就业岗位,成为投资者和子女将来就业的选择。

    伦敦现房价平均1万英镑/平米。

    2)曼彻斯特:伦敦附中心所在地,好比天津对北京,6月10日开通北京-曼彻斯特海航航线,英国富时指数前100的公司中有65家都选择在曼彻斯特设立总部,Spinningfields - 城市重建项目高达15亿英镑,英国媒体城 - 价值6亿5千万英镑的数字媒体中心,曼彻斯特机场 - 8亿英镑机场扩建计划,曼彻斯特通过不断创新、开拓进取,其经济取得了重大成就,成为了英国第二大经济体。

    曼彻斯特机场承载客运量在过去12个月内连续攀升,达2350万人次,同比增长了11%,机场雇佣人数达21,500人,间接带来45,000个就业机会,为西北部地区经济总产值做出17亿英镑的贡献。

    曼城现在房价平均3万人民币/平米。

    3)剑桥:沉淀百年的大学城,剑桥是英国除了伦敦之外最具经济活力的城市。剑桥当地政府在规划兴建大学校区、产业园区和大量住宅新区的同时,也是推动创造房产需求的过程。

    其中,就业人口的增加是关键。当地政府预计到2031年前,剑桥人口至少将增长31%。这些新增人口中,绝大部分为就业人口。按照目前获批的规划,剑桥正在兴建的新校区、科研基地、科技产业园以及新住宅村镇新区等,将接下来的15年内创造近4万个就业岗位。

    这注定会给房地产市场注入强大的升力。遍地学区房。供应严重低于需求的局面造就了房价飙升。据国家统计局公布的官方数据,自2010年起,剑桥是英格兰和威尔士地区房价涨幅最快的城市

    在2010年第二季度之后的5年中,剑桥的房价增长了47%,涨幅比例远超伦敦,排在全英之首,房价7万人民币/平米。

伦敦房产投资优势介绍

    1)国际权威的MSCI/IPD明晟指数机构的统计报告显示,伦敦的房产在过去10年每年的平均净回报率为9.4%。伦敦房产在二战之后的70年来,平均每年的净回报率稳定在7%到10%之间数十年来的平均回报率超过股票、远超债券和通货膨胀率

    2)创新与人口发展,英国官方预测,伦敦人口总量将于2020年达到940万;到2029年,伦敦人口总数将超过1000万。

    伦敦市政府等大型机构预测,未来五年内,伦敦将新增加368,000中高收入的工作岗位,其中三分之一将受雇于科技和创意产业、三分之一就职于金融服务保险机构、其他行业占另外的三分之一。仅伦敦地区新增就业人员对房产的需求量,就是房价长期供不应求的刚性需求。

    3)作为海外资产配置的投资产品,流动性非常重要。伦敦房产市场作为全球所有房地产市场中透明度最高的市场之一,流动性强。根据英国最大的房地产网站Rightmove统计,伦敦民用住宅的平均出售时间为41天。对于价值数十万上百万英镑的资产而言,流动性非常强,投资者转售变现快速。

英国房产交易流程及费用

    1)英国房产对国内海外人士一视同仁,你可以在任何时间向任何人出售你的房产。律师制保证交易安全,开发商基本不直接面对客户而通过中介,支持炒楼花(期房买卖)。

    流程清晰,以住宅房产为例:

    从中介获取房源信息-支付订金-21个工作日交换合同-支付首付款(5%-30%,可能支付2-3期房款)-可以出售期房(开发商会规定可转售次数)-交房前办理贷款-拿钥匙-家居进场-出租或出售

    2) 英国房产对国内海外人士一视同仁,无任何增设费用,亮点在于英国房产持有成本发达国家最低,无房产税。

    购买:土地注册费,印花税,律师费

    持有:物业费,市政税,地租

    卖出:18%物业增值税(自住不需要缴纳)

    *投资者赶在2016年4月1日额外印花税实施之前的抢购潮之后,需求量和销售量均出现下降,在短期内的上涨动力减弱

英国房产未来政策走向预测

    英国的国际地位不会改变,房产供需关系依然紧张,房价涨幅放缓,预示着市场从过去高5速增长期回归理性的正常上涨,接下来5年,伦敦平均房价的涨幅将达25%,曼城和剑桥将在20%左右,投资价值依然稳健。

    *短期内:贷款政策会缩紧,需要贷款购买现房可能会有风险。




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