【市场 · 调查】美国的房地产投资是最稳定、最安全的国家

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-08 华美优胜海外房产投资


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  美国、澳大利亚和加拿大房地产市场上总有呼声认为,外国人在加购买楼房和投资房地产市场的行为正增加本地人购房的负担,也在加速推高市场房价。但根据美国亚洲协会(Asia Society)的最新调查显示,中国人购买或投资外国房地产市场正在成为一个全球现象。



  亚洲协会(AsiaSociety)和罗森咨询公司(RosenConsulting Group)的研究显示,在2010-2015年间,不包括机构和信托在内,中国人在美国购买房产的支出高达1100亿美元。


  具体来看,购买商业房产的金额为170亿美元,购买住宅的金额高达930亿美元。这些资金流向最为集中的地区,包括纽约、洛杉矶、旧金山、西雅图、芝加哥、迈阿密以及拉斯维加斯。


  中国资金涌向这些地区,直接导致了当地房产价格的扭曲。报告称,去年中国买家在美国平均为每套房产支出83.2万美元,远高于外国买家49.94万美元的总体平均支出水平。


  报告称,中国人在美大举购置房产的动机有很多,有些人是在购买二套房,有些人是出于投资移民,还有人是为了单纯的投资。这些资金绝大部分是私人财产,而非企业资产。报告写道:


  对房地产作为投资和资产保值工具的青睐,在中国更加流行,也印证了中国个人和家庭在美国更喜欢购买二套房的现象。


  在去年,国人终于成为美国房地产市场上的外国投资者排名NO.1。同时,因美国房市走俏,美元升值,教育环境一流等因素,中国的海外房产投资者开始从澳洲、加拿大房产投资转向美国。



  持续上涨的美元


  受FOMC4月会议纪要支撑,美元走势持续上行。美元指数自5月3日起已涨约3.5%,创今年以来最大涨幅。同期,美元兑日元更是涨逾4%。近期,因美联储7月加息预期的急剧升温,美元多头可以说是“喜笑颜开”!而作为美元“死多头”的华尔街老牌投行——高盛集团依旧坚定不移地看涨美元。


  高盛在最新发布的报告中更是直言:“我们就是要多美元!”自去年6月份开始,美元汇率有上升势头。到目前为止,美元汇率已经涨了0.5个点。美元作为抗衰的币种,币值坚挺,成为众多投资者进行海外资产配置的选择。


  健康的房市+良好的回报率


  从长期数据中我们可以看出,美国房屋中间价平均涨幅在7%-8%之间,扣除持有成本,物价上涨因素,大约保持在5%-6%。这个上涨幅度不算大,但是很合理。这种上涨是温和而健康的。房子本来就是居所,是满足人类居住的需求,不是投机牟取暴利的工具,也就是说买房应该是一个长期的投资,而不是短期投机。


  国金证券最新发布的基金研究报告指出,美国房地产市场价格自从2009年从底部走出后,正在逐渐进入复苏期,房地产复苏对于美国经济的持续复苏将具有决定性作用。未来美国房地产复苏具有较大确定性,可增持投资美国等发达地区房地产行业的REITs基金。REITs可获得较为稳定的现金流,又具有一定的资本增值机会。


  美国房地产周期平均在十五年左右,所以理论上持有房产时间愈长愈有把握稳赚不赔,如果长期投资,持有五年可能有六成的机会获得利润,如果十年几乎是一定会有利润的。


  从2015年全球主要城市的房价涨幅和租金收益率来看,澳大利亚8大主要城市整体房价上涨了11.1%,主要城市综合租金收益率仅为3.4%;加拿大上涨了7.2%,35个重点城市综合租金收益率为2.4%;全英房价涨幅为5.6%,平均月租金为729英镑,涨幅4.9%;美国整体上升4.9%,全国平均租金收益率为9.1%。


  同时,根据UBS发布的2015全球房价泡沫指数,房价泡沫程度最大的两个城市是伦敦和香港,合理价值范围内的城市是纽约和波士顿,价值低估的为芝加哥。


  利好政策


  总体看来,预计2016年美国房价将会上涨3%至5%,将会是一个不错的年景。不过仍然会有供不应求的现象,这对卖方很有利。买方的选择不多,可能不得不接受更高的售价。其实,任何市场的发展方向都是不可预测的,尽管会有变化,但总的来说2016年的楼市看似稳定。


  最强大和最安全的房地产投资市场


  2016年公认的房地产投资稳定性和安全性最高的国家依次为美国,德国,英国,加拿大,澳大利亚,基本与去年持平。


  房地产投资全球顶级城市排名


  据调查,最受欢迎的房地产投资全球顶级五大城市依次为纽约,伦敦,洛杉矶,柏林和旧金山。值得一提的是柏林从第七位上升到第四位,成为第一个被列入全球五大城市名单的德国城市。



  那么下面,来看看美国投资地产类型排名:


  调查显示,美国最受青睐的投资地产类型依次为家庭用地,工业用地,零售用地,办公用地和酒店用地。零售业用地由去年的第四位升至第三位,办公用地则从第三位降至第四位,旅馆业用地依旧排在第五位。


  威斯康辛商学院杰姆斯-格雷斯卡普房地产中心(James A.Graaskamp Center for Real Estate)2015年第四季度的调查发现:


  66%的受访者认为美国是房地产投资最稳定、最安全的国家,德国以19%的支持紧随起后。


  85%的受访者表示,去年他们仍对美国房地产市场前景看好,虽然80%的受访者认为具有吸引力的美国房地产投资机会非常抢手。


  在美国,纽约高端小户型公寓及加州别墅并列成为住宅类最受欢迎的房地产投资类型。零售商铺排名由第四上升至第三,办公楼排名从第三下降至第四;酒店排名一直保持在第五。



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