回顾 | 和若晨一起回看今年上半年地产市场的大事件

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-01 澳洲若晨资本



在2016年第一季度,悉尼再次证明了自己在整个澳洲地产市场无可比拟的龙头老大地位。

数字的背后

虽然在全澳洲范围内,第一季度有超过90%的house和公寓都卖出了超过上一次成交价的价格,但这个数字并不能掩盖墨尔本地产市场骤降的温度:有19%的公寓卖价都低于上一次交易的成交价,达到2005年以来的最高水平。另外,在堪培拉,珀斯,达尔文等地则分别有21%,24%以及26%的地产卖家在交易中遭受损失。



悉尼地产市场在2016年第一季度的结果遥遥领先澳洲其他主要城市

 
相比之下,97.8%的悉尼地区House卖家都成功在地产交易中赚钱,在公寓市场中赚钱的卖家更是达到了惊人的98.1%,仅仅有不到2%的人在公寓市场中蒙受损失。
 

这个数据足以说明悉尼地产市场的坚韧,不过在盲目信任接下来一定会出现的“在悉尼房市购房赚钱几率达到98.1%”的耸人听闻标题之前,我们还是应该好好看一看市场,特别是要认识到这个98.1%的数字其实来自于今年前3个月。不过,在今年第二季度,悉尼地产市场同样势头迅猛:4月至6月份悉尼房价上涨了6.8%。这一数字应该得益于5月份RBA降息的决定。另外,购房者们争着在大选前买房也大大地刺激了地产市场的活跃程度。




悉尼2016年第二季度活跃的房市再次证明了地产市场供不应求的状况。不过,4到6月份澳洲4大行做过什么决定我们早已在各种头条看过无数遍了。所以,理性一点的话,我们理应期待这种增长势头或许要在今年的后两个季度缓缓了。



是什么引发风浪?

如果我们回过头来看向原点,我们会发现澳洲地产市场,特别是悉尼市场在前几年的热火朝天并不是没有理由的。利率低到不行,澳元也低到不行,再加上全球金融危机之后澳洲各大城市非常非常不足的住房供应量,房市就理所应当地井喷了。想要了解地产市场井喷到哪种程度,除了世人皆知的房价之外,“数吊车”也是一个有效的办法。在好好地数了一数在全澳洲范围内的吊车之后,我们发现如今全澳洲接近700台吊车里面有80%都在住宅工地上进行作业。





然后情况就变了,四大行都开始限制向海外购房者提供贷款。虽然嘴上是说要通过这个举动规范银行自身标准以及市场秩序,但我们都知道这其实是因为政府和澳洲本地购房者们都受不了涨到天际线旁的房价了。于是部分海外开发商就不出预料地怒了,有力地呼喊并希望让澳洲政府/银行收回所谓的“歧视性政策”,仿佛他们觉得这些新政策是银行一气之下随便决定的。



新州财长Gladys Berejiklian

 

而对于澳洲四大行来说,他们出台这些限制海外贷款的举措是有原因的。假如我们能考虑他们的立场,这些原因其实没有它们看起来的那样不理性。全澳范围内有数千个地产项目处于建造之中,这些项目在几大城市的内城区更是格外集中,而当看到大量的海外买家对这些项目不仅是虎视眈眈,而是蜂拥而上时,银行内部看到了可怕的结算风险(Settlement risk)无限升高的可能。而这一担心又来源于银行对于房产品供过于求风险的担忧,房产供过于求导致房价下跌,对房价的估值达不到预期购房者就拿不到足够的贷款。



这些理由看起来真的并不是那样的不理性。

迎接风浪

不过就像那句话说的那样,“消极的人埋怨风向,乐观的人等待风向的改变,现实的人调整风帆”,现在到了开发商改变的时候了。



 

不过还好,现实证明了若晨当初针对本地自住者们建优质住房的决定。今年4月份,提供给购房自住者的购房贷款获得了稳定的增长。而5月份的结果虽然目前还没有发布,但我们可以推测RBA降息的决定将助长这一贷款增长的势头。有的开发商开始建house,更多的开发商则把发展重心从为投资者建房转移至为购房自住者建房。


市场从投资者向更多的购房自住者们的转变也意味着不少开发商被迫开始缩减自己1房的比例,并增加2房和3房。不过,更常见的情况则是部分开发商们开始寻求直接将土地卖出的机会,彻底放弃对住房项目的开发。开发商的这一盆冷水也泼给了建筑商,目前悉尼的公寓建造活动已经开始放缓,5月份公寓建造量更是达到了3年来的最低点。



 

现实的开发商们都做出了改变,但若晨却想在这个时刻理想一点。为了让更多的澳洲住户体验若晨带来“花园中的公寓生活”体验的超大型花园,体验我们引以为傲的建筑质量,并享受我们的获奖设计团队的前沿设计,我们将坚持若晨一直以来的前进路线。



 

不过好在今年下半年,您就有机会看到若晨迈上新台阶的突破性产品了。做好准备,迎接冲击吧!

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