融资难 | 澳银行不作为 民间金融借贷迎来“黄金时代”

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-07 澳洲房产大全



前一篇文章中我们看到,传统的一线银行收紧开发商贷款,使得不少开发商深陷融资困境。这时,第三方金融机构似乎成了开发商的救星。




此前,开发商依赖于传统银行,尤其是澳洲四大银行的贷款开发新项目,银行也将开发商作为大客户,两者一度是相互合作的好伙伴。


然而,随着房产市场的过热,银行和开发商的关系变得紧张起来,友谊的小船好景不长,不少银行弃开发商而去。在维州,60%的开发商都表示无法继续获得银行的贷款。

此时,澳大利亚最为资深、规模最大的非银行商业地产债务机构巴尔曼公司(Balmain Corporation)的执行董事长Michael Holm正在享受市场带来的好时光,在这样一个融资大环境下,对巴尔曼公司而言,几乎没有任何的竞争对手。



(Michael Holm)


Michael Holm表示,“对于未来的市场,我们十分看好。银行的不作为使得房产金融市场面临麻烦。此时,作为一家房产金融机构,我们需要瞄准市场机遇。”


按照目前巴尔曼公司执行的贷款政策,开发商必须提供50%的资本证明,才能获得贷款,这与银行大规模、低利率的贷款模式不同。



房产市场仍有需求量


像西太平洋银行、澳新银行这样的大银行,通常的贷款利息在5%到6%。然而,在第三方贷款机构,其贷款利息则为12%到16%。


至于哪些区域的项目更容易获得金融公司的贷款,巴尔曼公司则更倾向于在需求强劲区域的小型房产项目,如在Kirribilli。同时,还有悉尼的内北区、内西区及Marsden公园,墨尔本东南部,以及布里斯班和黄金海岸一带,这些对住房需求高的区域。在这些区域的开发商,尤其是海外开发商,更需要资金支持。


一家来自中国的中等规模开发商,正在Marsden公园开发其首个公寓项目。该开发商透露,目前正在考虑向非银行金融机构,总部位于墨尔本的金融公司Zank & Co申请贷款。


Zank公司提供给开发商的首次抵押贷款,最高可达到项目估值的70%。根据预售情况,利息在5%到9%之间,预售的销量越高,利息越低。而二次抵押贷款也不是不可能的,不过利息将会在24%到60%之间。


此外,还需要支付12,000澳元的调研费用,及占贷款金额3.3%的额外费用。


对此,开发商们表现得并不积极,因为如果项目最终的边际收益少于30%,开发商的利润将会少之又少。


第三方金融机构的“黄金时代”


“许多中国开发商在澳洲购买了土地,他们认为还可以向以前一样获得银行贷款,但目前情况已经变了,”Zank公司的一位发言人表示。


“因为已经支付了10%的土地购买保证金,这些开发商们陷入困境。”他说,“这时,来自我们这样的金融机构的贷款就成为了救命稻草。”


他说,“一位客户在物业结算前两周,其贷款申请被银行所拒绝。他找遍了其他金融机构,没有一家可以及时地为他发放贷款。最后,我们帮助这位客户顺利地完成了结算。”


“同时,我们也贷款给商业地产开发商,开发商的资本在下一个项目开发时被释放。”


一大批中国开发商在最近的房产市场变局中受到冲击。这对证券公司Chifley而言,正是做交易的好时机。


在Chifley证券公司超过三分之一的贷款都是发放给中国开发商的。通常,他们的贷款金额在100万到5000万澳元,利息为11%到13%。




放贷资金从何而来?


Chifley证券公司透露在去年,他们共发放了3亿澳元的贷款,共收到27家公寓开发商及其他附属项目的申请。


该公司投资部的负责人Dominic Lambrinos说,“这些客户因为不满足银行的标准,已经失去了在银行贷款的权力。”


Chifley和Zank两家公司的资金主要来源有私人的高净值资产。巴尔曼公司,这家拥有全澳规模最大,金额为70亿澳元的不良贷款的金融公司,主要通过资本市场和私募市场来获得资金。


除了这三家之外,在市场上活跃的第三方贷款机构还有Short Term Advantage (STA), Northwest Commercial 及NWC Finance。因为这些机构不受政府监管,其具体数量仍是未知。Chifley证券公司认为至少有100家活跃的贷款公司。


第三方贷款机构并不属于澳大利亚审慎监管局(APRA)和澳大利亚证券投资委员会监管。在其业务中,相比于个人借贷,商业贷款需要更高的灵活性。


(以上内容来源于 www.afr.com)




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