澳洲房产投资你应该注意什么?5W法则指引“钱路”!

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-29 重庆澳利通澳洲房产


5w法则不知道大家是不是都有听说过,今天我们就来分析一下近些年国内最火的澳洲置业投资的5w法则,希望能给各位希望投资澳大利亚的客户一些帮助。


管理过程中有5W管理法则——what(做什么)、who(主导人)、when(时间)、way(过程)、worth(价值);


传播过程中有5W模式——Who(谁) → Says What(说了什么 )→In Which Channel(通过什么渠道)→To Whom(对谁)→With What Efect(产生了什么效果)?


5W无处不在,全方位考虑资产、汇率、时政等多方位因素,我们特祭出全新的海外战略投资5W模型。当这个模型用于澳洲房产市场时,会得出什么样的分析结果呢?


Why?

为什么选择投资澳洲房产?



1

永久产权,无论是公寓还是别墅,都可以一代传一代,不用担心使用权到期。

2

相关信息透明度高,澳洲房产历经百年,被评为世界第一类“高度透明”的房地产市场:交易机制成熟透明,政府监管得力,没有资金风险。

3

低持有税,无房产税、遗产税,自1978年澳大利亚是世界上首个取消遗产税的富裕国家,自1978年起,就不再征收遗产税。持有澳洲房产的成本较低。

4

精装修,拎包即住,在澳洲买到的房子一定是装修好的,简装就足够了,精装标准就更高,连烤箱、洗碗机都配全了,买来可以直接住或者出租,省去了辛苦和同栋楼敲敲打打的烦恼。

5

质量过硬,如果你去过澳洲,看到过用红砖建成的老楼,仔细找找线索,部分老楼外侧会写着建造年代。在墨尔本等老住宅区里,历史悠久的住宅比比皆是,看上去各个都很硬朗。

6

只计算使用面积,没有公摊面积,澳洲房子标价是整套的价格,不是标每平米单价。面积作为一个指标也可以查到,但只有使用面积,没有建筑面积,也没有公摊面积。

7

首付一成,拿到钥匙才开始还贷款,首付款只需要缴纳房价总额的10%即可,贷款比例最高可达80%。买家不是签购房合同后立刻还贷款,而是等拿到钥匙才开始还,压力更小,更安全可靠。


8

租金回报高,澳洲首府城市的租金回报率一般都在3.5%至6%之间,普遍状况下,公寓略高于别墅。

9

后期维护到位,澳洲生活小区各个都是干净整齐,已经十几年的小区看上去还和新的差不多。一方面是住户爱惜,更重要就是物业管理到位。每天日常清洁,定期清洗地毯,游泳池、健身房都好好保养,包括防火等安全检查也很仔细,确保住户有安全舒适整洁的居住环境。

10

再贴现,澳洲房产增值部分不用出售,再次经银行评估后再贷款,增加您的现金流动。很好地实现货币到资产,资产再转为货币的流动性。



What?

澳洲房产投资现状如何?




 1 
据《澳洲金融评论报》报道,管理顾问公司Capgemini的一项调查显示,高净值澳人(除家庭住房外资产超过100万美元的投资者)比世界其他地方的富豪更喜欢投资房地产。房地产占了澳洲富豪资产组合的30.8%,而亚洲富裕投资者的这个比例也只有21.4%。全球而言,高净值个人的投资组合中有18.2%是房地产。
 2 
据《商业评论周刊》最新评选出的澳大利亚2015年度最富有家族排行榜显示,澳大利亚近一半的富有家族均在开展民用地产开发项目,并计划在将来逐渐投放到市场,以此确保稳定的资金收入及回报。
 3 
根据澳洲房地产委员会(PCA)提交的新调查显示,目前房地产行业对澳洲国内生产总值(GDP)的贡献已经超过了采矿业、房屋所有权和金融服务。据预计,房地产行业每年创造了11.5%的澳洲GDP,僱用110万名澳洲人,并且每年向联邦、州和地方政府支付721亿元的税收。
 4 
澳大利亚外国投资审查委员会数据显示,2014年,中国超越美国,成为澳大利亚最大的海外购房群体,在该国购买房产达59亿澳元。中国公司一直非常喜欢在澳大利亚投资,除了万达等知名地产大鳄纷纷重金砸向澳大利亚之外,亚洲华人首富李嘉诚对澳大利亚投资也抱有浓厚兴趣。



When?

何时投资澳洲房产最恰当?




澳大利亚realestate.com.au为庆祝成立20年而特别发布的数据显示,全国房产中位价在1995年时仅为12.98万澳元,现在是47.5万澳元。20年翻了近4倍。

目前,澳大利亚房价仍处于高速上涨通道中。另据澳大利亚权威数据机构CoreLogic RP Data2015年9月1日发布的数据,截止8月31日的过去12个月中,澳大利亚首府城市的房价指数上涨了10.2%,悉尼和墨尔本仍旧保持领先。
毫无疑问,尽早购买即是尽早获益。



Where?

投资哪里最合适?



首府城市基本上都是热门投资城市,例如墨尔本、悉尼等,
选择好城市后,还应遵循“3S原则”。

School

第一个“S”就是School(学校)。选择学位房是比较靠谱的投资。在选择一个投资物业的时候,投资客要了解是否该物业附近有较为完善的教育配套,有完善教育配套的物业,无论在租金价值的体现还是升值空间方面,都会更具优势。

Station

第二个“S”就是Station(车站)。看物业周围有无巴士、地铁、火车等配套。

Shopping centre

第三个“S”是Shopping centre(购物中心)。看购买的物业旁边有大型的超市或者购物中心,生活较为便利。



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