我的看房日记37┃悉尼北偏西南区Linley Point/Riverview/Northwood/Longueville

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-07-04 澳洲房产大全


 

    主编寄语




【我的看房日记】是澳洲房产大全平台上一档房产连载专栏,每周一发布,距今已经连载超过1年时间。期间得到了越来越多读者的好评。


它是生活在澳洲当地的房产专业人士把周末澳洲二手房拍卖过程中所看到的,听到的,用文字的形式和国内外投资人分享。


希望让大家能通过澳当地二手房市场上交易来更好的了解澳洲房产,这也是国内靠忽悠的房产“顾问”所不具备的优势。
 大悟


文┃大悟 (微信:262739843)


2016年7月3日 星期日 天气:晴


前言


今天要写的4个区域是悉尼顶级区域中很不为人知的,但独立屋中位价却都是2百万澳币以上。


这里绿树成荫,从此流经的Lane Cove River在此形成一个个海湾,海湾上飘着大小不一的叶叶船,夕阳下,情人们在此你侬我侬,老夫妻牵着手在此漫步,母亲带着儿子在此嬉戏,孩子拽着同样可爱的比格犬,却并未吠叫,远处网球场上穿着白色运动服的澳洲男子们在对打着,街道上周围孩子们划着scooter互相玩耍着... ...


这一幅幅画面,是你喜欢的么?


有人说,对于男人而言,选择一种女人,就是选择一种生活。


可对于买家而言,选择一个区域,又何尝不是选择了一种生活呢?


看房日记系列第一次踏入悉尼北岸的西南部。

正文

Linley Point


穿过热闹的Drummoyne,一脚油下去已经是96迈,对的,我超速了。


Burns Bay Road这部分也许是这条路最精彩的部分,


“跨过山和大海,穿过人山人海... ...”


我来到了Lane Cove Council区域内的第一个区域- Linley Point。


此区在2012年时排入全澳洲房价排名第17位,整个Lane Cove所在区域中,除了此区外,另一个入榜排名第16位的为我后边会说的Longueville。


这种区域面积不大,房屋却很昂贵的区域,说实话,中位价根本代表不了此区的整体。一是交易量少,很难取平均;二是区域内房价差别非常大,并不像区域内大量公寓存在的区域。因此,就算给出300万澳币的中位价,我也不认为这个数字能代表整体。


Linley Point区域的地势很高,有些房屋的景色还是非常美的,能看到悉尼大桥和悉尼CBD,目前有一些房屋在翻新,我在这里短暂逗留了会儿,拍了几张照片,抽了一支烟,但一个人都没看到,但总感觉有人在某栋房子里偷瞄着我,也许只有在这种低密度区内邻里之间较为熟悉的先入为主才会让我有这种错觉吧。


宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场:

暂无数据

公寓市场:

区域内无公寓



过去二手房成交情况:

独立屋市场:

从过去1年的房屋交易来判断,区域内的中位价在400万--500万澳币之间。

公寓市场:

区域内无公寓


投资类物业现金流情况:

独立屋市场

目前区域内无在租物业。

公寓市场

区域内无公寓


大悟看房


我选了套最近成交的一套物业,作为样本吧。

今年3月成交,成交价格435万澳币。


另外,卖房拍照,还是要找专业的。下边是我拍的。


这套物业占地1300多平,位于坡低,地皮很不平整,但门口就是大河,有时真的是有鸭子游过的。


1999年的售价是129万澳币。17年时间,翻了3倍多。

Riverview


Riverview位于Linley Point的北部,中间隔着Burns Bay。 这里面积就大很多了,但是区域内的1/3的面积被当地一所学校,Saint Ignatius College所占据。这是一所天主教学校,排名一般,但是占地很大,男校,没看到亚洲人的影子。可见,“区域贵学区就好”的理论是不一定成立的。


Riverview给我的感觉好很多,虽然地势不算高,但是很有居住感。尤其是渡轮站那里,很漂亮。


区域内也是一样,零星的餐馆,并没有购物的地方。连个像样的咖啡店都没有。

宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场:


房价排名全新州第72位,这个数字高于悉尼上北大部分区域。增值一般。


公寓市场:

区域内无公寓


过去二手房成交情况:

独立屋市场:

区域内基本以独立屋为主,靠水与否让房屋的价格差距差距拉得很大。


公寓市场:

区域内无公寓


投资类物业现金流情况:

独立屋市场


目前在租公寓2个,第二个可以看到水。


公寓市场

区域内无公寓

大悟看房


占地只有567平,同样是今年3月份售出。4房2卫2车位。


售出价为316万澳币。


看下历史数据,上次售出时间为1996年,距今20年,当时售价为78万澳币,平均5年翻一倍。很好的成绩。


说实话,这套房子是周日最喜欢的一套。很有儿时看过的一部《绿野仙踪》的味道。

Northwood


有人说,叫Wood的都是华人区,如Eastwood, Chatswood, Burwood。


可悉尼的Wood还真不少,大坟场Rookwood,  内西重镇Earlwood, 西南区Riverwood, 东南区Pagewood, 难民区Villawood等等,还有西北的,在此就不一一列举了。


北偏西南的Northwood,房价在悉尼的Wood里排名第一,独立屋中位价过250万澳币。


开车从Riverview出来,上下几个大坡,走River Road,来到此地。


区域不大,还是一样,无基建。整体以独立屋为主。没太多亮点,就不在赘述了。


宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场:


房价排名全新州第28位,这个数字高于悉尼下北大部分区域。增值是目前为止,我第一次看到有“跌幅”的。


公寓市场:

区域内几无公寓


过去二手房成交情况:

独立屋市场:


区域小,成交量少,也许是区域内中位价产生“跌幅”的最主要原因。所以单纯的数据不要全信。


公寓市场:

区域内几无公寓


投资类物业现金流情况:

独立屋市场


目前在租公寓1个,有水景。


公寓市场

区域内几无公寓

大悟看房


占地1154平,4房3卫2车位。说实话,路过时,我真没看上它,因为我在外边啥也看不到,没想到里面如此别有洞天。


Northwood与Longueville间为Woodford Bay,海湾边除了有几位当地人在钓鱼外,还有两个小情侣在那打情骂俏,我也不好走得太近。


此物业虽看不到水景,但距离此湾非常近。


此物业于今年2月份售出,价格为385万澳币5千。


上次售出为1993年,当时价格为93万澳币,距今23年,涨幅5倍多,5年1番。


1993年,90多万也真是不便宜。


Longueville


Lane Cove council大区房价排名第一的区域。


与以上其他区域的要说区别,Longueville内有几片网球场,还有个赛狗场,赛狗场同时也是足球场和板球场。倒是聚集了一些当地的居民。因此,感觉到了点人气。


最重要的是,Longueville内有一家私立医院,Longueville Private Hospital。



上图就是这家顶级区域的私立医院的外观图了。

宏观市场

目前市场一瞥

独立屋市场:


房价排名全新州第13位,这个数字在悉尼北岸可以排到前5位,与Mosman,Kirribilli一个段位。但我个人还是更喜欢后两个区。


公寓市场:

区域内几无公寓


过去二手房成交情况:

独立屋市场:


成交量很低,最后一套是后来看的一套物业。


公寓市场:

区域内几无公寓


投资类物业现金流情况:

独立屋市场


目前在租公寓1个,房子很新,无景色,但是很漂亮,2013年售出价格为320万澳币,现金流还是可以的。


公寓市场

区域内几无公寓

大悟看房


这套房子也许是当天我所看的房子里卖相最差的,但确是房价最高的,而且是“增值”最好的。


占地不过700多平,3房2卫,水景在介绍中也只被形容成glimpse。


因为所在位置是绿树环绕?


所在道路的确为no through road,但路很窄,很像Hunters Hill,又很像St Ives Chase的感觉。


这套物业在今年1月份以410万售出。


上一次售出时间为2011年,当时的价格为:


125万澳币


同街,隔壁占地500多平的2015年售出价也近400万澳币,另一隔壁占地和他差不多的13年售出价不到200万澳币。


但能看出一点的区别是很多占地面积是被周边的绿地所占据,就如北区很多占地很大的房屋,其实使用面积并无那么夸张,周边的山头绿树都给你,可你就是不能拆。你说气人不?


售价过300万的多数是使用面积较大的,暂且这么解释吧。

大悟总结


今天的看房日记写得区比较多,原因是这些区域在我看来十分雷同。也许是我对于区域间的底蕴故事了解得不多,也许并没有把其间的区别说了清楚,可全是独立屋,都靠着Lane Cover河,都缺乏基建的相邻区域,其差别究竟能有多大?


期间我在Riverview看到一对母子时,迎面走来,试着和他们打了招呼,可他们的眼神告诉我,这里并不欢迎你,甚至连虚伪的微笑都没有,便冷漠的走过。


看房这么久,这是第二次,第一次在东区Paddington。当时一个鬼佬小孩与父母参加拍卖,用一种毫不修饰且十分鄙夷的眼神不停打量着我,好像是在说,这里并不欢迎你。


我说这件事的意义很简单,当一个区域内由澳洲白人组成,且人口组成十分稳定时,当外族人进入时,区域内并不是所有人都开心的。


这就是为什么很多低密度区域,当要兴建公寓时,当地居民都会大力反对的原因之一。


所以我说,选择一个区域,就是选择一种生活方式。你一定要确认好了这个区,再选择,因为有时人文上的差异所带来的不适(软环境)可能要远超于区域的生活便利度(硬环境)。


今天所列的4个区,环境都很优美,主要的生活都要依托于当地Lane Cove和Chatswood的购物区,所以生活并不是十分便利。学区也都一般。是非常传统的澳洲白人聚集区。


本期看房日记就是这样。



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